小区物业巡查作业指导书

1.0目的规范物业巡查管理工作,保障小区正常的工作和生活秩序。

2. 0适用范围适用于城服务中心物业巡查管理工作。

3. 0职责

3.1物业巡查工作由客户服务部和工程维修部共同实施;

3.2客户服务部主任负责物业巡查工作组织、管理工作;

3.3工程维修部班长负责配合客户服务部主任制订房屋本体及公共设施设备巡查的计划,落实房屋本体、公共设施设备运行的巡查工作;

3.4客户服务部客服助理和工程维修人员负责依照本规程实施物业巡查工作。

4.0程序要点

4.1客户服务部主任应于每月底制定下月的物业巡查工作方案,内容包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等;

4.2物业巡查的内容

4.2.1 治安隐患的巡查;

4.2.2 公共设施设备的安全完好状况的巡查;

4.2.3 清洁卫生状况的巡查;

4.2.4 园林绿化维护状况的巡查;

4.2.5 装修违章的巡查;

4.2.6 消防违章的巡查;

4.2.7 利用巡查机会与住户沟通。

4.3物业巡查的方法包括"看"、"听"、"摸"、"调查了解"等

4.3.1 "看":通过观察来发现物业管理服务存在的问题;

4.3.2 "听":从设施设备运行时声音判断是否有故障;

4.3.3 "摸":通过用手触摸感觉设施设备的使用状况;

4.3.4 "调查了解":向住户或员工调查物业及公共设施设备的使用状况。

4.4房屋本体巡查的工作要领

4.4.1检查水电表。

检查水电表是否处于正常工作状态,记录损坏的水电表情况;

当水表在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀,预防水浸事故;

当发现计量表异常运转(如倒转、有盗电嫌疑)时,应在《巡查记录表》中予以记录并及时报告客户服务部主任和工程维修部班长;

4.4.2巡查楼梯间a)检查走廊灯、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状态;

b)检查梯间墙身、天花批荡是否出现剥落、脱漆,墙、地面瓷片是否完整无损;

c)检查消防栓是否标识完好、配件齐全,灭火器是否有漏气或过期、失效现象,防火门是否 ,消防安全疏散指示灯是否完好,消防疏散通道是否堵塞,防盗预警设施及消防报警设施是否完好;

d)检查卫生状况是否良好。

4.4.3巡查逃生天台a)检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁);

b)检查天台护墙是否完好,避雷针、隔热层是否完好;

c)检查有无违章占用逃生天台现象;

d)检查雨水管是否通畅;

e)检查卫生状况是否良好。

4.4.4 巡查电梯a)检查电梯的运行是否平稳,是否有异常响动;

b)检查安全标识是否完好,电梯按钮等配件是否完好;

c)检查照明灯及安全监控设施是否完好;

d)检查卫生状况是否良好。

4.4.5 检查大堂、门厅、走廊a)检查各类安全标识是否完好;

b)检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;

c)检查卫生状况是否良好。

4.4.6 巡查中发现梯间弥漫异味时应立即对相关单位进行调查,当原因不明时应立即告知秩序维护部进行检查。

4.5公共设施设备巡查的工作要领

4.5.1 巡查水、电、气、通讯设施a)检查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、滴、冒现象;

b)检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好;

c)检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。

4.5.2 检查公共文体设施a)检查雕塑小品是否完好,是否有安全隐患;

b)检查儿童游乐设施是否完好,是否有安全隐患;

c)检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象,是否有黄土裸露现象,长势是否良好。

4.5.3 巡查道路、广场、公共集散地a)检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象;

b)检查标识、路牌、警示牌是否完好;

c)检查各类雨、污水井盖是否完好,照明灯、装饰灯是否齐全;

d)检查卫生状况是否完好。

4.5.4 巡查停车库、停车场、单车库、摩托车场a)检查防盗设施是否完好;

b)检查停放的车辆是否有损伤现象;

c)检查各类标识是否完好无损;

d)检查卫生状况是否良好。

4.6巡查周边环境

4.6.1 检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象;

4.6.2 检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象;

检查是否有违章饲养家禽家畜等现象;

4.6.3 检查卫生状况是否良好。

4.7巡查违章装修:详见《装修管理规程》

4.8巡查空置房:详见《空置房管理规程》

4.9对巡查中发现的问题处理要领

4.9.1 客服助理和工程维修人员巡查时发现有上述问题出现时,如本人能规劝、阻止、处理的,应予以立即解决,否则及时将问题记录在《巡查记录表》中,并报告客户服务部主任及工程维修部班长;

4.9.2 客户服务部主任视情况按下列情况处理a)属公共设施设备破损丢失的,按《住户报修服务规程》处理;

b)属服务中心其他部门工作不力造成的,通知相关部门主任前往处理;

巡查中发现的问题一般情况下在三天内解决,特殊情况需经服务中心经理同意后可适当延长;

c)属住户违章发现的问题,按《住户违章处理作业指导书》处理。

4.9.3 对巡查中发现的重大问题,客户服务部主任及时向服务中心经理汇报,由服务中心经理处理;

4.9.4 巡查中发现问题处理完毕后,客户服务部客服助理进行现场验证,处理的过程和验证的结果均有完整的记录,并经相关人员签字认可;

4.10《巡查记录表》、《巡查问题处理表》每月底汇总由客户服务部行政文员归档保存,保存期两年。

5.0支持性文件

5.1《住户报修服务规程》

5.2《装修管理规程》

5.3《空置房管理规程》

5.4《住户违章处理作业指导书》

6.0质量记录

6.1《巡查记录表》-QP-08-10-F001

6.2《巡查问题处理表》-QP-08-10-F002