西安建筑科技大学继续教育学院考试试卷（共 2 页） 评 卷 人 填 写
专业：工程管理班级： 姓名：
题号 分数 阅卷人 一 二 考试科目： 《房地产开发经营》 学号：
一、名词解释（共4题，每题5分。） 1、房地产开发 2、SWOT分析法 3、假设开发法 4、财务净现值 二、单项选择题（共20题，每题2分。） 三 四 五 六 七 八 九 十 总分 5、某项目未考虑通货膨胀情况下，其收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（ ）。 A11.38% B12.% C15.46% D 16.22% 6、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（ ）。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 7、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（ ）。 A保本点分析 B敏感性分析 C现金流量分析 D统计试验分析 8、对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ） A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资回报率 9、某土地面积为4000 ㎡ ,建筑容积率为5.5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为( )。 A 1000㎡ B1240㎡ C22000㎡ D1800㎡ 10、一般说来，标准方差越小，投资风险（ ） A越小 B越大 C越难控制 D越难估算 11、编制工程进度计划的方法有横道图法和（ ） A 网络 图法 B表格法 C竣工图法 D坐标图法 12、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（ ） A13.0% B33.3% C43.3 D44.4% 13、工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（ ）阶段。 A 投资机会研究 B 预可行性研究 C初步可行性研究 D详细可行性研究 14、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ） A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率 B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值 D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 15、房地产投资项目的成本利润率等于（ ）乘以100% A开发商利润/总开发成本 B正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C开发商利润/总开发价值 D正常经营年份的经营收入/总开发成本 1、2008年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2009年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（ ）。 A、12% B、13.4% C、80% D、125% 2、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C 土地使用权出让 D 土地使用权转让 3、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（ ）。 A满足购买者使用要求 B购买者支付能力 C物业预期收益 D物业用途 4、从房地产投资的角度说,风险是指( ) A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度
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16、房地产开发项目的建设阶段是指（ ）所经过的过程。 A房地产开发 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到工程竣工验收 D从工程开工到项目租售完毕 17、物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行（ ） A项目融资 B工程招标 C市场定位 D物业管理 18、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（ ）。 A差别化 B同质化 C多样化 D独特性 19、物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为中心。 A物业的保值增值 B满足当前的租户和新租户 C物业的安全 D实现物业的管理目标 20、某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（ ） A30000件 B21400件 C21800件 D 15600件 四、判断题（共8题，每题2分，用√表示正确，用×表示错误） 1、房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。（ ） 2、多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。（ ） 3、投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。（ ） 4、为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。（ ） 5．如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。（ ） 6．一般来说，房地产市场是个完全竞争的市场。（ ） 7、土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ） 8、房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（ ） 五、计算题（24分） 1、某开发商以楼面地价1200元/平米购入了一宗普通住宅土地70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1800元/平米，专业人员费用为建造成本的8%， 管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月）土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为5700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少？
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