维普资讯 http://www.cqvip.com 中易信息 办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业 务招待费税前扣除作出了新规定，对转借款发生的 利息支出税前扣除问题、房地产企业税收征管方式 也提出了新的规定。 解读 财经信息 税务总局有关人士透露，近年来房地产业进入 了高速发展时期，是税收收入的一项重要来源。而 原来的企业所得税征收管理办法一般是依据工商企 业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地 产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一 新规针对地产业税收鼍嗣 国家税务总局相关负责人表示，随着国家对房 地产业宏观措施的实施，８３号文的一些规定已 经不能适应客观经济形势的变化。从房地产开发企 业的经营特点看，其开发经营活动不同于一般的建 设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它 是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、 以第三产业为主的产业部门 些规定不明确的问题，难以保证税基的完整， 《通 由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据 知》中则加以完善。 工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好兼顾 房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存 在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整， 国家税务总局： 因此今年制定了３ｌ号文对征税手段加以改进。３１号 房地产企业预售收入所得税上调５％ 文对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了 国家税务总局昨日发布文件，对房地产企业预 弥补。 售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域 国税总局人士表示，由于目前房地产开发企业 分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率， 多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或 其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目 开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据 前的１５％提高到不得低于２０％，新的规定将追溯至 此，３ｌ号文对新办房地产企业减免税做了，规 定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠， 今年１月１日。 这份名为《国家税务总局关于房地产开发业务 同时规定以销售房地产开发产品为主的企业也不得 征收企业所得税问题的通知》（３１号文），与２００３年 享受新办企业的税收优惠。新进一步降低了房地产企业利用资本弱化 发布的８３号文相比，做出了两点调整：一是将预售 号文规定，为了 收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率：二 和关联交易进行避税的可能性 ３ｌ是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房 防止开发企业通过关联交易转移利润，依法借给全 和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入 资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；的预计计税毛利率不得低于３％．非经济适用房项目 依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业 借入资金金额在其注册资本５０％以内（含５Ｏ％）的部 按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率， 分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的 其中．省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低 标准以内据实扣除：超过注册资本５０％的部分，其 于２０％，地及地级市的城区和郊区不得低于１５％， 超过部分负担的利息支出，不得扣除。 其他地区不得低于１０％。 此外，３ｌ号文规定了开发产品的完工标准，凡 已经执行３年的８３号文规定．开发产品的预售 是符合竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产 收入应按不低于１５％的预计营业利润率缴纳企业所 品、已开始投入使用的开发产品或是已取得了初始 得税，但根据新的规定，大部分房产企业预售收入 产权登记证明的开发产品，都被视为开发产品已完 的预计计税毛利率都将提高到２０％，这意味着房产 工。国税总局人士表示．之所以对开发产品完工标 企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。 准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于 ３ｌ号文也有利好地产商的内容。文件规定．新 办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业 实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开 务招待费税前扣除费用可以向以后年度结转，但最 发产品积极结算成本。相反，一旦出现预计计税毛 长不得超过３年。与提高预征所得税比起来，这不 利率低于实际利润率的情况，这种积极性就不存在 啻于是一个利好消息。 了。 ８１ 维普资讯 http://www.cqvip.com 财经信息 中易信息． 反响 求的程度，商品房施工面积过大已成为房地产产能 京城地产商表示将仔细研究 过剩最集中的体现。有关方面甚至认为，近几年全 税率的变化直接影响到开发商的利益。～家从 国房地产业土地购置增速明显偏高，有适度下调的 事企业税务咨询的公司负责人向记者表示，该 必要。 出台以后，不少地产公司均表示出了不满，认为新 与此同时，部分地方也对“地荒论”进行 的进一步加重了企业的负担。但是昨天从京城 了反击和驳斥。如针对广州部分开发商认为“ 的部分地产商那里了解到，他们还不知道上述文件 土地供应不足，地价过高，导致房价上涨”的言 的出台。在记者向今典集团董事长张宝全简略介绍 论，广州市日前就予以了坚决否认，表示广州 了文件内容后，他表示非常关注，并告诉记者，税 的经营性房地产用地储备充足，不存在地荒，并承 收对地产企业是个大问题，回头要仔细研究一下 诺今年增加土地供应量。 华远房地产董事长任志强向记者表示，房地产 企业的预售收入应当算做应付款，在没有经过最终 中国的邮政改革 结算的情况下，就预征企业所得税是没有道理的。 他表示，以前的文件规定企业可以申请减免预征企 很可能越改越倒退！ 业所得税，但目前还没看到文件，不清楚新的 上海东方万邦快递、串通快递、天天快递等公 会产生怎样的影响。 司的几位老总，正打算与律师一起进京告状，表达 他们对于《邮》修改稿的第七稿的强烈不满。 房地产业被列入产能过剩行业 而更有预测显示此稿一旦被全国通过并正式立 春节后，我国房屋过剩的问题引发了诸多讨 法，不仅会使目前国内数十万家民营快递商面临倒 论 国土资源部在其官方网站发文表示，国家有关 闭，而且也将把国内快递行业推向最危险的悬崖… 部门去年底已将房地产列入了产能过剩行业名单 数据显示，当前我国房屋存在潜在过剩危机， 邮政改革应该是中国物流产业最重要的改革之 一，这主要与一些地方的供地结构性失衡有关，也证明 但是可以明确的是，按照目前这样的改法，不 一些开发商所谓的“地荒论”站不住脚。 仅中国的邮政物流系统看不到希望，整个中国的快 国土资源部网站文章引用中国经济景气监测中 递业也不会有什么美好的明天。目前的邮政改革最 心近日发布的一份研究报告数据称，在去年全国已 大的弊端就是作为目前快递市场竞争者和管理者的 被购置的土地面积中，未完成开发的有近１．７亿平方 国家邮政局也是《邮（草案）》的起草者。 米，而按去年前１ １个月的开发水平，还能满足一年 其结果也就可想而知了：具有裁判和运动员双 多的开发需要；此外，商品房空置面积继续扩张， 重身份的国家邮政局当然不会让自己在未来任何场 至去年１１月末已达１．１４亿平方米，商品房的施工面 竞争上失败，所以就有了像”３５０克以下的信件邮政 积更相当于５年多的竣工面积。 专营”这样的规定。尽管中国的邮政系统目前和未 国土资源部网站文章认为，住房过剩反映的是 来都将担任着向全社会，尤其是僻远地区提供邮政 普遍服务的功能，似乎需要一些上的倾斜来扶 与其相关的供地过多、用地结构性失衡，所以促进 持一下，但是怎么看《邮》的修改都不像是只 未开发土地的开发和再利用，以及适量增加低价位 为邮政系统的普遍性服务提供必要的保障。而是想 住宅用地供应，应成为房地产用地的当务之 通过立法的形式为邮政系统开辟一块”旱涝保收，而 急。“各地应进一步开展行业性土地利用形势调查 且肯定高产的责任田”。 和分析，以及时把握土地市场行情、土地利用状况 下面一组数据更能说明我们的判断；与国内快 和结构，通过土地供应量和种类来稳定地价， 递市场每年３０％左右的增速相比．邮政ＥＭＳ的市场 平衡用地结构。” 份额却逐年下降，ＥＭＳ的市场份额在２００２年时，就 同时．文章指出一些数据表明开发商所谓的 已从１９９７年的９７％降到了４０％。与此同时，民营快 “地荒论”纯属无稽之谈。在国家新一轮的宏观调 递企业则快速发展。・民营快递依靠其灵活的经营模 控中，住房用地供应并没有减少到无法满足市场需 式，行业规模和市场份额日渐增大，１９９８年以来， ８２
