物业公司管理制度

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目 录

第一篇 总则……………………………………………………………………………1 第二篇 组织管理………………………………………………………………………6

第一章 公司组织结构图…………………………………………………………6 第二章 各部门岗位责权………………………………………………………5 第三章 人员编制设定…………………………………………………………13 第三篇 办公室管理制度……………………………………………………………15

第一章 办公管理规定…………………………………………………………15

一、员工办公管理规定……………………………………………… 15 二、管理处日常管理规定…………………………………………… 15 三、员工公共关系准则……………………………………………… 17 四、智能控制中心工作规定………………………………………… 18 第二章 交接、值班制度………………………………………………………… 18

一、办公室值班规定………………………………………………… 18 二、管理处值班管理规定…………………………………………… 19 三、交制度……………………………………………………… 20 第三章 印章使用管理规定…………………………………………………… 20 第四章 管理人员文明服务准则……………………………………………… 22 第五章 保密制度及其规定………………………………………………… 23 第六章 补充说明…………………………………………………………… 26 第四篇 劳动人事制度…………………………………………………………… 27

第一章 物业管理人员守则……………………………………………… 27 第二章 行为规定…………………………………………………………… 32

一、行为规范……………………………………………………… 32 二、行为准则……………………………………………………… 34 第三章 有关人事变动的规定……………………………………………… 37 第四章 员工培训规定 ………………………………………………… 38 第五章 关于聘用、资遣、离职的规定………………………………… 39 第六章 假期规定………………………………………………………… 40 第五篇 劳保管理制度………………………………………………………………41 第六篇 财务管理制度………………………………………………………………42 第一章 公司财务管理……………………………………………………… 43

第一节 财务管理制度……………………………………………………43

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第二节 财管理规定………………………………………………………47 第三节 财务实施细则……………………………………………………51 第二章 管理处财务管理…………………………………………………… 54

第一节 管理处财务监督规定……………………………………………54 第二节 财务管理公开规定………………………………………………56 第三节 管理处小区经费管理规定………………………………………57 第三章 资产控制制度……………………………………………………… 59 第四章 资金使用审批权限规定…………………………………………… 60 第七篇 社区服务制度……………………………………………………………… 63

第一章 社区文化活动规定………………………………………………… 63 第二章 居民文化活动组织管理规定……………………………………… 65 第三章 商铺管理规定……………………………………………………… 66 第四章 商业网点管理规定………………………………………………… 67 第八篇 管理处各部门制度…………………………………………………………68

第一章 绿化管理制度………………………………………………………68

第一节 绿化管理规定……………………………………………………69 第二节 化养护工作规定………………………………………………69 第三节 绿化检查规定…………………………………………………71 第四节 绿化工管理制度………………………………………………72 第二章 卫生管理制度………………………………………………………74

第一节 卫生管理规定………………………………………………74 第二节 卫生检查监督规定…………………………………………75 第三节 清洁、保洁工管理制度………………………………………76 第四节 清洁、保洁工管理规定…………………………………………78 第五节 垃圾清运及收集规定……………………………………………81 第六节 卫生清洁达标要求………………………………………………82 第三章 维修管理制度…………………………………………………………83

第一节 维修管理规定 …………………………………………………83 第二节 工程维修人员管理规定………………………………………84 第三节 维修监督管理规定……………………………………………85 第四章 治安、消防管理制度…………………………………………………86

第一节 治安管理规定……………………………………………………87 第二节 治安消防管理办法………………………………………………88 第三节 治安、消防员管理规定………………………………………… 第四节 消防管理规则……………………………………………… 90

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第九篇 各部门量化实施细则及奖惩办法

第一章 奖惩规定……………………………………………………………… 91 第二章 考核办法及量化标准………………………………………………… 94 第三章 各部门量化标准……………………………………………………… 98

第一节 行政人员工作考核标准…………………………………………98 第二节 公司各部门主管量化考核标准………………………………… 99 第三节 财务部量化考核标准……………………………………………100 第四节第五节第六节第七节管理处人员考核标准……………………………………………101 管理处保安、消防员考核标准…………………………………101 管理处保（清）员考核标准……………………………………102 管理处绿化员考核标准…………………………………………102

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第一篇 总 则

一、公司宗旨：以社会效益为主，经济效益为辅，两者有机结合，为住户提供优质的服务，将管理富于服务之中。

二、质量服务方针：服务至诚，精益求精，热情奉献，温暖万家。

三、管理形式：公司与所属管理处对维修、车辆、治安、绿化卫生等本着责、权、利相统一的原则，明确各级责任，引入竞争机制，从而调动各级和积极性，增强各级员工的责任感。

四、管理内容：管理处对所辖区的房屋、治安、车辆、绿化、维修、社区文化治安活动及公共设施实行综合管理，维修养护与服务。

五、管理措施：

1、建立较高素质的专业化管理队伍，本着精干、高效的原则，采取严格选聘素质较高的员工，严格培训上岗，严格按规范服务，严格考核实行奖罚分明的措施。

2、建立规章，依法管理，严格实施《桂建物业公司规章制度》中的各款各条。 3、齐抓共管，共创文明，把小区内全方位工作做好，并达到最佳水准，管理处要做到坚持不懈地利用各种形式对住户进行正面宣传教育，使广大住户能热情参与管理。

4、开展丰富多彩的社区文化活动。

六、经营范围：主营房地产物业管理、维修、养护、楼宇机电配套设备管理维修，清洁卫生，庭园绿化及辖区内车辆停放不定期理，兼营与住宅（大厦）相配套的商业，饮食业，便民服务业。

七、经营方式：管理服务

八、经营管理机构：本公司是桂建集团公司直属子公司，设总经1人，公司各职能部门和分支机构由经理根据业务发展需要作具体安排，各职能部门和分支机构在经理的领导下进行工作。

九、管理原则：贯彻专业管理为主，专业管理与专业自管结合的原则，所属辖区成立业主委员会，以“参与、协助、监督、自律”为宗旨，其责权利在《业主委员会章程》中予以明确。

十、经费核算： %留作公司储藏基金， %用于辖区管理维修补贴， %作为奖励福利基金。

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十一、制定本规章的目的在于规范公司的经营管理行为，提高服务质量，使公司形成自我发展，自我约束的运行机制。

第二篇 组织管理

第一章 物业公司组织结构

总经理 总经理助理 常务副总经理 副总经理 物业管理部 各服务中心 市场拓展部 行政人事部 财务部 环境部主管 护卫部主管 维修部主管 客服 部 工程部 协管部 环卫部 开发主管 策划主管 行政主管 人事主管 出纳 会计

组织结构设置说明

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第二章 各部门责权

一、市场发展部责权

(一) 权利

1. 有权参与公司经营战略、发展规划的制定，具有建议权; 2. 有权参与年度、季度经营计划的制定，具有建议权; 3. 有权制定公司市场发展规划，进行项目开发工作; 4. 有权对物业项目具体合作形式、范围等提出建议; 5. 有权参与各分公司、下属机构市场拓展人员的考核工作; 6. 有要求相关部门配合相关工作的权力;

7. 有市场发展部内部组织结构建立、工作开展的自主权;

8. 有对市场发展部内部员工聘任、解聘的建议权及对员工考核的权力; 9. 有其他相关权力。 (二)职责

1. 公司市场拓展、项目开发工作的组织、安排 2. 公司市场开发策略的制定并组织实施 3. 物业市场调查、项目情况调查的具体实施 4. 建立物业市场资料、物业项目信息的数据库

5. 物业服务管理的前期规划，撰写投标书，进行投标工作 6. 进行公司对外宣传策划、广告发布管理

7. 建立、维护与客户（开发商、业委会）的关系，增进友谊 8. 代表公司与开发商（业委会）签订物业管理服务合同

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9. 完成领导临时交办的其他工作 二、服务中心责权

(一) 权利

1. 有权参与公司经营战略的制定，具有建议权 2. 有权制定物业服务制度及有对服务改进的提议权 3. 有权对破坏与业主间关系的行为和过失提请处罚

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4. 有对服务中心内部组织机构建立、员工考核的权力 5. 有对服务中心内部员工聘任、解聘的建议权 6. 有客户服务部内部工作开展的自主权 7. 有要求相关部门配合相关工作的权力 8. 有其他相关权力 (二) 职责

1. 负责制定服务中心的各项制度、服务项目及各项服务的工作流程 2. 提供所辖物业的管理咨询服务 3. 受理业主的投诉和回访

4. 受理业主室内设施的报修并安排相关人员上门服务

5. 办理业主入住手续和各种费用的托收及水电、燃气、有线电视的开户手续 6. 办理业主的搬离手续及大件物品的放行手续 7. 办理业主室内装修及装修验收的申请手续

8. 为业主提供物业的各种中介服务、代办清洁等服务项目 9. 办理业主使用会所娱乐的手续

10. 发布各类相关服务信息，如设施检查、停电停水、虫害消杀等的通知 11. 证件，如《施工人员出入证》、《车辆出入证》等 三、工程管理部责权

(一) 权利

1. 有权参与公司经营战略的制定，并提出相应建议 2. 有权制定工程管理部的各项制度并监督实施 3. 有权对工程管理的各服务项目进行改进

4. 有对工程管理部门内部组织机构建立、员工考核的权力

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5. 有要求相关部门配合相关工作的权力 6. 有工程管理部内部工作开展的自主权

7. 有对工程管理部内部员工聘任、解聘的建议权 8. 有其他相关权力 (二) 职责

1. 负责制定辖区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定 2. 处理所辖物业其他情况及完成领导临时交办的其他工作

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3. 负责装修方案审批，监督装修方案实施 4. 负责所辖物业机电设备的维修和保养

5. 负责辖区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审 6. 负责与供水、供电部门接洽，保证对所辖物业的正常供水、供电 7. 负责业主的特约上门维修服务

8. 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水等）的管理、运行、维修 9. 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收 10. 负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核

11. 配合服务中心做好业主入住时房屋设施、设备的交验和记录工作 12. 负责较大工程的质量监督及验收 13. 负责维修、施工外包合同的起草 14. 负责辖区内紧急情况的处理

15. 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、建筑装修等的验收和资料核实 四、环境管理部责权

(一) 权利

1. 有权参与公司物业管理服务的制定，并提出相应建议 2. 有权参与公司经营计划的制定，并提出相应建议 3. 有权对破坏辖区内环境卫生的行为和过失提请处罚 4. 有对环境管理部内部组织机构建立、对员工考核的权力 5. 有要求其他部门配合相关工作的权力 6. 有环境管理部内部工作开展的自主权

7. 有对环境管理部内部员工聘任、解聘的建议权

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8. 有其他相关权力 (二) 职责

1. 完成公司领导临时交办的其他工作

2. 负责所辖物业的清洁卫生工作，消除卫生死角 3. 根据有关规定，定期对所辖物业实施消毒、灭菌工作 4. 对所辖物业的环境进行规划 5. 对所辖物业的绿色植物进行定期养护

6. 配合其他部门做好交楼、业主入住及参观前的环境准备工作

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7. 负责保洁、花草养护人员的招聘需求计划、工作安排及日常工作监督考核等 8. 及时与服务中心沟通所辖物业存在的环境保护问题，提出改进建议 9. 负责制定所辖物业的清洁卫生、环境保护制度 五、秩序管理部责权

(一) 权利

1. 有权参与公司物业管理服务的制定，并提出相应建议 2. 有权参与公司年度季度经营计划的制定，并提出相应建议 3. 有权对辖区内的违法、违纪行为依据相关规定进行处理 4. 有权对火灾等紧急情况进行处理

5. 有对秩序管理部内部员工聘任、解聘的建议权 6. 有要求其他部门配合相关工作的权力 7. 有秩序管理部内部工作开展的自主权

8. 有对秩序管理部内部组织机构建立、员工考核的权力 9. 有其他相关权力 (二) 职责

1. 负责所辖物业范围内的安全保卫工作； 2. 负责所辖物业的消防管理和设备监控；

3. 负责所辖物业的火灾事故的应急疏散及紧急灭火； 4. 负责所辖物业车辆的管理；

5. 严格治安管理，做好人员来访和出入登记、闭路电视监控、全天24小时巡查等； 6. 严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火灾隐患； 7. 负责对所辖物业进行治安与消防工作的宣传、指导和监督；

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8. 做好护卫队伍的建设、业务培训及工作班次安排； 9. 协助其他部门做好辖区日常管理工作；

10. 积极配合门打击辖区内及周围发生的违法犯罪活动； 11. 完成领导交办的其他工作 六、质量管理部责权

(一) 权利

1. 有权参与公司经营战略的制定，并提出相应建议

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2. 有权参与公司年度、季度经营计划的制定，并提出相应建议 3. 有权对破坏服务质量体系、影响公司形象的行为和过失提请处罚 4. 有权对公司各部门物业管理服务工作进行监督检查 5. 有对质量管理部内部组织机构建立、员工考核的权力 6. 有要求其他部门配合相关工作的权力 7. 有质量管理部内部工作开展的自主权

8. 有对质量管理部内部员工聘任、解聘的建议权 9. 有其他相关权力 (二) 职责

1. 负责制定并监督贯彻公司的质量管理规章制度、方针、和有关管理程序; 2. 负责推进公司服务质量体系建设、质量认证工作;

3. 组织公司内部质量管理体系的策划、实施、监督和评审工作; 4. 编制公司物业服务质量手册及相关质量文件并下发，监督执行; 5. 组织质量数据分析和质量改进措施的研究、实施工作;

6. 负责物业服务质量运作的监督、检查和控制，组织处理与质量有关的投诉问题; 7. 负责组织对总部及下属公司服务质量体系审核，并监督较重大问题的解决; 8. 负责与质量认证机构的接洽; 9. 完成公司领导临时交办的其他任务。 七、行政人事部责权

(一) 权利

1. 有权参与公司经营战略的制定，并有建议权 2. 有权参与公司经营计划的制定，并有建议权

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3. 有对公司人力资源规划、发展的决定权或建议权 4. 有权对违反公司行政制度的行为和过失提请处罚 5. 有对公司内部各岗位员工实行考核及岗位异动的建议权 6. 有对各分公司、下属机构员工考核的参与权 7. 有对行政人事部内部组织机构建立、员工考核的权力 8. 有对行政人事部内部员工聘任、解聘的建议权 9. 有行政人事部内部工作开展的自主权 10. 有要求相关部门配合相关工作的权力

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11. 有其他相关权力 (二) 职责

1. 负责公司人力资源战略规划及建设，保证公司发展所需的各类人才的到位 2. 负责公司各项行政、人事管理制度的制定和监督检查 3. 负责公司各项行政办公费用预算及支出控制 4. 负责员工的招聘、选拔任用及培训工作

5. 负责各类岗位员工的绩效考核管理，并对员工岗位异动、奖惩等进行评议 6. 负责员工入职、离职手续的办理及劳动关系处理 7. 负责公司行政办公车辆的调度、维护保养及交通费用控制 8. 负责后勤保障服务，包括员工宿舍管理、通信器材管理等 9. 负责公司各类办公用品、办公设备的采购管理 10. 负责公司各类文书档案资料的建档管理 11. 负责公司各类会议的组织管理 12. 负责公司内部消防、安全管理

13. 负责公司各类来客的接待、招待安排等 14. 完成公司领导临时交办的其他工作 八、财务部责权

(一) 权利

1. 有权参与公司年度、季度、月度经营计划的制定，并提出相应建议 2. 有权参与公司经营战略的制定，并提出相应建议 3. 有权对违反公司财务制度的行为和过失提请处罚 4. 有对各部门费用报销的审核、审批权

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5. 有对财务部内部组织机构建立、员工考核的权力 6. 有其他相关权力

7. 有对财务部内部员工聘任、解聘的建议权 8. 有要求相关部门配合相关工作的权力 9. 有财务部内部工作开展的自主权

10. 有对各地分公司、分支机构、物业项目管理处人员绩效考核的参与权 (二) 职责

1. 负责公司财务收支汇总平衡

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2. 负责公司发展所需资金的筹集、运用规划和使用分配管理 3. 负责公司固定资产的管理 4. 负责租金收支管理

5. 负责物业有偿服务管理费的管理 6. 负责流动资金和专项资金的管理 7. 负责商品房资金的管理

8. 负责公司新开发物业项目的预测和风险分析 9. 完成公司领导临时交办的其他工作 10. 负责公司会计信息化建设

11. 协助行政人事部做好财务部员工队伍建设 12. 对公司重大合作项目合同进行评审及建议 九、公司各部门负责人职责

(一)最高领导层岗位职责 1、总经理岗位职责

(1)领导公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性； (2)以业主和住户为中心，制定质量方针和质量目标，批准公司质量手册； (3)主持管理评审；

(4)负责拟订公司年度工作计划和工作总结； (5)负责召集和主持总经理办公会议；

(6)负责各单位、各部门经理和主管职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作； (7)负责公司重要投标书和公司所有经济合同的审批； (8)负责公司各类费用收支的审批；

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(9)履行公司安全，消防第一责任人的所有职责； 2、常务副总经理兼管理者代表岗位职责

(1)协助总经理抓好各项工作，对公司负直接责任； (2)组织贯彻实施公司质量方针，实现质量目标； (3)组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进；

(4)组织公司内部质量体系审核并向总经理报告质量体系运行情况； (5)负责监督物业管理服务质量，确保业主和住户满意； (6)代表公司就与质量管理体系的有关的事宜负责对外联络。

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3、副总经理岗位职责

(1)协助总经理组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进； (2)负责领导和组织制定公司物业管理招、投标工作； (3)参与公司经营决策，负责决策和开拓物业市场； (4)负责公司物业管理服务工作的组织的协调； (5)负责公司对外联络工作，组织领导公司公关工作。 (二)部门管理人员岗位职责 1、办公室主任岗位职责

(1)助管理者代表具体组织实施质量管理体系运行的各项服务质量监督、考评、管理工作，组织质量管理体系的内部审核；

(2)负责办公室的日常工作，确保质量管理体系在本部门的正常运行； (3)了解国家有关法律法规的最新动态，向公司领导及时汇报并组织落实工作； (4)组织采用适用的统计技术进行数据分析，为提高服务质量提供依据； (5)负责对文件和质量记录的归口管理；

(6)负责对常规合同的归口管理和监督管理公司档案； (7)负责对业主和住户的投诉的归口处理。 2、办公室办事员岗位职责

(1)协助办公室主任具体组织实施质量管理体系运行的各项服务质量监督、考评、管理工作；

(2)具体负责办公室的日常工作，确保质量管理体系在本部门的正常运行； (3)了解国家有关法律法规的最新动态，向公司领导及时汇报并组织落实工作； (4)负责对文件和质量记录的归口管理；

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(5)负责对常规合同的管理和监督管理公司档案； (6)负责处理业主和住户的投诉。 3、物业管理部经理职责

(1)在公司总经理领导下，协助做好由综合管理部负责的各项工作，以及本部门控制的质量管理体系条款的实施工作。

(2)负责制定公司有关本部门的各项管理制度及应急措施。

(3)负责对各管理处工程维修室、综合服务室的工作进行检查、指导。 (4)负责对各管理处提交的供方项目审核以及供方服务质量的总体控制。

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(5)负责对本部门发生的重大事故的组织调查分析及处理工作。 (6)负责组织楼宇工程验收交接工作。 4、综合管理部副经理职责

(1)在综合管理部经理的领导下，负责公司所辖房屋建筑、基础设施、工作环境、机电设备等技术管理工作。

(2)负责协助制定公司物业管理过程中由综合管理部负责的相关工作中的规定、制度的制定，并组织有关部门实施。

(3)协助组织实施公司物业管理活动，保证物业管理服务过程处于受控状态，负责对各管理处工程维修室、综合服务室布置具体工作，并检查执行情况。

(4)负责管理处提交的供方项目（如：采购的服务、采购的物资等）实施控制，对供方评价进行审核。

(5)负责对本部门发生的重大事故的组织调查分析及具体处理工作。 (6)负责根据实际情况，组织调配各管理处维修工、工程设施设备和工具。 5、综合管理部办事员职责

(1)具体组织本部门实施质量管理体系的运行。

(2)具体负责综合管理部日常工作落实，确保各管理处提供的物业服务正常运行。 (3)负责向各管理处传达落实公司关于物业管理的有关决定、决议，指示和布置具体工作，并检查执行情况。

(4)定期对各管理处的工作进行经常性检查监督，及时总结和汇报情况。

(5)定期检查各种设备、设施的技术状况，分析存在问题，及时提出维修解决办法和制定维修方案，方案经领导后，组织贯彻实施。

(6)负责对本部门的档案、质量记录进行整理、归档和保存。

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5、经营发展部经理岗位职责

(1)协助管理者代表具体组织本部门质量管理体系的落实工作，保证质量管理体系的有效运行。

(2)确定质量管理体系策划的时机、内容及输出结果，协调各部门策划要求的具体工作。

(3)组织各部门负责人评审物业管理投标书、物业管理委托合同等，并就有关合同事宜代表公司与业主和用户沟通。

(4)确定服务实现策划的时机、内容及结果，定期向总经理汇报活动的实施情况。

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(5)代表公司与业主和用户（或客户）进行沟通，参与物业项目的招投标，代表公司法人对外签订合同、协议等公开文件。

(6)制定物业管理服务的各类标识式样规范，审批各相关部门根据实际情况自行设计的标识式样。

(7)制定公司总体社区活动的工作方向和目标，审批各管理处制定的各项社区活动计划。

(8)制定公司年度服务工作计划和工作总结，协调各部门服务工作计划的执行情况。 6、经营发展部办事员岗位职责

(1)协助部门经理、副经理实施质量管理体系要求本部门内各项具体工作，保证质量管理体系的有效运行。

(2)按照质量管理体系的策划安排具体实施各项工作，定期向部门经理、副经理汇报策划实施情况。

(3)搜集整理各类物业管理投标书、物业管理委托合同等的相关资料，编写标书及合同的相关内容。

(4)按照服务实现的策划安排具体实施各项工作，协助和督促各相关部门落实有关具体工作。

(5)通过多种渠道搜集物业市场信息，积极与业主和用户沟通，了解物业市场动态及业主和用户需求的动向。

(6)按照物业管理服务各类标识的式样规范、标识范围和方法，协助和监督相关部门具体实施产品和服务标识。

(7)按照公司总体社区活动工作方向和目标，依据各管理处社区活动计划，协助和监督各管理处的社区活动。

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(8)拟订本部门的服务工作计划，按照工作计划开展本部门的具体服务工作。 7、人力资源部经理岗位职责

(1)根据国家有关法律法规，负责制订公司人事、劳动、职工培训教育等相关规章制度并组织贯彻执行。

(2)负责公司人力资源开发、使用工作。组织实施员工教育培训，对员工的培训进行详细检查和考核，为公司适时配备合格管理人员。

(3)负责组织编制劳动工资计划，检查劳动工资计划完成情况，做好调资、晋升、晋级等工作，审查各部门奖金发放数额。负责编制公司年度劳动工资计划，检查、了解、分析劳动工资计划的执行情况。

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(4)负责组织检查劳动纪律，针对存在的问题采取必要措施。 (5)负责组织完成员工劳动合同（劳务协议）的签定、鉴定工作。 8、人力资源部办事员岗位职责

(1)负责具体参与员工招聘、考核、奖惩、辞退的工作。

(2)负责具体实施员工的教育培训及考核等工作，并对管理处的培训考核等工作进行指导与检查。

(3)负责办理公司劳动年检工作。

(4)负责劳动工资统计报表的填写和报送工作。

(5)负责社会保险、劳动保障工作的日常管理，深入各部门岗位了解执行情况，随时发现问题、不断改进，做好社会保险和劳动保护工作。

(6)负责人力资源部各种档案的管理。 9、工程部经理岗位职责

(1)总经理的领导直接领导下，负责主持工程部的日常工作。指导、监督管理处涉及与工程技术问题。

(2)贯彻执行国家关于机电行内规范，确保机电安装维修管理的设施，设备处于安全、良好的运行状态。

(3)制定工程部安全操作制度，加强安全管理和安全教育，防止发生安全事故。 (4)负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案。对设施、设备的运行、维修和保养工作运行定期、不定期的检查，保证设施、设备的正常运行。

(5)负责工程部的思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。 (6)负责组织物业公司对接管的机电设备、设施的验收及其配套设施完善工作。 (7)负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

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(8)完成上级交付的其它任务。 10、财务部经理岗位职责

(1)制定、维护、改进公司财务管理制度和，制定年度、季度财务计划； (2)组织编制公司年度综合财务计划的控制标准； (3)对重要经济合同及投资项目进行评议审定；

(4)组织公司的经济核算工作，掌握好资金的筹集、使用、耗费、收入和分配； (5)负责资金、资产的管理；

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(6)进行公司成本管理，开展成本预测、控制、核算、分析工作，提高赢利水平； (7)负责审定公司各种经济合同； (8)完成领导交办的其他事项；

(9)向公司高级管理人员提供财务分析数据和建议；

(10)组织考核、分析公司经济成果，提出可行的建议和措施；

(11)全面主持本部门的工作，组织并督促部门人员完成本部门职责范围内的各项工作；

(12)对公司税收进行整体筹划与管理，按时完成税务申报以及年度审计工作。 10、会计职责

(1)按会计制度规定，编制各种记帐凭证，及时编制会计报表。 (2)负责妥善归档保管好会凭证、帐簿、报表等一切档案资料。 (3)抓好各种应收款项的收取工作。

(4)依据国家税法规定，按时按规定缴纳各项税金，做好有关资料的报送工作，按管理的有关规定，做好的保管及发出工作。

(5)编制每月经营情况分析，并提供分析报告。

(6)不定期核对现金余额，抽查出纳现金库存情况，负责出纳收付和营业收银的稽核与跟踪工作。

(7)月终对各仓库进行抽盘。 (8)完成领导交办的其他工作。 11、出纳员岗位职责

(1)负责办理公司的存款和结算、调剂业务； (2)现金、票据、有价证券的保管，银行存款的调度；

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(3)现金的出纳、票据的签发及记录，严格审核现金收付凭证；

(4)严格执行公司支票管理制度，使用支票须总经理签字后，方可生效； (5)负责办理公司的贷款审查、发放、回收及担保工作；

(6)严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行，不坐支现金，不用白条抵压现金；

(7)定期对各部门库存、银行存款和资金部存款进行安全性、效益性、流动性检查； (8)配合银行做好对账、报账工作； (9)配合会计做好各种账务处理；

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(10)各项薪金、奖金、津贴的核发； (11)临时交办事项的办理。 12、公室文员岗位职责

(1)物业办公室文员主管物业办公室文秘工作，人事管事及考勤。 (2)负责整理办公室会议记录，并做好存档工作。

(3)负责整理业主/住户的档案资料，做好收费工作的监督和建档工作。 (4)负责收集、整理管理物业区域内的工程图纸。

(5)负责收集职能部门关于房地产、物业工作性文件。 (6)完成公司交付的文件打印、校订工作。

(7)负责微机的使用、养护和保管工作，落实微机使用管理制度。 (8)负责公司文件的保密工作。

(9)负责来人来访接待工作，经理办公室的整理及卫生工作。 (10)完成公司交付的其它工作。 十、服务中心职责

(一) 服务中心的职责范围：

1. 管理处是物业管理公司派出机构，负责某一指定的物业管理。 2. 贯彻执行国家的有关、法律、法令和公司的各项规章制度。

3. 负责管理所辖区物业的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。

4. 树立住户至上的观念，及时为住户提供各种优质服务。 5. 协助公司工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用。 6. 积极配合公司各部门在所辖区域开展各种工作。

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7. 向住户宣传党的方针，协助门和居委会做好安全防范和计划生育工作。

8. 调查研究，深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理服务工作的投诉，重大问题报请公司办公室备案呈报公司领导处理解决。

9. 完成领导布置的其他工作。 十一、服务中心各岗位职责

(一)服务中心主任/经理岗位职责:

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1. 对服务中心的全面工作有决策权和指挥权，领导员工完成公司下达的责任目标； 2. 根据国家、有关物业管理法规、和公司的规章制度，按照《物业管理委托合同》的约定，负责组织对物业进行接管；主持制定并批准本管理处的“物业管理实施方案”、“物业管理创优方案”，以及月份和年度管理计划；

3. 对服务中心副主任以下的管理人员的任免，员工的聘用、调动和辞退有建议权；并负责对应聘员工的考试考核，决定是否录用；

4. 对服务中心的财务收支负责，按照公司财务制度，负责服务中心各项费用开支的审批；并负责创收工作的落实，实现创收计划；

5. 对服务中心的整体服务质量和安全生产负责，对不合格的服务和安全隐患及时进行纠正和实施预防措施；

6. 负责对服务中心员工进行考核，并据实进行奖罚； 7. 负责服务中心与业主委员会和外部有关事项的联络工作； 8. 承担不设副主任/副经理而由副主任/副经理承担的职责。 (二)服务中心副主任/经理岗位职责

1. 对服务中心主任/经理负责，承担主任/经理分配和授权的管理项目、任务； 2. 负责接待业主（客户）的来访、投诉，并及时给予答复和处理，接受业主（住户）办理入住手续和进行二次装修的申报手续；

3. 负责每天对服务中心的各项管理服务项目进行检查、记录和分析，对不合格的服务提出纠正和预防措施并报告主任/经理组织实施；

4. 协助对服务中心员工的月份和年度的考核工作，提出考核意见报告主任/经理，作出最终考核结果；

5. 协助主任/经理制订服务中心月份和年度的工作计划；

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6. 负责服务中心分包方的联系和质量审核；

7. 承担不设主任/经理助理而由主任/经理助理承担的职责。 (三)主任/经理助理岗位职责

1. 在服务中心副主任/经理的领导下开展日常工作。承担副主任/经理分配和授权的管理项目、任务；

2. 每月制订并向副主任/经理提交管理区域的服务工作计划，监督指导计划的实施，并提交工作总结。

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3. 定期详细巡查管理区域，发现存在和潜在问题及时安排处理并改进有关工作。协助主任处理区域内重大违章、违法、违纪行为和重大突发性事件。

4. 组织员工进行业务及法律法规培训，对员工进行适时考核，向主任提交员工的工作绩效考核报告。

5. 热情接待住户和来访客人的诉求，并及时回访。

6. 负责健全员工档案管理制度，定期查询档案情况，保证档案资料的完整。 7. 督促员工及时收缴相关费用。 8. 完成主任交办的其他任务。 (四)服务中心各部门职责、各岗位范围: 1、客服部职责：

(1)在服务中心主任的领导下开展日常工作。 (2)对管理区域内各项工作进行滚管理、监督、协调。

(3)协助服务中心主任参与房屋的竣工、接管验收，房屋交接及装修过程管理等。 (4)房屋、住户的资料、档案的管理等。

(5)住户的投诉、接待、区分、回复、处理、回访等。 (6)各种费用的及时收缴、管理。

(7)协助服务中心主任对管理区域的精神文明建设。

(8)统计各部门的消耗物品及列出采购计划上报公司、领取、管理及发放工作。 (9)完成领导交办的其他任务。 2、管理员岗位职责

(1)在服务中心主任的领导下开展日常工作。 (2)对管理区域内的各项工作进行管理、监督、协调。

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(3)参与竣工验收和接管工作，办理入住、装修等有关手续。 (4)对二次装修监督、检查。

(5)巡查管理区域内的卫生、绿化、公共治安、公用设施、设备等综合情况，做好记录及时反馈。

(6)定期或不定期对客户进行沟通、回访，听取、收集客户的意见和建议，详细记录、呈报。

(7)落实管理规定、制度，对违章违规行为及时制止、纠正。 (8)完成领导交办的其他任务。

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3、收费管理员岗位职责

(1)在服务中心主任的领导下负责各项费用的收缴工作，在业务上接受公司财务部的监督指导。

(2)按照物价部门审批标准实施各项费用的收缴、催收工作，每月定时将各种收费通知送达客户。

(3)负责各项费用的完整记录和收费情况的统计工作。 (4)严格执行现金管理制度和银行结算制度，做到日清月结。 (5)收取现金时，严格防止假币和短缺。 (6)负责各种票据的管理。

(7)熟悉管理区域内各项物业服务收费标准。 (8)完成领导交办的其他任务。 4、工程部职责:

(1)在服务中心主任的领导下开展日常工作。 (2)严格按照物业服务合同约定开展日常工作。

(3)负责小区内公共设施、设备及房屋的安全检查记录，日常保养与维修。 (4)小区公共设施、设备、房屋及技术图纸资料和已修改过的技术文件，图纸资料的管理。

(5)负责接待住户的报修及投诉，并组织开展维修业务。 (6)工程备用物资及维修工具采购、管理。

(7)管理区域的水电抄表及核算（一户一表除外），并协助收费工作。 (8)负责对工程人员进行业务技能培训、指导。 (9)完成领导交办的其他任务。

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5、工程部主管职责

(1)维修班长在管理处主任直接领导下，开展对物业区域内日常维修保养工作，在业务上受公司工程部的监督和指导。

(2)负责社区的公共设施、设备的日常维护和保养工作， 定期巡视设施、设备运行情况。

(3)负责水、电表抄表的计划安排、督促工作。 (4)负责对仪表、作业工具和安全用具的保管领用。 (5)做好消防设备的检查，消除火灾隐患。

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(6)配合做好水、电公摊的计算工作，分析，分析水、电总表、分表差额，查找水、电损耗原因。及时向工程部提供整改意见。

(7)查处偷水偷电的行为，组织对装修施工现场用水、用电的监督和管理。 (8)负责考评水电班组员工的工作绩效。

(9)参与管理处周工作例会，以及管理处节假日值班。 (10)负责绿地区域的整理、养护工作。 (11)完成上级交付的其它工作任务。 6、工程维修员岗位职责

(1)遵守公司的各项规章制度，按《电业安全工作规范》 安全作业。 (2)工程维修工实行二十四小时值班制度。（凌晨0：00—8：00在岗休息）。 (3)每月按时抄水、电表，汇总报收费员，配合做好水、电查疑工作。 (4)爱护仪表和工作用具。

(5)巡查社区公共设施、设备的运行情况，做好检查记录。 (6)及时维修处理水、电工程故障。

(7)巡查装修施工现场用水、用电作业，对现场安全施工进行监督。 (8)对区域内的绿化进行养护。 (9)完成上级交付的其它工作。 7、机电值班员岗位职责

(1)在工作现场认真听取人员的值班和设备运行报告；交接清楚后，双方应在记录簿上签名；

(2)查看上一班的各种运行记录；

(3)值班过程中要对配电设备、通风机、泵房污水井等设备进行检查，要保证工具仪

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表、备品备件、钥匙等齐全完整；

(4)机电值班员应严格按《机电设备、设施运行维护作业指导书》（Q/BTJ-03）及其他技术标准操作配电设备、水泵设备、空调设备等，保证设备正常运行。

8、空调员岗位职责

(1)负责空调系统操作、监控、维护、保养、记录工作；

(2)管理好空调系统，熟练掌握空调系统设备技术性能，确保系统运行正常； (3)负责责任区域内的卫生工作。 9、电梯维修工岗位职责

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(1)负责电梯运行状况巡查和故障报告；

(2)发现故障及时维修，保证业主（用户）和客人的正常使用；

(3)按时对电梯进行保养，更换陈旧部件，协助劳动部门对电梯的年检、年审； (4)如发生停电或其他故障，要及时解救轿厢内的人员； (5)保持责任区域内的清洁卫 10、机电维修工岗位职责

(1)负责本小区机电公共设备日常维修、保养工作，保证设备正常运行； (2)负责本小区业主（住户）报修项目的维修工作；

(3)熟练掌握机电设备的操作规程和技术性能、优质高效地完成维修任务； (4)对于向外委托维修保养的设备，要负责监督供方人员按时保质保量进行维修保养，设备出现故障要负责及时通知供方进行抢修；

(5)负责责任区域内的清洁卫生工作。 11、给排水工岗位职责

(1)负责给排水设备运行、监控、维护、保养、记录工作； (2)负责本小区业主（住户）有关给排水报修项目的维修工作；

(3)负责二次供水水样抽取和送检工作，确保向用户供应卫生合格的用水； (4)熟练掌握小区管网情况和给排水设备技术性能，确保设备运行正常； (5)负责收集给排水设备的技术档案，负责申报给排水备用品，备用件计划； (6)负责责任区域内的清洁卫生工作。 12、协管部职责

(1)在服务中心主任的领导下开展日常工作。

(2)严格按照物业服务合同约定，开展管理区域内日常公共秩序维护工作。

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(3)搞好消防工作，协助工程维修并落实消防措施。 (4)负责对管理区域内突发异常事件处理、预防。 (5)负责对本部门设备、设施和物品维修、管理。

(6)对进出管理区域的外来人员、物品做好登记、盘查工作。 (7)与派出所、社区委员会做好协调工作，配合做好治安防范工作。

(8)负责对管理区域内停车场及地面的车辆管理工作，维持好公共交通秩序，并做好停车费的收取工作。

(9)完成领导交办的其他任务。

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13、协管部主管职责

(1)在服务中心主任的直接领导下负责管理区域内日常公共秩序的管理工作。 (2)熟悉掌握管理区域内的整体情况，具有较强的组织协调能力及业务技能，能果断处理一般突发事件。

(3)经常定时，不定时检查各责任区域执勤情况及各岗位履行职责情况，督导、协助处理有关事宜。

(4)遇到紧急事件时，及时向服务中心主任汇报，并迅速组织人员前往事发地点进行妥善的处理。

(5)负责传达服务中心的工作指示精神，及时将各责任区域发生的治安问题及处理情况综合整理，向服务中心汇报。

(6)负责管理区内的交通秩序及车辆停放等管理工作。

(7)负责管理区内的消防安全工作，定期检查消防设施及消防隐患问题，并向服务中心提出整改意见。

(8)负责协管队交工作，并督导值班记录的完整性、严肃性，每月将值班记录送交服务中心核查、存档。

(9)组织协管队人员日常学习、训练，培训及工作例会。 (10)负责对协管队人员工作的考评、考勤及内务管理。 (11)完成服务中心主任交办的其它任务。 14、协管员岗位职责

(1)服从领导，听从指挥，做到令行禁止，遇事报告。 (2)严格遵守国家法令、法规，做到依法行事。 (3)熟练本岗位职责和工作程序，守完成工作任务。

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(4)坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑产人、事、物，预防治安案件的发生。 (5)积极配合工程、卫生、绿化等工作，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的问题及时向班长汇报。

(6)熟悉和爱护住宅区域内的设施、设备、消防器材，能熟练使用各种灭火器。 (7)廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为做斗争。 (8)积极协助机关在区域内的各项治安防范活动或行动。

(9)密切联系群众，积极向业主（住户）进行治安防范和管理方面的宣传。 (10)保持保安岗位的卫生清洁。

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(11)做好保安岗位的值班记录，做好交工作。 (12)参加保安班组织的例会、学习、训练等等。 (13)认真完成领导交办的其他任务。 15、巡逻岗位职责

(1)熟悉护管队员一般职责要求，熟悉辖区业主（住户）人员情况及联系电话，熟悉辖区内公共部位、公共设施、消防设施的状况，熟悉辖区毗邻结合部以及容易引发事故的薄弱环节；

(2)坚守岗位，按照巡逻路线要求，按时按位仔细检查，认真观察并认真做好巡逻记录；

(3)发现辖区内各种违规行为的，要及时给予劝导、制止，重大的要及时报告上级主管妥善处理；

(4)协助固定岗位护管人员，按照收发员的职责要求，做好兼职收发工作； (5)与其他岗位的护管人员，共同负责维持辖区的治安公共秩序，确保辖区安全。 16、固定岗护管队员职责（含大堂、门卫）

(1)熟悉护管队员的一般职责要求，熟悉本小区业主（住户）人员情况及联系电话； (2)严格执行来访人员登记制度。对于不熟悉的客人要先用对讲系统或电话通知业主（住户），经业主（住户）同意才给予放行，对于推销人员及闲杂人员要礼貌劝阻进入本辖区；

(3)严格执行车辆进入小区的出入证制度和登记制度；

(4)严格执行物品进出小区的管理制度，发现可疑状况要先行扣留并及时报告上级领导和通知有关业主（住户）；业主（住户）客户搬运货物使用电梯的，要负责指挥其使用专用梯；

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(5)兼职收发工作的，要认真履行收发员的职责； (6)维持固定岗周围的治安公共秩序和环境卫生。 17、车管班长岗位职责

(1)负责车管员的排班工作，并做好值班考勤和考评记录；

(2)监督车管员坚守岗位，严格按收费制度和收费标准执行收费，并对每班的收费情况进行统计上报财务出纳员；

(3)协助车管员对违规车辆进行劝导和处理；

(4)负责检查车库和车场的各种设施、设备，发现损坏等及时报告分管领导进行修复和整改；

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18、车管员岗位职责

(1)严格执行辖区内车库和停车场的管理规定，对出入车库、车场的车辆进行引导，确保车辆安全和停放有序；

(2)严格按收费制度和收费标准执行收费，并保管好票据和现金，出现差错负责赔偿； (3)负责对违规车辆进行劝导和处理；

(4)维护车库、车场设施和设备的完好，发现损坏等及时报告班长或分管领导进行修复和整改；

(5)详细记录本班车辆的进出情况； (6)负责维护车场、车库的环境卫生。 19、消控中心岗位职责

(1)负责消控值班员的工作安排，并做好值班考勤和考评记录；配合机关调查，侦破案件。

(2)统一管理消防监控系统和本辖区的消防设施及设备，发现问题及时提出整改措施并报分管领导进行处理；

(3)协助消防部门定期在本辖区内开展消防演习；

(4)发现火情时，应立即组织消控班人员协助消防部门及其他部门人员进行火情监控，人员疏散及灭火工作；

(5)不设消控中心班长的管理处由机电班长承担消控中心班长职责。 20、消控中心值班员岗位职责

(1)熟悉本小区的各个区域、部位的基本状况，熟悉本小区消防设施和控制中心设备的使用功能;

(2)负责消防监控及做好录像和其他方式的消防监控记录，密切注视本辖区的消防动

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态；发现火情时按《紧急情况处理》(Q/BTJ-04-8)及时、准确执行；

(3)负责消控中心设施、设备的保养； (4)负责保障消防电话的畅通； (5)负责责任区域内的清洁卫生工作。 21、环卫部职责

(1)在服务中心主任的领导下开展日常工作。

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(2)严格按照物业服务合同约定，开展管理区域内日常公共卫生、绿化工作。 (3)负责管理区域内的绿地、花卉、树木的养护管理、种植及改造。

(4)保持管理区域路面、楼道、天面、通道、走廊、电梯轿厢，公用阳台绿化区域的环境卫生。

(5)及时清理垃圾，定期清洁生活垃圾桶。 (6)管理好绿化、洁卫用工具、物品、车辆。 (7)检查、清理管理区域内沉沙垃圾。 (8)公共场所定期除“四害”。 (9)完成领导交办的其他任务。 22、保洁员岗位职责

(1)按时、按质量要求负责小区的道路、绿化带、大厅、公共楼道、公用卫生间、公共门窗、公用部位、公共设施和公共场所的清洁保养工作；

(2)负责辖区范围内的雨水井、暗沟、明沟、下水道的清理，保持水道畅通； (3)负责地下车库和空房的清洁卫生；

(4)按时收集业主（住户）及公共场所的垃圾并及时送入垃圾转运站； (5)负责定期的消毒、杀菌和灭鼠工作； 23、绿化员岗位职责

(1)每天按时对辖区内的绿地、花木进行适量浇水；

(2)定期对绿地和花木进行修剪、整型、除杂草、施肥、修补和除虫等养护工作； (3)负责按计划要求进行绿化的改造施工；

(4)负责向辖区的业主（住户）、客人宣传爱护公共绿化，维护辖区绿化不受人为破坏。

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第三篇 办公室管理制度

第一章 办公室管理规定

一、员工办公规定

为加强管理严明纪律，发挥效益，创一流服务质量，特制定以下规定： (一)出勤：严格按照公司人事管理制度执行。

(二)请假：必须要有请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实，一天以上由部门经理批准，三天以上要报公司办公室备案，由主管行政的领导批准，擅自离开者，按旷工处理，扣发三天的工资和当月奖金。

1、请假一天以上者必须提前申请。 2、请事假扣发当天工资。

3、请病假，必须出具医院证明，请假三天以内的，工资奖金全数照发；三天以上的，扣除请假期间的日工资，相关补贴不予发放。

4、上班时间内必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理 ，扣发半天的工资 。

(三)坚守工作岗位，必须按质量达到岗位要求，完成各自职责。不能胜任工作、住户反映较大意见者，所在部门有权建议调离原岗位或辞退处理意见。

(四)如损坏部门或客户财产，视损坏程度照价赔偿扣发奖金。

(五)部门的工具、机器、设备未经部门领导或办公室同意，不准外借。 (六)上班时间不得看报、闲聊、不得用通讯设备聊天。

(七)不得在工作时间在本部门或岗位上从事本职工作之外的有偿服务。 (八)严禁向客户索取财物、吃、拿、等不良行为。

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(九)热情、周到、主动、高效服务各客户，禁止粗暴、冷漠对待客户。 (十)如不能按以上条款遵守和执行者，公司有权扣发当月奖金或辞退。

二、管理处日常工作管理制度

(一)按照规定时间当班，不得擅离职守。

(二)在当班时不得饮酒、打瞌睡，看书阅报、听广播或与同事闲谈，。 (三)每日上班时，需穿着公司规定的制服及配带工作职员证，巡视各层楼宇及走火通道，巡视时特别注意各角落的卫生清洁及维修，遇有异常事件，立即记录及处理，并向上级报告。

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(四)台风或雷暴大雨期 间，管理处人员必须按照 公司颁布的“台风期间员工当值程序”上班，根据“台风及雷暴大雨措施”做好一切防风、防雨工作，以保护公众 财产，防止意外或水渍等。

(五)服从上级的指导及时完成指定的工作。

(六)留意各项公用设备是否被破坏涂污，并通过有关人员修理，必要时须协助修理工作。

(七)执行各项任务时，必须要有礼貌、谨记“服务至上，礼貌第一”。

(八)如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，即协助其家人叫救护车或代办报警。 (九)详细记录住户、投诉事项，并迅速处理及向上级报告。

(十)管理处须设置急救箱，并配备急救用品，如“绷带、棉花、红贡水、胶布、药油”等，同时配置紧急修理工具。

(十一)小区公用地方钥匙，例如：电房、机房、泵房等，必须小心存放，以备使用，若需要外借时，必须登记借用人的姓名及身份证。

三、员工共公关系准则

(一)遵纪守法，自觉维护集团及公司的利益。

(二)经营活动中，要广交朋友，礼貌待客，不索贿、不受贿、不行贿，自觉抵制不良之风。

(三)涉外活动中，落落大方，不做有损国格、人格的事，自觉遵守外事纪律。 (四)要从一言一行、一举一动做起，自觉维护集团及公司形象和声益。

(五)_严守管理处及物业公司秘密，未经批准或授权不得擅自向新闻媒介公布物业公司及管理处的经济信息动态，或在非正式场合泄露物业公司及管理处秘密。

(六)外出或赴港、澳及出国期间发生重要问题应及时向公司直属领导请示报告。

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四、智能控制中心工作规定

(一)智能控制中心实行专职人员全日值班负责制。

(二)信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主任，遇到重大问题应迅速上报公司经理。

(三)控制中心，出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实应采取相关的紧急措施进行处理，如属误报应进行复位，并做好详细记录。

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(四)智能控制系统在政党情况下应处于自动状态，每半个月进行一次自动或手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果做详细记录。

(五)智能控制设备出故障时，值班员应填写维修单并立即通知信息处以调度工程技术人员进行维修。

(六)智能控制中心内的电话属专用报警、调度联系电话，任何人不得占用而影响信息的传递。

第二章 值班、交制度

一、办公室值班管理规定

(一)公司副总经理、各部门经理以下人员，均应参与值班。 (二)值班地点：公司办公室。

(三)值班时间：星期一至星期五每日17：30~22：00，双休日法定节假日每日8：00~22：00。

(四)值班人员应填写值班登记表，注明值班人，值班起止时间。

(五)值班人员必须及时处理各类突发事件，如遇重大事件难以处理的，应及时报告公司总经理，并请求有关部门协助处理。

(六)值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，若因此而造成的损失，追究当事人的责任。

(七)值班人员因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室备案。事先无法安排的应找休班治安员暂替，并在值班登记表上注明。

(八)国家法定节假日加强值班安排。

二、管理处值班管理规定

(一)凡在值班岗位工作的职员，必须坚守岗位，严禁擅离职守。

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(二)值班工作中要求集中精力，认真负责，按程序工作，完成班上应完成的事。 (三)值班过程中发现问题，要立刻解决，遇有困难时可请求帮助，当有重大事件发生时，要立即报告管理处领导，不得延误，不得擅自做主，不得隐瞒不报。

(四)当换班时间已到，但人还没有到时，不得离岗。

(五)严格遵守各项值班纪律及各项规程，凡因违反规程引发的一切后果，其责任均由值班人自负。

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(六)值班人员要注意接听电话，有事临时短时间走开或没空接听，应留下录音说明。 (七)每天值班情况要逐项认真记录，要清楚、全面。

三、交制度

(一)时间统一标准化，填写各种记录和交接记录，必须按国家标准时间统一计时。 (二)填写内容明朗化，必须将所要交接问题的原因经过，结果（处理意见）填写清楚。

(三)本班所发现或发生的重大问题，已处理的末处理的都应该交接，便于人接着工作。

(四)上级的指示、命令必须交接，便于上传下达，保证其权威性及持久性。 (五)警具、资料等公用物品及保管、扣压他人的财物应仔细登记，当面验清物品，交接手续要完备。

(六)交应依时，确因特殊情况，人必须将未处理事务处理完毕才能离开，应先交完再继续完成。

第三章 印章使用管理制度

一、印章保管：

公司印章由办公室指定专人保管，法定代表人印章、财务专用章、由财务部指定专人分开保管，上述印章未经总经理批准，不得随意交与他人保管或使用。

二、用章审批：

使用公章依据下列情况由有关领导审批，涉及人员调动、任免、租赁、合同、协议、财务收支及以公司名义对外发文、发函等方面用章，由常务副总经理及总经理批准；使用法定代表人印章，由总经理批准；有关业务管理工作用章由分管副总经理批准。

三、用章登记：

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使用印章必须履行登记手续，由印章使用人登记用章时间，用章事由、用章批次，批准人、经办人等项目，重要事项用章，原件需复印留底存查。

四、用章纪律：

1、各部门印章必须加强管理，印章使用须填写用印章单，经部门经理签字批准后方可使用。

2、以公司名义上报下发的文件，按文书处理办法用印。

3、以公司名义签订的合同书，意向书、协议书及上报的报表，均需公司直属主管领导签署意见后，方可用印。

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4、担保企业贷款、签订企业收付款合同应经财务部负责人签字、报公司总经理批准。

5、各部门业务人员出差不许携带合同专用章和盖有印章空白（有编号）合同纸，特殊情况需要者，应书面申请主管领导批准，用后办理核销手续。

6、凡合并、撤销的部门以及清盘的企业，其所有公章应在停业经营后如数上交办公室，由办公室按照规定处理。

7、相关程序及表格详见附件×××。

第四章 管理人员文明服务准则

一、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“住户至上，服务第一”的宗旨和全心全意为住户服务的思想。

二、上班时间穿戴整洁，佩带工作卡，保持仪表端庄，精神饱满。

三、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，笑容可掬，举止文雅，讲话清楚，用词准确，不含糊其词，不用不雅之词。

四、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私事，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。

五、遵守管理规章制度和岗位责任制度，精简办事程序，明确分工，各司其职，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。

六、当住户有无理言行时，应尽量容忍，耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，更不允许与住户发生打骂行为。

七、认真热情地处理住户来信，来访，积极为他们排忧解难，对住户投诉、批评、建议、要及时进行调查处理或向上级汇报，做到事事有着落，件件有回音。不能推诿、扯皮、推卸责任，更不允许有打击报复现象发生。

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八、房屋维修工作，（属保修期应该作好解释工作）按计划进行，保证按时施工急他人之所急，急他人之所需，热情周到，不吃请，不急工、不难住户。

第五章 保密制度及其规定

一、本制度是为处理涉及公司机密文件及其机要事项而制定，公司职员必须根据自己的职务遵守处理机要文件及机要事项的纪律。

二、本规定的修改与废止，由办公室提议，公司总经理决定后实施。

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三、公司员工除应严格保守党和国家的秘密外，还应保守公司秘密，本规定中的所称机要是指不得泄露其内容的文件及事项，凡符合下列条款之一者均属于此，未经公司领导批准，任何人不得泄漏。

1、经营状况；

2、公司财务报表、预算报表、统计报表； 3、拟合作的项目；

4、工资、奖金方案及收入性的资料；

5、人事档案资料及未经宣布的高层人事变动事宜； 6、大的经营方针，发展方向的讨论及其决策内情； 7、各种产品的设计资料、技术专利和专有技术秘密等； 8、商业性情报及业务渠道； 9、关于公司的重要或计划； 10、关于重要会议的讨论事项； 11、关于业主或租户的档案资料；

12、内部合同、协议、意向书及可性报告、契约、协定或根据协商而决定的事项； 13、对外合作与商贸洽谈中的内部方案，谈判立场及其策略，正在进行中可能引起竞争的较大经济活动；

14、规定命令中特别指定的事项及其他属于秘密的事项。 四、密件的使用与管理执行以下规定： 1、公司密件由办公室标记密级并登记管理；

2、密级文件由专人传递与保存，其他人员不得私自保存密级文件，阅读与传达密级，文件须在指定地点进行，不得随意扩大传阅范围；

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3、因公出差人员原则上不得携带密级文件和资料，确实需要时，经公司领导批准后，并采取必要的安全措施。所有人员不得携带密级文件和资料出境。

4、得在通信、电话、传真、电传中涉及秘密事项，不准用普通邮政传递密级文件、资料以及属于保密的物品。

5、未经发文单位许可，不得擅自复印密级文件。 6、不在不利于保密的场所谈司的秘密。

7、不在非保密本上记录秘密，保密本由办公室统一编号、登记、发放管理，用完后交办公室。

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8、严守保密纪律，不该看的秘密绝对不看，不该问的秘密绝对不问，不该说的秘密绝对不说。

9、和客商谈判要选择利于保密的场所，谈判不得涉及国家、公司及各项目的秘密。 五、机要文件及其处理按其程序可分为以下三种：

1、秘密不能向部门经理及主管以及业务上相关人员以外者公开。 2、公司内部秘密不能向公司以外的人员公开。

3、绝密，不能向部门经理及主管、以及特别指名的最小范围内的相关工作人员以及承办人员对外者公开。

五、机要文件，机要事项及其种类的认定，原野则上由所管部门的经理负责，但公司总经理可以令其变更。

六、机要文件或机要事项由该业务部经理负责，印制和传达。

七、机要文件由其办公室制成正本、副本两份，一份由制发部门分门别类加以保管，另一份由办公室专人保管。机要文件应加盖相应的红色标记，其处理和保管由收件人自行处理。

八、机要文件的制发应备有发文簿，文件发送至有关部门时，必须请收件人签字。 九、公司与集团公司、各管理处之间进行文件的来往传送或邮寄时，应采用亲启信函方式，必要时应用挂号信函方式。

十、公司内机要文件的传递、除责任者自行携带外，必须加封后传递，不能以文件方式传递的秘密事项，必须由直接关系者亲自传达。

十一、机要文件必须经主管副总同意后方可复制，机要文件复制时，应将复制文件数量原件或副本做详细记录，并在发文簿上记载复制件的去向。

十二、秘密文件及秘密事项，由办公室主任负责，请专人进行分发和传递，但必须

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履行上述八、九条规定的手续。

十三、机要文件及其相关草案，其他无用物品的销毁，由办公室负责销毁。 十四、凡违反规定者，由总经理办公室讨论处理。

第六章 补充说明

1、文件管理、办公用品采购及申领、传真、打字、复印等均由公司行政部专人管理，本公司严格按照公司行政部的有关规定执行。

2、制度的最终解释权归属办公室。

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第四篇 行政管理制度

第一节 办公秩序管理

一、建立良好的办公秩序，是保证各项工作顺利开展的重要保障。建立健全的办公秩序并予以维护和管理，是办公室的工作职责。 二、《办公规则》、《员工行为规范》是办公秩序管理的依据。

三、公司办公室应按公司的管理制度原则制定本公司的《办公规则》、《员工行为规范》，每位员工应遵照执行。

第二节 办公规则

（一）办公用品采购及领用规定

一、公司办公用品由办公室负责管理统一购买，各管理处办公用品由主任指定专人购买。 二、领用办公用品须在[办公用品领用簿]上登记，除经常性消耗物品，其余均须以旧换新。 三、临时需要非常备的办公用品，须经总经理批准报办公室购买。 四、采购办公用品，应争取做到物美价廉。

五、办公用品须有专人负责，每月认真清理、核对，做到帐物相符。 （二）办公设备使用规定 一、电话：

1、工作时间不准打电话聊天、听音乐、获取与工作无关的电话资讯。 2、电话用语应尽量简明扼要，说话要礼貌。 3、妥善使用与爱护电话机。 二、复印机：

l、由文秘人员专管。

2、使用复印机必须与工作有关，严禁私人用途。

3、复印前应保持纸张平整，如复印量大，应分次复印，以免机器发热出现故障。 4、复印后应在（复印登记簿）上登记。

5、复印效果不好时不许连续试印，应通知管理人员排除故障。 三、传真机：

1、传真件必须与工作有关并经部门经理批准。 2、传真机由文秘人员专管专用，并如实登记。

3、传真件原稿及收件视同文稿、文件一并同等管理。 4、收件要以复印件存档。 （三）电脑使用规定

一、电脑须由专人管理。

二、电脑出现故障，电脑管理员须立即报告并安排维修。

三、电脑随机配置的参数，若有较大幅度的修改，如硬盘重新格式化，重要软件删除等须事先报告，并存档备查。

四、不定期检查电脑内硬盘的使用情况，并清理硬盘储存的不再使用的文件，确保电脑有足够的存储空间来运行及提高电脑的运作速度。

五、所有损坏或其他原因经核查需弃置的软盘，须先清除软盘储存的资料，然后剪断弃置。

六、工作时间禁止在公司的电脑上进行私人用途的操作或进行游戏和其他娱乐活动。

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七、任何外来软件、盘片使用前须作病毒检测。 八、每月定期对电脑进行病毒检测。

九、凡不遵守本规定而造成电脑设备（含软、硬件）损坏或公司资料损失及泄密者，公司将依据情节及后果．对相关责任人员给予经济和行政处罚。 （四）工作会议、报告制度 一、月会

1、时间：每月15日（逢节假日顺延）下午2：30。

2、出席人：公司总经理、副总及各部门负责人、各管理主处主任及事先通知要求出席的人员。 3、主要内容：

a）汇报对公司规章制度的执行情况。 b）研究讨论解决工作中存在的问题； C）总结、检查和分析上月份工作； d）提出本月工作计划和安排； 二、年会

1、时间：每年1月15日之前，具体日期由办公室通知。

2、出席人：公司总经理、副总及各部门负责人和管理处主任。

3、主要内容：总结各部门上一年度的工作，下达各部门本年度的工作指标、要求和完成措施。 三、有关要求

1、会议形成的决定、决议或处理意见由会议记录人员负责整理出会议纪要存档备查，会议纪要中要留有执行情况记录，并根据内容和要求报送或发送至有关部门。 2、出席人员应认真准备好会议所需材料。

3、应自觉准时到会，无法出席或无法准时出席者，须事先向其直接上级请假。

四、每月由公司办公室行政、财务部门将各管理处呈报的月报汇总并总结公司内部工作情况，形成管理公司的工作月报和财务损益报告。

五、年终报告（含经济、管理、利润完成情况等）呈报董事会。董事会议准备工作由办公室协调安排。

第三节 员工行为规范

一、总体要求：

全体员工必须遵守国家法令和公司的各项规章制度、质量体系文件，关心企业，热爱本职工作，讲究工作效益，不断提高自身素质和业务水平。一切言行要以公司利益为重，为创造良好的公司形象而努力。

二、服从领导：每个员工都必须服从领导，如有疑难问题及时向上级报告。 三、仪表、工作服饰：

上班时要佩戴工作牌，按规定穿工作制服，要经常保持整洁、端庄的仪表。文明办公礼貌待客，举止得当，热情周到。

四、遵纪守法、严于职守：

所有员工必须树立牢固的法纪观念。自觉遵守国家的法律、法令、条例；遵守公司的各项规章制度，按时上下班，工作时间不擅离职守，不在办公室内高声喧哗，不准打电话聊天，要尽心尽责做好本职工作。

五、工作态度：

每个员工对工作必须尽职尽责，严格执行公司的质量体系文件，保质保量完成工作任务。对待业主、住户或外来客人要以礼相待，不允许有无礼行为或同客人争吵，遇到解决不了的问题，应向主管领导汇报。部门之间、员工之间要团结友爱、互相帮助、密切配合、真诚协作。在工作中不得

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互相扯皮推倭。管理人员要严于律己，秉公办事；员工要忠诚老实，不提供假情况，不得阳奉阴违，诬陷他人。

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六、爱护公物、讲究卫生：

勤俭节约，杜绝浪费，爱护和使用公司的各种办公用品。讲究卫生，保持办公场所整洁，保持好环境卫生，搞好个人卫生。 七、保密意识：

未经批准员工不得向外界提供有关本公司的资料，尤其是业务及财务方面的情况不得对外传播。 八、重视业主（住户）的投诉：

工作情况的好坏，服务质量的高低，最直接的反映来源于住户，各管理处应设立投诉信箱和投诉电话。对于住户投诉，必须高度重视，立即报告并及时处理，处理后及时回访并向投诉人致歉致谢。

第四节 创收增效的奖励规定

鼓励员工在本职工作中或在搞好本职工作的前提下，挖掘潜力，多渠道地开展业务活动，包括多种经营和其他创收活动，增加经济效益，对创造经济效益的集体和个人，进行适当的奖励，体现多劳多得的分配原则：

一、 完成公司下达的年度经营管理目标的单位（管理处或部门），超额完成部分的30% 用于奖励主要有功人员。

二、管理处开展多种经营活动（包括广告、租赁、物业中介等） 的纯收入，提取30%奖励个人，30%管理处留成作为管理费用的补充，40%上缴公司。

三、管理处员工在工作时间内为业主用户提供有偿服务（包括维修、保洁等），应由管理处统一指派，收入归管理处，个人可获得20-40%的奖励。

四、公司经营业务人员在完成业绩指标后，超额完成指标部分的实际纯收入，提取30%奖励个人，未确定指标的业务人员进行经营活动的纯收入，提取10-15%奖励。

五、公司本部员工在不影响本职工作的前提下，如有物业中介或其他创收，收入所得的60%上缴公司，余下归个人所有。

六、通过司法途径追讨绩务，未聘请律师，而由公司员工承担原告代理人的，追缴成功后，可提取本金的５％－１０％及滞纳金所得的１０－３０％奖励有关个人。

七、承接汇成公司以外的物业项目，一俟成功，第一个月的管理佣金用于奖励有功人员。 八、员工的奖励收入，员工自行负担个人所得税，由公司代扣。

九、公司员工在经营活动的中应廉洁自律，不得出现有悖于本规定的行为，如发现假公济私，隐瞒收入不报等行为，公司将视情节予以处分。

五节 奖惩条例

一、目的：调动员工各方面的积极因素，发扬敬业精神，进一步提高工作和服务效益，奖勤罚懒，鼓励先进与优秀，鞭挞落后与错误，激励员工认真工作。

二、原则：以事实为依据，以规章制度为准绳，以实事求是、奖罚严明、恰如其分，教育为主。 三、奖惩程序：

有关部门(班组)提报

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部门经理(主任)审核决定报公司

办公室审核、总经理决定

办公室实施并通报

公司主管部门备案

四、奖励的幅度，由管理处或公司职能部门报请公司，根据不同情况研究决定。 五、物业中介业务的奖励已另有规定。 六、从轻处罚情形：

违反公司规章制度，有下列情形之一的，可以从轻或免除处罚： l、初犯且情节轻微，客观上产生的负面效果比较小的； 2、主动承认错误并及时改正的。

七、违反管理处规章制度，有下列情形之一的，应从重或加重处罚： l、累犯同样错误的； 2、造成严重后果的；

3、胁迫、诱骗、唆使他人违反管理处规定； 4、在数人违反公司规章制度中起主要作用的；

5、对检举人、证人、执行人员以及制止其违反规定的员工威胁、打击报复的。 八、奖惩依据参照第六节“奖励细则”与第七节“处罚细则”。 九、未规定之情形：

奖罚细则未尽事宜，由公司（管理处）酌情决定。

第六节 奖励细则

管理公司对于模范执行公司各项规章制度，在完成工作任务和改善经营管理中作出优异成绩的员工，可根据情况，给予不同的荣誉奖励和物质奖励，对于其中的突出贡献者，可以升薪、晋职、或给予奖金奖励：

l、工作积极主动，模范遵守公司各项决议、命令和规章制度，出色完成任务，可加薪或晋级。 2、在公司经营管理范围内，提出合理化建议被采纳，实施获得显著经济效益的，由采纳部门提报，经评估后可给予一次性奖金的奖励。

3、在工作中尽心尽力，效率高，能力强，超额或提前完成工作任务，为公司节约资金和财物的，可加薪或晋级。

4、领导不在的情况下代理领导工作期间，或者在同事请假、外出、调迁时代理职务期间，工作推行极顺畅且异常事件处理及时、准确，可加薪或晋职。

5、踏实工作，忠于公司，在平凡的工作岗位上眼务质量高、服务态度好的员工可酌情予以表彰和物质鼓励。

6、及时检举公司内的违反规定的行为，公司予以保密并酌情嘉奖。 7、为公司争得荣誉，酌情嘉奖。

8、为保护公司员工、财产安全、同坏人作斗争、表现突出的，酌情嘉奖。

第七节 处罚细则

一、公司对违反各项规章制度的员工，可分别情况，给予从批评教育直到辞退、除名或开除的各种不同处分。必要时还可酌情处以罚款或经济赔偿，触犯法律的依法处理。

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二、一类过失：

1、玩忽职守，给公司（管理处）造成重大损失；

2、未经公司（管理处）的许可在外边兼职或进行和公司（管理处）经营范围相似的经济活动； 3、以权谋私、敲诈勒索、损公肥私、贪污受贿、盗窃公私财物； 4、不忠诚老实、伪造证明、弄虚作假、瞒上压下、欺骗组织；

5、散布谣言、搬弄是非、拉帮结派、破坏团结、吵架斗殴经劝告不改正； 6、年累计旷工超过三天或其它公司认为严重或劝阻不改的过失。 三、二类过失：

1、上班时间内不专心致志坚守岗位、工作不认真、服务态度不好、常出差错、上班干私活、屡教不改；

2、不服从领导或仗持权力，欺压下属；

3、不遵守劳动纪律，经常迟到早退又不接受批评改正；

4、利用职便，用公司（管理处）的器材，设备或其它方便条件做私人的事不接受批评改正； 5、严重违反各岗位的员工守则；

6、其它公司或管理处认为必须改正却劝阻不改的行为。 四、处分种类：

处分种类包括口头警告、书面警告、降职降薪、罚款、辞退、除名和开除等。适用哪一种处分，根据错误的性质，由管理处或职能部门核准，公司研究决定，重要的报总经理批准。对于一类过失，一般可予开除，对于二类过失，可视不同情况分别处理。 五、申诉：

员工对处分如有不服，可以口头或书面向上申诉，公司应慎重认真研究，依据事实和公司的规章制度，予以修正或驳回。

第五篇 人事管理制度

第一节 人员聘用管理程序

一、员工来源：

l、向社会公开招聘 2、公司人员推荐 3、自荐 二、员工类别：

1、聘任合同制：是指公司聘用的各级职员和工作岗位较重要的技术工人。

2、短期合同制：是指公司聘用户籍在外地，农村或社会退休的从事普通工种的工人。 三、聘用程序：

1、根据经审核后的公司及各管理处编制的人员招聘计划，招聘相关的空岗人员。

2、应聘证件审查：应聘人员应递交照片、学历、身份证、专业资格、待业证等有关证件及其复印件，并如实填写应聘申请表，由人事部负责审查，统一以公司名义招聘。

3、面试：应聘公司本部管理人员及管理处主管以上（含主管）的面试由公司办公室及用人部门共同进行并分别签署面试意见；应聘管理处主管以下（不含主管）的，由人事部门或部门经理面试后签署面试意见报公司人事部门备案。

4、体检；应聘人员经公司指定医院体检合格方可录用（体检含普检及肝功检查）。

5、录用决定权；总经理直接决定录用公司本部管理人员及管理处主管（含主管）以上人员，并书面通知公司办公室办理手续；人事部门或部门经理决定录用管理处主管（不含主管）以下人员并由管理处办理手续后报人事部门。

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6、劳务手续：公司本部及各管理处聘用员工由公司办公室负责办理劳务手续。

7、录用或不录用通知：自应聘人员递交应聘资料之日起15日内，办公室（管理处）应予明确答复，未被录用者递交的复印资料不予退还。 四、辞退、除名和开除程序

1、理由：员工经考核认为不能适应工作要求或员工严重违反公司规章制度的。

2、报告：有关部门向办公室提交辞退或开除员工的书面报告。内容包括：员工姓名、理由或所触犯条款、处理意见。

3、审核：公司办公室对报告事项进行调查、审核、提出处理意见，并上报审批。

4、通知：决定辞退、除名或开除的员工由公司办公室主任和用人部门经理（或管理处主任）共同对其宣布决定。

5、离职手续：由公司或管理处行政人事主管按有关规定办理离职手续。

第二节 管理制度

一、试用期员工

1、新员工须交学历证书、专业技术证、劳动就业证、身份证复印件各一份，外来人员还须交暂住证（复印件）、务工证（原件）、婚检证（复印件）。社会退休人员应交退休证复印件、身份证复印件，所交证件名称应在应聘表上登记。

2、新员工试用期根据实际工作表现而定，一般为三个月，表现突出者可酌情提前转正。其转正待遇至试用期满起生效。试用期结束，员工应填写转正申请表，交主管部门签署意见后报办公室审批。

3、解除

试用期内，公司认为不符合录用条件或本人不愿意供职的，可以随时解除合同。

4、试用合格：新员工如试用合格，应按期转正，由公司与个人正式签订《劳动合同》；中层以上管理人员，另由总经理签发《聘任书》。 二、合同制员工

1、劳动合同关系：公司办公室代表公司与员工签订《劳动合同》，以确定劳动合同关系。劳动合同期限的长短根据不同的岗位签定。管理人员三至五年；工程部员工二至三年；护管员一至二年；临时工（季节工）根据工作需要确定。合同期满，根据工作需要及双方的意愿，决定是否续签合同。 2、解除劳动合同关系：

（1）属下列情况之一的，公司（管理处）有权解除劳动合同并辞退该员工。若管理处辞退应报公司办公室备案。

a）员工严重违反管理公司的规章制度的；

b）公司因经营管理变化，岗位工作人员过剩或管理项目被撤销，人员无法安置的； C）员工患病或非因公负伤，在规定的医疗期满后不能从事原有的工作的； d）其主管部门认为员工不能适应工作要求的。 （2）属下列情况之一的，公司不得解除劳动合同关系： a）员工患病或非因公负伤，在规定的医疗期间内； b）员工工伤或患职业病，经劳动鉴定委员会确认； C）女员工在怀孕期、产假哺乳期内的。

（3）属下列情况之一的，员工可提出解除劳动合同关系：

a）经劳动部门确认，公司劳动安全、卫生条件恶劣，严重危害员工安全健康； b）公司不履行劳动合同或违反法律规定，侵害员工合法权益； c）员工本人确有特殊情况，不能继续工作的；

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d）员工认为不能适应公司的工作要求。

4、解除劳动合同关系的手续：

（l）一方解除合同，须提前 30天书面通知对方，或以该员工 30天的基本工资代替书面通知。 （2）对属于非员工本人过失而解除劳动合同的，包括本节二“合同制员工”第3条“解除合同关系”中的“（l）b）、c）款”以及“（3）a）、b）款”，公司酌情发给补偿金：以离职前十二个月平均工资为准，工作不满半年的，发半个月基本工资；不满一年半者发给一个月基本工资；超过一年半者，每年发给一个月基本工资，其不足一年超过半年的部份发一个月基本工资。 （3）除名、开除的员工不发给任何补偿金。

（4）如员工给公司造成损失，应承担责任赔偿损失。

（5）凡经管理公司出资培训、考察的员工在合同期内辞职，应按照《培训合同》赔偿公司培训、考察费。

5、处分事宜：

在聘用期内，员工必须遵守国家法律、法令和公司规章制度。如有违反，公司有权依情节轻重，给员工予不同的处分，直至开除。 6、临时工：

a）合同：管理处主任与临时工签订《临时用工合同》。合同期满，经双方同意，可以续聘。 b）解除合同；如一方要解除合同，须提前7天书面通知对方，或以该临时工7天的工资代替书面通知。如临时工违反管理处的规章制度，部门主管有权随时解雇临时工，而不受前款。 7、员工档案：

a）办公室建立员工档案。内容包括应聘登记表、学历证明、专业资格证书、身份证、面试意见书、转正申请表、聘任书、年度考评表、奖惩记录、培训记录、退休通知等。

b）办公室建立员工名册。

第三节 考勤制度

一、工作时间：实行五天工作制，每周工作40小时。 1、公司本部办公时间：

上午8：00—12：00 下午14：00—18：00 公司可根据实际情况，调整作息时间。

2、法定休假日休息及调休事项，由办公室发出通知报总经理签发后执行。 二、加班

1、员工加班安排：员工加班，须由上级安排方为有效。 2、考勤员应每月如实填写加班表，报有关部门审核。

3、员工延长工作时间或休息日、法定节日加班，一般可用补休解决，确实不便于补休的，经批准也可发加班工资。 4、补休

补休需事先填写补休申请表，在本部门认为不影响工作时方可批准补休，补休可分期或累计或合并至次年春节使用。（补休条跨越年度六个月后自行作废） 三、请假办法 1、员工因故不能上班者，除急病、意外事件可托人告假或补假外，需提前填写请假申请表报批。 2、批假人：

管理处员工请假一天的，可由班组长批准；三天以下由项目主管批准；三天以上需经管理处主任批准；班组长请假须由项目主管或主任批准；主管请假由主任批准；公司本部职员请假，由部门经理批准；主任或公司部门经理请假由总经理或副总经理批准；副总经理请假由总经理批准。所有员工请假在三天以上的应报办公室备案；超过一周的，一般员工由办公室审批，管理人员由总经理或副总经理审批。

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3、旷工

未按规定请假或无故超假，均视为旷工。旷工一日扣发二日基本工资。旷工一周以上的可以除名。

四、迟到、早退和旷工：

l、未按时上、下班，超过15分钟者，视为迟到或早退。 2、上班时间无故迟到或早退超过45分钟视为旷工半日。 3、迟到、早退三次者，视为旷工半日。 五、病、事假：

1、事假不发工资。全年累计事假不得超过半个月（除经公司总经理特批），超过的可予辞退。 2、病假：员工病假超过两天须出示病历和医院证明。员工病假全年累计不满13天的，病假期间工资全额照发；病假累计13—21天的，病假期间分别按在公司服务工龄不满3年、3—5年、5年以上，发给本人全额工资的65%、75%、85%；病假累计21—42天的，病假期间只发给基本工资即全额工资的60%；病假累计42—168天的，病假期间按当年市公布的全市最低工资标准，发放生活补助金；病假累计168天以上，视同事假处理。

六、考勤方法：

l、公司本部及各管理处、班组应指定专人考勤，由各项目负责人审核。 2、请假需附《请假申请表》备查。

3、各部门应于每月25日将考勤表送上审核，以便编造工资表。

第四节 培训制度

公司重视员工的培训，致力于提高员工的素质。

公司根据工作需要，选派工作表现好条件适合的员工进行所需要的专业的培训，在取得毕（结）业证书后，其费用由公司承担。

公司选派员工参加重要的培训，一次性培训费（包括差旅、住宿费等在内）在500元以上的，双方应签订《培训合同》，并严格遵守。

员工在接受培训期间，若违反法律或公司规章制度，公司有权解除培训合同，并按规定处罚员工，由此而产生的一切费用由员工个人承担。

培训完毕后，应根据《培训合同》的规定，在公司服务一定的年限，在此期限届满之前，如员工辞职，擅自离职或被公司开除，应依《培训合同》的规定偿付培训费用。

公司支持员工利用业余时间自学或自行参加各类的学习，以提高文化和专业知识。经批准占用少量工作时间学习的，公司或其所在班组应妥为安排，但不得影响正常工作，如需要别人顶班，公司不另发顶班或加班工资，也不计算顶班人员的加班工时。

公司对员工的各项培训按公司质量体系文件《岗位培训作业指导书》（Q／BTJ—11）执行。

附：员工培训合约

甲方：厦门白土德楼宇管理有限公司 乙方：

甲、乙双方兹为选派乙方培训事宜，经协商一致，达成以下条款以共同遵守：

1、根据甲方业务发展的需要，决定选派乙方参加_____________培训，期限为_____天。

2、费用由甲方承担，该费用包括________________，如乙方未取得《结业证书》或其他培训合格证明，上述费用则由乙方承担。

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3、乙方在培训期间，应严格遵守国家法律及甲方的有关规章制度，如有违反，甲方有权解除本合同，由此产生的一切费用（包括前条所列费用）由乙方自行承担。

4、乙方保证培训完毕后立即返回甲方，并服从甲方的工作安排，到甲方指派的岗位服务

_____年以上。在此期限届满之前，如乙方辞职，擅自离职或因过错被甲方辞退、开除，甲方有权向乙方追索本合约书第二条所列的各项培训费用。

5、遇有前条所列情形，乙方不得援引本合约书之外的任何依据、籍口和理由对甲方的追索请求进行答辩。

6、本合约书自双方签章之日起生效，未尽事宜双方另行补充规定。

甲方： 乙方： 授权代表： （签章）

签约时间 年 月 日

第五节 考核制度

一、原则：

充分开发公司人力资源，激励员工努力上进，提高员工业务能力，同时为员工晋级、调薪、奖惩提供客观依据， 二、组织领导：

员工考核为公司人事管理的一个重要环节，是企业管理的有机组成部分，也是公司日常管理的重要内容之一。由公司总经理责成办公室具体规划实施和督导，并负责向总经理报告考评结果。

三、考核内容：

对员工的工作态度、工作能力发挥程度和工作成绩做出评定。

l、态度评定：对其完成工作任务的态度以及服从、协作、积极性和责任感做出评价。

2、能力评定：按职务和级别的要求，对其职务担当能力（包括计划、判断、协调、管理及技能）及其进步的情况做出评价。

3、成绩评定：参照职务标准，根据业绩大小，及所担当职务的工作质量（正确性、速度、完成程度）做出评价。 四、考核对象：

除总经理、副总经理以外的公司本部员工、各管理处主任及管理人员，都必须参加考核，各管理处根据管理处的考核制度对本处员工进行考核。 考核时间：

（1）公司本部员工及管理处主任为每年度的十二月份。

（2）各管理处每月对全体员工的当月工作表现进行考核，考核结果将在月浮动工资和年终奖金中给予体现。 考核方法：

(1）考核以计分制方法；

（2）各班组每月25日将本班组员工的考核情况上报管理处，管理处根据各班组上报的情况，结合管理处所掌握的员工表现，确定每个员工具体的考核等级。 考核细则：

（1）管理处按不同工种制定不同的考核细则；

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（2）考核细则另定。

第六节 工资制度

一、职务设定：

公司用人以任人唯贤为原则。定岗定级时，结合员工实际工作的业绩，实事求是地加以考虑，以达到胜任工作，保证工作质量的要求。不同级别、不同工种的员工享受不同的工资和福利待遇。 二、职级划分：分为九个级别 一级：总经理 二级：副总经理

三级：总经理助理、办公室主任、部门经理、管理处主任 四级：部门副经理、管理处副主任、部门主办 五级：主任助理、工程主管、干事 六级：管理员、机电班长

七级：机电工、车场班长、护管队队长 八级：护管班班长、保洁班长 九级：护管员、保洁员、车管员 三、工资组成：

工资由基本工资、工龄工资、奖励等组成；基本工资分为九级，每级十档，包括基础工资（占基本工资的60％）、岗位工资（占基本工资的30％）、浮动工资（占基本工资的10％）三部分。 l、管理人员的工资

a）基本工资——综合评估员工的职务、能力、技术、经验、学历、表现等因素来确定相应的级别。

b）工龄工资——凡在公司工作每满一年后，可从第十三个月起每月发给工龄工资 20元，五年封顶。

2、班组员工工资

a）基本工资——按职务级别、技术级别、工龄长短、工作表现等因素确定相应级别。 b）奖金——每月对班组员工的各方面表现作书面考核后确定。 3、日工资为基本工资的1／22，小时工资为日工资的1／8。 四、年终双新

每年12月31日的在职员工实行双薪制（即多发一个月基本工资），于年终考勤后发给。员工均可按当年实际工作月数（上半月进入公司、管理处的算壹个月，下半月进入的算半个月）计算，享受双薪。

五、节日加班工资

延长工作时间：以补休形式。

休息日加班：补休（不包括正常值班）。

法定节日加班：补休或支付小时工资的300％（不包括正常值班）。 备注：运行人员顶班不算加班。补休或支付工资由公司安排。 六、工资计算与交付

1、工资计算期为当月一日至当月最后一日。

2、新聘者、离任者工资按日工资乘以实际出勤日计算。

3、支付工资日为当月最后一日，如遇休息日或法定休假日，则提前一个工作日发放。 4、工资调整：

公司根据每年的经营利润及每位员工的职务、能力、工作成果、工作表现以及考核成绩决定提升不提升或降低工资。

5、对个别特殊情况的管理处，总经理可酌情处理。

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第七节 福利待遇制度

一、 奖金：

1、公司对当年12月31日仍为公司服务的员工（含各管理处）进行年终考核，酌情发给年度奖金，年度奖金春节前发放。

2、公司的年度奖金额度由总经理报请董事会核准。

3、办公室根据各部门对员工考核情况及总经理的授意提出奖金分配方案，报总经理批准。 4、各管理处奖金额度由各管理处主任报请总经理核准，奖金分配方案由管理处主任提出，报总经理批准。

二、社会劳动保险：

l、依照市（94）3、4、5、号令规定，管理公司为在职员工办理养老保险、雇主责任险、工伤保险、失业保险。

2、原单位为其缴纳养老保险的员工自行支付原单位费用，公司不再为其缴纳养老保险。但办理停薪留职的，经总经理批准，可支付其相应的养老保险补贴（不超过其规定应缴纳的数额）。 三、医疗保健：

l、在职员办理了医疗IC卡的，一般不再报销医药费；外来员工未办IC卡的，医药费一般在全年累计不超过300元的范围内凭及病历报销。特殊情况需报销医药费的，由公司总经理酌情批准。

2、员工因公受伤，相应的医疗费用由公司负责，并按伤势程度由所在医院出示证明，经总经理批准后可享有全薪假。按保险条例付给的赔款，交由公司处理。

员工因病住院，办理了IC卡的，按厦门市医疗保险的规定支付医疗费；未办理IC卡的，比照此规定，公司给予适当报销医疗费。

3、从外单位退休后前来应聘的员工一般在原单位报销医药费，对骨干人员全年医药费累计不超过300元的可酌情予以报销，但超过此数额或住院治疗等大额医疗费用公司原则上不予报销。 4、应聘录用人员的体检费在转正后由办公室主任签批后方可报销。 5、病假期间的工资、福利待遇，按病假之有关规定处理。 四、假期：

1、国家法定休假日每年十天：元旦1天、春节3天、劳动节3天、国庆节3天。 2、婚假：有薪假7天。

3、女员工产假原则上以劳动法第六十二条规定：“女职工生育享受不少于九十天的产假”为依据，各管理处可根据本处的实际工作情况，在以上规定的原则下参照执行。 4、慰唁假：员工父母、配偶、子女去世，有薪假期3天。 五、贺礼、补助：

l、员工生日，公司或管理处赠送生日礼物一份。

2、员工结婚，公司或管理处贺以人民币200元。

3、员工的父母、配偶、子女去世，补助200元。 4、特殊情况需增加补助，由公司总经理酌情批准。 六、文体活动：

为表彰先进，激发员工努力为公司工作，每年组织若干名优秀员工外出学习、考察；为丰富员工的业余文化生活，公司可利用周末、节假日组织文娱、体育、郊游等活动。 七、工作服：

根据服务行业特点的需要，物业公司员工制服可按以下规定发放；

1、管理人员：第一年夏季制服二套，冬季制服一套；第二年起每年发夏季制服一套，冬季制服每二年发一套，以此类推。

2、护管员：第一年夏季、冬季制服各二套，第二年起每年夏季、冬季制服各一套，以此类推。

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3、机电维修人员：第一年夏、冬季制服各二套，第二年起每年发给夏季制服一套，冬季制服每二年发一套，以此类推。

4、员工在离职或被辞退办理手续时，应将离职前最后一次发放的工作服退回或按年限折旧收回部分服装费。

5、工作服发放的具体安排，由公司另行研究确定。 八、住房公积金：

公司为具有本市户口的聘任合同制员工在建行开设住房公积金户头（具体按市府<95>综140号文件规定的最低标准执行）。 九、防暑降温费：

每年夏季各管理处根据管理状况，酌情发放。

以上规定，与劳动法律法规相抵触的，按劳动法律法规执行。

第八节 岗位职责

（一）、办公室主任职责

一、 贯彻执行公司各项方针决策，全面负责办公室的日常事务和管理工作，对总经理负责。 二、 负责公司人事、财务、行政、文秘、档案和基础设施、工作环境的管理，指导采购与分包工

作。

三、 负责起草公司对外文件及各部门以公司名义起草的文件的审核；负责起草公司每月的月报和

年终总结，负责文件和记录的控制与管理。

四、 负责组织安排公司各类会议，负责或协助策划公司的有关活动；

五、 负责协调处理公司的来信及接待工作，负责对外事务的联络、协调和催办。 六、 协助公司领导作好内部的职责、权限的执行和沟通工作。 七、 协助质管部处理客户的投诉及反馈意见。

八、 负责控制公司各项行政费用的开支，配合财务的成本核算。 九、 负责员工的业务培训和业绩考核，提高员工素质和业务水平。 十、 负责各基层单位数据分析的控制管理。

十一、 负责公司内部的安全、保密工作，负责公司车辆的使用管理。 十二、 完成总经理交办的其他工作。

（二）、人事主管职责

一、 根据公司的劳动人事制度办理员工从招聘到离职的一切劳动用工手续。

二、 根据公司总经理指示及实际工作的需要，拟定各管理处的人员编制、人员定岗计划； 三、 负责或协助招聘人员的上岗前培训，负责员工内部培训计划的落实。 四、 协助制定人员工资定级及其他劳务报酬。 五、 负责办理公司员工的各种社会劳动保险。 六、 管理员工个人档案并负责各类人事统计工作。 七、 负责公司员工的考勤和请假的管理。 八、 负责公司员工的奖励和惩罚的管理。

九、 负责公司员工的福利工作，关心员工的疾病、伤残及婚、丧、喜、庆事宜。 十、 上级领导交办的其他工作。

（三）、公司财务主管职责

一、 具体组织公司财务工作、提供信息及数据分析，做好总经理的经营管理参谋。

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二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 十、

一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 十、

一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 十、

每日做好各种会计凭证和帐务处理工作；每月、每季按时做好各种会计报表，送总经理审阅。 每月、每季审核有关管理处的会计报表和统计报表，必要时写出分析报告，送总经理审阅。 检查、督导各项费用的及时收缴，保证公司的正常运转。

努力搞好资金收支平衡工作，合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的利润。 根据本行业的具体特点，提出并不断完善会计制度、财务管理制度和操作程序。

协助拟定物业管理费等各项费用收支的预算方案，呈送总经理、业主委员会和相关主管部门审核、修定。

检查银行库存现金和资产帐目，做到帐帐相符、帐实相符。 负责对外与银行、税务、外汇管理局等有关部门的联络、协调。 完成总经理或主管领导交办的其他工作。

（四）、公司出纳职责

向部门领导负责，尽职尽责做好本职工作。

严格遵守公司的财务管理制度，按制度要求管理好公司的银行存款和库存现金。 每日及时登记现金日记帐、银行存款日记帐，做到日清月结。

每月末对银行存款进行核对、调整、对现金进行盘点，做到帐帐相符，并编制货币资金金额表。

负责公司及各管理处财务票据的控制管理。

协助做好各管理处的收费统计工作，及时提供财务信息。 及时追收各种应收款项，保护公司利益不受损失。

及时转帐、报销凭证、现金支票，并交会计做帐。 负责公司本部办公用品的采购及保管。 完成上级领导交办的其他工作

（五）、文秘人员职责

负责公司各类文件归档、管理。 负责各类文件的打印。

负责文件收发工作，对收到的文件资料，及时给有关部门、人员送发，不得延误。 负责各类文件的登记、统计工作，以及质量记录表格的发放登记工作。 协助做好来访人员的接待，负责接听和转接电话，必要时做好记录。 负责或协助做好公司有关会议的会议记录。

树立严格的保密观念，不得随意将打印、复印有关商业机密或管理中须保密的事项透密给他人，不得截留任何文件。

负责公司内部事务管理，确保办公场所整洁有序。 负责公司本部打字、复印、传真等设备的保管维护。 完成上级领导交办的其他工作。

第七篇 财务管理制度

第一节 财务制度

为加强企业财务会计工作，规范企业行为，加速资金周转，节约资金使用，节省费用开支，降低成本费用，提高公司经济效益，实现资产保值、增值，并依法向国家纳税，特制订如下财务制度。

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一、 资金管理制度

1、公司财务部是资金的综合管理部门，负责资金的筹措、调剂和分配，并对资金的使用情况进行检查、监督。

2、公司资金实行统一计划管理。公司各部门、各管理处每年11月中旬应编制出下年度各月份预计用款计划，报管理公司批准。制定月份、季度、年度财务收支计划，各项开支应有严格的审批制度。合理组织、使用资金，有计划地安排各项收支，充分应用，加速周转。

3、为加速资金周转，提高公司信誉，公司对外的债权、债务应及时组织清算。对超过合同期限或信用期限的债权应由相关业务负责人催收。 4、货币资金管理制度： （1）、出纳人员每日都应清点现金的实有数，并与其账面数相核对，对长余或短少的现金，应填写《库存现金长短款报告单》，不得擅自处理长余或短少的现金。 （2）、为确保库存现金的安全完整，加强库存现金管理，会计人员应不定期（一个季度至少一次）对出纳人员保管的库存现金进行抽查，核对实有数与账面数是否一致，如有不一致，应查明原因，并根据不同情况作出处理，每次抽查结束，会计人员应如实填写《库存现金清点记录表》，会计和出纳都应在表上签章，以示负责。 （3）、不得以“白条”充抵库存现金。 （4）、印章要由两人以上分别保管，不得由一个人统管签发支票的各种印章。 （5）、空白收据和空白支票必须严格管理，并专设登记簿进行登记，认真办理领用和核对手续；会计人员每月都应对当月所开出收据、存根与账上收入数进行核对，用年初结存的收据、本数及起讫号数，加上当年购买的收据、本数和起讫号数，扣除已开出的全部收据、存根的本数及起讫号数，计算出年结存的收据、本数及起讫号数，并据以填制《收据收付存报告表》，然后将填好的《收据、收付存报告表》连同所有未用的收据、和已用的收据、存根一并交由会计人员复核。复核无误后，会计人员应在表上签章，以示负责，对复核中发现的问题，应查明原因，并报总经理，及时作出处理。 （6）、库存现金不得超过银行核定的限额（中国银行厦门分行为我司核定的库存现金为3—5天的日常零星开支即人民币20000元左右），营业收入款项要及时交银行，不得“坐支”。 （7）、各部门（管理处）一切收入款项必须开具收据并上交财务部，不得作小金库。 （8）、货币资金的收入、支出均须由经手人签字，以明确经济责任。 （9）、货币资金的支出，必须按照规定权限，经过有关人员审核批准，未经办理审批手续的费用，不得支出。 （10）、银行存款日记账与银行对账单每月都要进行核对，对未达账项要查明原因，并编制银行存款余额调节表。 （11）、建立货币资金收支报告制，财务部应定期编制货币资金收支报告，以供有关人员分析、预测、决策资金的筹集和运用参考，货币资金的收支报告应分项目编制，如库存现金、银行存款、外币存款、营业收入等项目的增减变动情况，以便更好地安排收入进度、掌握资金余缺，及时进行调节。 二、 成本、费用管理制度； 1、 差旅费开支标准： （1）、总经理、副总经理出差，住宿费、交通费、餐费、电话费、应酬费、按实际发生额报销，不另发出差补贴，随员相同。 （2）、部门经理、副经理出差，长途交通费（飞机限经济舱，下同），因工作需要的国内长途电话费凭票报销。每日标准：住宿费250元(1—2人)、市内交通费60元（凭票报销）、餐费补贴60元（应酬用餐一次减20元），随员相同。日期计算为离厦门之日，下同。

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（3）、其他员工出差，长途交通费、因工作需要的国内长途电话费凭票报销，每日标准：住宿费150元(1—2人)、市内交通费30元（凭票报销）、餐费补贴30元（应酬用餐一次减10元）。 （4）、出差海南、深圳特区、珠海、汕头、北京、上海、广州标准提高30%。 （5）、出差集美、杏林、海沧、同安及其他县市，当天往返但须自费用午餐、晚餐者，每餐补贴15元；无须在外用餐或已由公司或用车人支付餐费者，不再发给餐费补贴。 （6）、应酬费用按年度预算由各部门负责人掌控，不能超出预算。 （7）、员工出差因私事经请假中途转道探亲访友等与公司业务无关事项而增加费用由个人自负。 2、司机工作餐补贴：司机填报工作误餐，必须写明具体时间、前往地点、用车人，经调度人审核，行政部经理审批后，计发补贴，补贴标准：每次10元。 3、市内交通费开支标准： （1）、公司管理人员上下班，给予报销公交月票费用。 （2）、市内因公办事、公司无法派车，经部门经理批准，可以报销“的士”费,但部门经理应按年度预算严格控制。

4、手机电话费报销标准：部门（管理处）正职每月在300元以限额内报销；部门（管理处）副职每月在200元限额内报销；其余管理（技术）人员确因工作需要须报销手机电话费的，由部门（管理处）负责人提出申请，报总经理审批后酌情予以报销。

5、公司办公用品费、差旅费、交通费、应酬费、公司活动费用、中介费、员工工资、外单位人员加班工资、固定资产购置等审批、报销手续、按公司本部财务开支报销、审批制度执行。 三、 财产物资管理制度 1、存货管理制度： （1）、采购商品、材料应填写商品、材料请购单，报部门负责人及总经理审批，并报经财务部门安排资金后，方可实施； （2）、商品材料到达要严格进行验收（包括质量检验、数量、金额的计量验收），并开具商品、材料入库验收单，作为记账依据。 （3）、商品、材料出库要办理领发手续，填写领用单或单一式数联，其中一联送财务部门记账，由有关人员按实核减库存； （4）、库存商品实行定期盘点制度。每年至少进行一次实地盘点。盘点盈亏、毁损、变质等情况必须查明原因，并报总经理批准； （5）、办公用低值易耗品实行收发领退核制度。低值易耗品收入、发出要由专人登记备查簿，并由领用人签字。低值易耗品退回时，亦要登记备查簿，备查簿每月应算出结存数量。 2、固定资产管理制度 （1）、固定资产购置、调出、清理实行申报审批制度，公司需要添置新的固定资产、调出旧的固定资产或固定资产报废清理，都必须提出申请，经总经理批准后方可购置、清理。

（2）编制公司的固定资产目录，采用统一分类编号，建立固定资产账卡，制定固定资产转移交接和增减变动的处理和登记手续。

（3）建立固定资产保管和使用责任制度，全部固定资产都归口至公司各有关部门，并根据固定资产的使用地点，由使用单位或个人具体负责保管，维修。

（4）固定资产应定期进行盘点。至少每年实地盘点一次，以保证账物相符，盘点盈亏、毁损的固定资产要查明原因，并报总经理批准后及时作出处理。 （5）、设置固定资产总账和明细账，加强固定资产的核算。 （6）、固定资产采用直线法按月计提折旧，使用年限、残值率、折旧率按国家规定执行。 （7）、根据公司实际情况，固定资产开始使用至使用报废清理前未提足折旧，不管是否停用，都应按月计提折旧。

四 、房屋公共维修金管理制度 1、 房屋公共维修金（简称维修金）是房屋本体共用部份、共用设备维修费用的基本金。维修金

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由房屋业主或使用人按市物价主管部门批准的标准缴交，由物业管理企业代收代管，所有权为各管理处所属物业的全体业主所共有；

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2、

房屋公共维修金由公司设立专用账号或科目,以管理处为单位单账，专款专用，不得挪做他用；

3、 各管理处应按梯号或栋号建立维修金档案，档案中须对维修金的建立、管理、使用情况进行

记录；各管理处每年年底将当年维修金收支档案报送一份到公司存档（附表一、二）；

4、 各管理处出纳员在交款时应注明各栋楼的维修金明细，并在每月月底报送当月的维修金收支

报表（附表三）；

5、 已成立业主委员会的物业管理处，应与业主委员会书面约定维修金中日常小修项目与中修项

目的费用比例和批准使用手续；

6、 未成立业主委员会或未与业委会就维修金的使用达成书面约定的管理处，维修金的30%用于

小修项目，70%用于中修以上项目；

7、 房屋公共维修金的使用，应做到计划维修，合理使用，报销审批手续严格按公司的审批制度

和报销程序执行。中修以上项目维修金的使用，应经业委会书面同意；

8、 各管理处应每半年向业主公布一次维修金的收支情况，列明维修金的明细支出项目、金额及

余额；并于每年度提出下一管理年度末的维修金收支预算，提交业主委员会审议；

9、 物业管理委托合终止后，该管理处应将该物业的维修金的收支情况及维修金余额移交业主委

员会。

五、附则

各内部核算单位应根据本单位具体情况参照本制度的财务管理办法。

第二节 审批制度和报销程序

一、 公司审批制度： 1、固定资产审批、付款

固定资产指单价在2000元以上，使用期限在一年以上的财产及装修、修理支出。 购买固定资产由申请部门填写《固定资产审批付款表》，办公室统一编号。办公室、财务部根据年度预算情况进行审核，之后报总经理审批。 2、日常管理费用审批、付款：

日常管理费用按年度预算分为三类：

1、 部门（管理处）控制费用：包括用于管理处正常支出的办公费、低值易耗品、交通费、培训费、电话费、维修费、绿化费、保安费、环卫费等支出项目。

2、 部门（管理处）负责人参与控制费用：包括工资、三金、福利费等。

3、 公司控制费用：包括查帐及律师费、协会会费、保险费、差旅费、制服费、汽车费用、税金及

财务费用、广告费等； （1）、日常零星费用审批：单项费用金额在一千元以下并属于管理处预算内的费用（包括办公费、电话费、绿化费、维修费、交通费、保安费、环卫费等）由管理处将汇总后，填写《备用金报销单》报公司审批。 （2）、管理处中、大修、单项费用开支在一千元以上的费用、预算外费用，管理处主任必须事先作出书面报告报公司审批（超预算的支出需由经办部门（管理处）就超预算的原因进行详细说明），如遇到紧急情况未能事先报批的，应在三天内补上书面报告并作出情况说明；如该费用应由公共维修金、管理基金、业主留成中支付的，应先经业主委员会同意后报公司审批。 （3）、管理处日常费用报销，2000元以下（含2000元），由办公室主任审批后报销；2000元以上的日常费用、应酬费、工资福利性支出、预算外支出，必须报总经理审批。 3、备用金制度：

为加强公司内部管理，提高工作效率，在公司内部开始实施备用金制度。

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备用金使用范围：包括应酬费、环卫费、交通费、办公费、绿化费、小额维修费等单项金额

在1000元以下开支频繁的日常费用及支出。

使用程序：

（1） 、各管理处一次性领取备用金贰仟元（￥2000.00）（管理处如因管理需要须增加备用

金金额的，由管理处提出申请，并报公司审批），由管理处出纳负责并保管。

（2） 各管理处日常支出由经办人将单据按公司制度规定的报销程序审批后，交管理处备用

金保管人，并从保管人处领取现金。

（3） 备用金不足时，保管人将单据汇总后交财务部，出纳核对无误后按其实际支出补足。 （4） 每月月底，各备用金保管人应将已付款的报销单据拿到公司办理报账手续。

（5） 出纳人员移交工作时,应将所借备用金直接交还公司,管理处所需的备用金由新的出

纳人员重新到公司办理借款手续。

4、预借款

超过2000元的支出，需预借款的，请填写《借款书》，交总经理审批后方可交财务借支款项。2000元以下的预借款，由办公室主任审批后交财务借支款项。 5、报销权限及凭据： 公司副总经理、办公室主任报销，由总经理批准；总经理报销，由副总经理及办公室主任批准。管理处（部门）控制的费用，预算限额内的由各管理处（部门）负责人及办公室主任审批后给予支付，特殊情况下超过预算的，报总经理审批后给予支付。公司控制的费用，由办公室主任审核后，金额2000元以下的由办公室主任审批并报公司财务总监复核，超过2000元的由总经理审批后支付。

一切付款必须取得正式或收据（即有税务局监制章或财政局收费票据专用章），非正式单据不能报销。无法取得正式的，或因原始丢失（应取得对方存根的复印件或说明），视具体情况由总经理审批。

日常零星费用报销经办人必须在背面注明费用开支用途，并经验收人、部门经理及公司负责人审批后方能报销；大项的开支应在后附上费用审批报告及工程报价单。

6、代行审批权利：

审批人不在公司，经总经理批准，由受指定者代行审批权。 二、 公司报销程序：

1．申请付款审批表的填写要求：

（1） 申请付款审批表的内容要填写清楚，齐全。

（2） 粘贴单据的顺序为：第一张申请付款审批表，第二张原始单据，其中原始单据应粘贴在规格

为A5的纸张上（使用已作废的纸张）勿将原始单据粘贴在申请付款审批表上。

（3） 原始单据粘贴时不应使用订书钉，回形针，大头针。 （4） 粘贴市交费或停车费时请按同一票面金额分行归类粘贴。

2. 内部日常报销时间：各部门（管理处）必须将当月发生的费用在每月月底前到公司办理报销手

续。

A. 主要流程如下：请款人必须在规定请款时间的前一天将要报销的单据粘贴好，在原始单据的背后签字并按审批程序审批完，送交财务部出纳处，出纳复核无误方可支付。

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B. 市内交通费及手机话费报销时间：市内交通费及手机话费各部门每月限报一次，由部门负责人指派专人统一将本月本部门（管理处）费用归纳好，并将单据送交财务部，报销时间截止至每月月底，不可跨月报销。

3. 对外付款及与业务开展有关的各项费用,视情况灵活处理。

第三节 会计制度

为了加强公司及所属内部核算单位的会计工作，提高核算质量，参照公司章程和《中外合资经营企业会计制度》，结合本公司实际情况，特制定本制度。 一、 会计机构和会计人员

1、公司设置财务部门，配备必要的会计人员，办理公司财务会计工作，所属各管理处根据各自情况配备会计和出纳，负责各管理处的财务会计工作，没有配备会计的管理处的账务处理由公司会计负责处理。

2、财会人员应认真履行职责，正确核算和严格监督公司的各项经济业务。 3、会计人员变动工作，需办理交接手续，交接清单一式三份，双方当事人各持一份，公司留存一份。会计人员变动工作，不应中断公司会计核算工作，必要时应予审计。 二、 会计核算的一般原则

1、会计核算工作必须遵守中华人民共和国法律、法规的有关规定。 2、会计年度自公历每年一月一日起至十二月三十一日止。

3、采用人民币为记帐本位币，实际收付的货币是外币的，同时按实际收付的货币进行登记。

4、根据权责发生制原则记账。凡是本期已经实现的收益和已经发生的费用，不论款项是否收到或是否支付，都应作为本期的收益和费用处理。

5、公司及所属各管理处的各项财产均按实际成本核算。 6、采用的会计处理方法，遵守一致性原则。 三、 投入资本的核算

公司按合营各方实际投入的资本进行核算

1、以现金投资的，以收到或存入开户的中国银行或其他银行的金额和日期，作为投入资本的记账依据。合营各方出资的外币，按合同约定的国家外汇牌价或企业初次收到出资时的国家外汇牌价折算为人民币。 2、以建筑物投资的，按合同规定经合营各方议定并经检验核实的实物清单中所列金额和收到实物的日期，作为记账的依据。

3、以场地使用权作为投资的，按协议、合同规定的金额和日期作为记账的依据。

4、以实物或无形资产出资或提供合作条件的，须出具拥有资产所有权和处置权的证明，或依法出具其他有效证明。其中，外国投资者以机器设备等实物出资或提供合作条件的，应出具国家商检部门的价值鉴定证明。

5、以实物或无形资产向其他单位投资的，须对投出的资产重新估价，其估价金额与账面价值的差额，属于短期投资的，作为当期收益；属于长期投资的作为递延投资损益，在投资期内逐年平均转销。 四、 货币资金和往来款项的核算

1、公司在中国银行等银行开立户头，遵守银行结算纪律。 2、按不同货币分别设置现金和银行存款日记账，逐笔登记。

3、公司的应收账款、应付账款和其他应收款、应付款、预收款、预付款应按对方单位设置明细账分别登记。对不能收回的应收款项应查明原因，追究责任，确实无法收回的，报总经理批准后，作为坏账损失处理。

4、对外币存款、外币借款和以外币结算的往来款，除登记实际收付的外币金额外，应按照月初国家外汇牌价（中间价）折合为人民币记账。因汇率不同而发生的折合为人民币的差额，作为汇兑损

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益处理，列入当期损益，按调剂价卖出外币，对于因调剂价高于外币账面汇率而发生的折合人民币差额，应当列为当期汇兑损益。

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5、不同货币之间兑换所发生的人民币差额，作为汇兑损益处理。 五、 存货的核算

1、各种存货均按实际成本记账。

2、各种存货的收发领退，应根据实际数量及时办理会计手续，各管理处应设置数量金额明细账，对存货的收发领退业务进行明细核算。

3、存货发出或领用时采用先进先出法，也可以使用移动平均法、分批实际法、加权平均法、后进先出法，但计算方法一经确定，不能随意变动。 4、存货盘盈、盘亏、毁损、变质的账务处理； （1）、存货盘亏（减盘盈）及毁损（减残值），按公司财务制度报批后，除应由过失人赔偿外，作为当期费用处理。 （2）、由于自然灾害造成的损失，扣除可以收回的残值和保险赔偿款后的净损失，按公司财务制度报批后，作为营业外支出处理。 六、 固定资产的核算

1、固定资产是指单位价值在2000元以上，使用年限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具和其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等，不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值不足2000元，或使用年限不满一年的，可按实际使用数额列为费用。 2、固定资产应按原价登记入账。固定资产价值（原价）一经确定，不能随意变动。 3、固定资产的折旧，采用直线法平均计算。 （1）、固定资产折旧应根据固定资产原价和分类折旧率计算。各类固定资产使用年限和折旧率，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定的固定资产计算折旧的最短年限和估计残值具体确定。 （2）、根据月初在用固定资产（包括短期停用固定资产）账面原价和月折旧率，按月计算折旧。 （3）、固定资产折旧足额后，仍可继续使用的，不再计算折旧，提前报废的也不补计折旧。 （4）、提前报废或转让的固定资产的变卖净收入与固定资产净值的差额，作为营业外收入或营业外支出处理。

4、固定资产盘盈、盘亏、毁损的账务处理； （1）、盘盈的固定资产，按公司财务制度报批后，以重置完全价值作为原价，按新旧程度估计累计折旧入账，原价减累计折旧后的差额作为营业外收入处理。 （2）、盘亏的固定资产按公司财务制度报批后，应冲减原价和累计折旧，正常损失及由公司承担的部分，原价减累计折旧后的差额作为营业外支出处理。 七、无形资产及其他资产的核算

无形资产按取得的实际成本计价。投资者作为资本金或合作条件投入的，按照评估确认或者合同协议约定的金额计价购入的，按实际支付价款计价。

1、公司场地使用权从开始使用的年份起按15年分月摊销。

2、租入固定资产的大修理及改良工程支出，按租凭期限（5年）分期摊销 八、 成本和费用的核算

1、公司及各内部核算单位（管理处）应健全原始记录，严格计量检验和物资收发领退制度，加强成本、费用的管理和核算。

2、一切与经营管理有关的支出，都应以实际发生额计入公司的成本、费用。凡是由本期负担而未支出的费用，应作为预提费用计入本期成本、费用；凡是已经支出，应由本期和以后各期分担的费用，应作为待摊费用，分期摊入成本、费用。

3、公司在经营过程中发生的费用，包括各管理处的管理费用和公司总部的管理费用。

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（1）、各管理处的管理费用指各管理处在经营楼宇管理中所发生的各项支出，包括人员工资、福利费、社保费用、办公费、电话费、维修费、环卫费、绿化费、保安费、低值易耗品摊销费、交际应酬费、企业管理费等。

（2）公司总部的管理费用是指公司为管理和组织经营活动而发生的各项管理费用，包括人员工资、福利费、社保费用、保险费、办公费、交际应酬费、董事会费、审计费、等。

4、公司本部与各管理处应分清成本、费用和下期成本、费用的界限，不得任意预提和摊销费用。 5、各单位应根据本单位的生产经营特点，选择适合本单位的成本计算方法和费用分摊方法。方法一经确定，不得任意变更。 九、 营业收入和利润的核算 1、营业收入的组成：

各管理处收入包括：楼宇管理费、车位管理费、临时停车收入、场地租金、广告租金、其他收入。 公司本部收入包括：企业管理费收入、物业中介收入、电梯维保费、空调维保费、水质保养费、其他收入。

2、利润总额及其计算： （1）、公司：利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出 营业利润=营业收入-营业税金及附加-管理费用-财务费用 （2）、管理处：按委托合同的规定处理管理费结余或其他收入 十、 会计凭证和会计账簿

1、企业每发生一笔经济业务，应取得或者填写原始凭证。外业原始凭证必须有填发单位的签章，原始凭证应由经办业务部门的经理和经办人签证，财务部门应根据审核无误的原始凭证，填写记账凭证。

2、记账凭证必须按照规定内容填制，经过制单人、审核人和财务经理签章后，据以记账。

3、会计人员必须对记账凭证认真进行复核，复核时，除审核原始凭证是否合法、合理、完整外，还要审核数字是否准确，以及所作账务处理是否合理正确。

4、为了加强内部牵制，明确经济责任，避免丢失和重复报销现象，记账凭证编抽人应在记账凭证上写明附件张数，复核人员复核时，也应复核附件张数是否填列正确，并对已复核的报销凭证即时盖上“已核”字样的印章。

5、记账凭证应按编号顺序，连同所附原始凭证，按月装订成册，妥善保管，不得丢失。

6、应设置日记账、总账和明细账三种主要账簿和各种必要的辅助性的备查账簿。各种账簿应根据审核无误的原始凭证、记账凭证可凭证汇总表等进行登记，各种账簿的记录，不得刮擦、挖补、涂改或用退色药水消除字迹，发生错误时，应根据错误性质和具体情况，采用划线或另行填制记账凭证等方法予以更正，划线更正时，应由记账人员在更正处盖章。

7、出纳人员每月都应将银行存款日记账与银行对账单进行核对，对未达账项要查明原因，并编制银行存款余额调节表。

8、会计人员应对出纳的核对情况认真进行逐笔复核，复核无误后，应在银行存款余额调节表或核对清单上签章，以明确责任。

9、采用电子计算机记账后，机器储存和输出的会计记录视同会计账簿，应妥善保管，凡未打成书面记录的，其磁带、磁盘等必须继续保留，不得洗去。 10、 会计报表包括：资产负债表（月报、季报、年报）、损益表（月报、季报、年报）、现金流量表（年报）及有关报表。其中：损益表的附表包括：利润分配表（年报）、营业收入明细表（月报）、管理费用明细表（月报）。公司内部增设的有关附表仍按原规定报送。 11、 所属各内部核算单位的会计报表连同简要财务分析每月8日前应报送公司财务部。公司财务部对本部报表和各内部核算单位（各管理处）报表进行简要财务分析后，于10日报总经理。

十一、 会计档案

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1、公司的年度会计报表，以及相关的重要会计档案，如合同、协议、公司章程、董事会决议、验资证明、会计师查账报告、签订的长期经济合同，必须永久保存。一般会计凭证、会计账薄和月份、季度会计报表至少保存十年。

2、会计档案保存期满需要销毁时，应抄具清单，报经董事会、主管部门和税务机关同意后，才能销毁。销毁会计档案的清单应永远保存。 十二、 附则

本制度由公司财务部负责解释。

劳动人事制度

第一章 物业管理人员守则

一、总则

1、遵守国家法律、法规和各项，遵守公司规章，维护国家尊严。 2、遵守社会公德，讲究职业道德，讲究文明礼貌，热爱本职工作，维护公司声誉，遵守劳动纪律。

3、敬业乐业，积极进取，刻苦学习专业知识，不断提高业务水平和工作能力、提高服务质量。

二、忠于职守

1、按时上下班，工作时间不得擅自离岗，不得迟到早退，下班后未经允许不得在小区（大厦）内逗留。

2、上、下班必须走下员工通道、乘员工电梯，进入岗位必须穿工作制服。

3、工作时间不得打私人电话，不得陪亲友到工作区域参观游逛，操作人员不得会客，紧急的私人电话则由所在部门或办公室接收转告。

4、在工作岗位上不准吃东西，不准阅读书报、不准聊天、唱歌、听收录音机。

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5、未经部门主管指派，员工不准进入本岗位工作区外的宾客招待所或餐厅、客房等地；非工作指派，不得行走大厦前门、不得进入大堂、不得乘客梯。

6、不准与客人争辩、不准用粗言秽语对待客人与民事、不得讥讽嘲笑客人、不允许存在不理睬客人的怠慢行为、不得在公共场合与人争辩或大声喧哗。

7、在工作（服务）岗位，要热情、礼貌、周到接待客人，与客人和同事交谈要使用敬语。当值时要按公司要求的标准姿势站立服务，不准倚靠墙壁或家私，不准高声说话或聊天，不许当着宾客的面做不雅的动作，如：梳理头发、掏耳朵、触摸鼻孔等。

三、工作态度

1、礼貌。礼貌是公司员工最起码的准则。无论对待客人还是对待同事都要以礼相待，使用敬语。在对客服务时，要做到；迎客时要有问候声、客人离开时要致谢、工作出现差错和失误要有致歉声。

2、微笑。微笑服务是公司对员工的基本要求。微笑自然、得体、要发自内心，使客人感到宾至如归、温馨和谐、轻松愉快。

3、效率。做任何事情都讲效率，说到就要做到，对工作不推诿、不拖拉，接待客人要善始善终，交接工作要清楚。

4、责任。对各项工作在要有责任心，要有对客人、对公司高度负责的精神。

5、诚实。诚实、可靠、正直、不徇私情、不行贿、不贪图别人的钱财和物品、不向客人索要小费。

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6、细致、认真、耐心、细致、兢兢业业、一丝不苟。

7、协作。协作是公司管理的重要因素之一，各部门之间、员工之间要互相配合、真诚协作，同心协力解决疑难，维护公司的声誉。

四、仪表仪容

1、员工时入岗位必须穿着工作服，并保持工作服干净、整洁。 2、保持自身清洁，勤洗、勤换工作服、勤洗头剪发、勤修剪指甲；工作期间不吃异味食品，保持口腔卫生。

3、不准梳留怪异发型、染发，女员工不准披头散发，头发长度不宜过肩；男员工头发角不遮耳部，发长不盖衣领，每天须剃胡须，不准烫发，不准留胡子、不准留大鬓角。

4、站立要端正，挺胸、收腹、抬头、两眼平视。男子两臂自然下垂于体前交叉，右手放在左手上。女员工将双手背后；男子双脚开立与肩同宽，脚尖向前；女子双脚呈“V”字形。

5、坐姿要优美，行走要轻快稳健，挺胸抬头、两眼平视、步距要符合标准，在岗位上行为要规范。

五、电话接听：电话铃声响三之内必须接听，先说“您好，桂建物业公司某某部门或管理处”然后再询问有什么可以帮助的。不得使用不礼貌或粗鲁的语言。

六、言谈；与客户交谈时，应不卑不亢，两眼平视对方，不时点头，以示在认真倾听。

七、服从上司

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1、各级员工必须有强烈的服从意识。每一位员工必须明确自己的直接上司，切实服从上司的工作安排和督导，按时完成本职任务。

2、不得顶撞上司，不得无故拖延、拒绝或终止上司安排的工作，若遇疑难或不满时按正常程序向领导或人事部门投诉。

3、若在工作中出现意外情况而自己的直属上司不在场，又必须立即解决时，可越级向主管请示或反映。

八、合作精神

公司的各项管理服务工作，依赖于多个部门或岗位共同合作。各部门的工作都有是为着一个共同的目标。员工必须树立合作的意识，在做好本职工作的同时，还要为下一岗位或部门创建条件，保证业主（住户）对我们工作的满意。

九、工作行为与规范

公司对每个岗位的工作都制定了工作程序和规范，作为约束和指导员工的工作步骤。一般情况下，员工不可随意更改，如需变更。须征得有关部门同意，由公司办公室通过一定的程序进行更改。

十、服务准则业主至上，宾至如归，使业主（住户）对我们的服务无可挑剔，是公司全体员工的共同准则。

十一、上、下班及签到

1、员工必须按时上下班、在工作时间内未经主管批准，不得无故早退，员工必须按部门主管编排的时间表进行工作，若对值班时间做调换，必须事先得到主管的批准，否则均按旷工论处。

2、员工上、下班必须按规定签到。

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3、代人或托人签到，均属舞弊行为公司予以严厉处分。 十二、证件、工号牌、员工工作证

员工证是员工当值的证件和标志，仅供员工当值使用权用，不准借给他人，员工证和工号牌如有遗失，应立即向办公室报告并办理补领手续。员工离职时须将员工证交回办公室。

十三、员工工作制服

1、新员工入职后，公司将根据员工的工作岗位需要，按规定提供统一的工作制服，所有工作制服均属公司财产，员工必须按照公司规定的程序签领并按照公司制服管理规定 进行使用和保管。

2、员工在当值期间必须按规定着装，并保持着装整洁、端庄。除在公司规定范围内的因公或批准，不准穿着或携带制服离开公司。

3、员工离职时，必须将制服交回公司，并按规定办清退还手续，如有遗失，则需按规定赔偿。

十四、公司财物

1、爱护公司财物是每位员工的义务，每位员工必须养成节约用电、节约用水和节约使用其他易耗品的良好习惯。

2、未经批准员工不得擅自取用公司内的各类物品作个人私用，否则，以偷盗论处。员工如因蓄意或恶意而引致公司 的财产损失，按所损坏物品价值的10倍索赔，并受到严厉处分。

十五、人事资料

员工入职后为了便于公司考察、使用，需要填交各种人事资料。员工填交的各种表格必须真实，不得隐瞒伪造，如有隐瞒或伪造，一经发现公

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司立即做出严厉的处理，并保留追究行政责任的权力。

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十六、拾遗员工在小区范围内，拾到任何财物，都应即时送交部门主管或转送公司办公室，并将详细情况记录在拾遗本内。若拾遗不报，据为己有，则以盗窃论处，拾金不昧者，则受到奖励。

十七、员工宿舍

1、员工入职后，可根据个人生活的需要，向所属部门主管提出宿舍申请报告，并由所吃部门统建一向管理部申请，公司公根据情况为员工提供一人床位的住宿条件。

2、员工办妥入住宿舍手续的同时，可收到一份宿舍管理规定，员工应认真阅读此规定，并在《住宿须知》上签字，以表确认。如有违反，将会按规定的情节受到处分。

十八、保密

未经公司批准，员工不得向外界透露、传播或提供公司内部资料，公司的一切有关文件、档案和资料不得交给无关人员，如有查询，可请查询者通过正常手续与办公室联系。

第二章 行为规定

一、行为规范

(一)热爱物业管理工作，努力钻研物业管专业技术知识，认真及时地完成本职工作。

(二)忠诚、正直、严守信用，关心集体，团结同事，不弄虚作假，不阳奉阴违，不向客户收受或索取任何形式的礼物佣金。

(三)自觉维护公司声誉，提倡部门之间、员工之间真诚合作的精神，高效率地为客户排忧解难，急客户之所急，不互相推诿、扯皮。

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(四)具有强列的质量意识和安全意识，贯彻质量体系，遵守操作规程，杜绝责任事故。

(五)提倡勤俭办企业，自觉为公司增收节支，提倡精打细算，降低成本。

(六)工作时间要穿统一制作的工作服，外出办事时间穿深色西服或其他服装。

(七)工作时间要佩带工作牌，统一佩在左胸处。

(八)遵守劳动纪律，不迟到，不早退，不旷工，工作时间不准吃零食，不准炒股票，不串岗，不看与工作业务无关的书籍和杂志，不做与工作无关的事情。

(九)讲究仪表，树立文明健康的形象，工作时间不准袒胸露背、不在公共区域抽烟，男员工不准留长发，女员工不得上浓妆，不得涂指甲油。

(十)注重文明礼貌，对客户和同事要面带微笑，多用敬语，“请”、“谢谢”等，在办公区间不大声喧哗，所有外来电话，务必在三响内接听，对客户任何时候都不准讲“不知道”，“不是我的事”，要注意称呼。

(十一)环境管理，要身先士卒，要保持办公室和其他管理用房的清洁卫生，个人桌面整齐干净，玻璃板下不乱压图片、名片、饰物等，做到不准随地吐痰，不乱丢杂物，不讲脏话，粗话、不损坏公物，在集体宿舍居住的员工要注意保持宿舍卫生的清洁，不得留外人在宿舍过夜。

(十二)遵守国家法律、法规和市民公约，不酗酒、不打架斗殴、不参与黄赌、毒等专违法行为。

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二、员工行为准则

(一)爱祖国、爱人民、爱公司，遵守公司规定的各项规章制度。 1、不得在任何场合有任何有辱民族自尊的言行。 2、必须遵守国家法律法规，各级管理人员以身作则。 3、在公司内外都要注意护公司形象，上班时间佩带作卡。

(二)以无私奉献的精神为广大住户提供热情的满意的服务，高度的信誉，高质量的标准为不断主动支了解住户的需求，不满的努力使他们满意。

1、对住户要礼貌，热情、耐心、相关工作部门要主动服务，不可有过激的言行。

2、对住户要永远真诚，言出必行，行而有信。

3、服务细致入微，对住户的合理要求要尽力满足，合理收取费用，对不能满足的要做出解释，耐心倾听住户的投诉，找出事情发生的原委，并迅速解决。填写问题解决表。

(三)团结协作、集体奋斗

1、必须奉行集体奋斗的原则，规模与品牌是公司发展壮大的基石。 2、任何个人的利益必须服从集体的利益，将个人努力融入集体奋斗中。 3、百倍地关心员工，员工更能百倍地关心住户。

(四)开放胸怀，博采众家之长，兼收并蓄，互相尊重，相互沟通。 1、尊重知识，尊重人才，尊重个人尊严。 2、与同事之间要和谐相处，不可恶言相向。

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3、上级与下属要不断沟通，坦言相告。 4、不可诋毁同事的声誉，不可讥讽他人的成功。 5、对人、对事应坦诚、公正客观。

6、他山之石可以攻玉，向小区人虚心求教，以发展自我。 7、勇于承认错误并改正。 (五)品德高尚，行为磊落

1、不得利用工作机会和便利谋求私利，假公济私，贪污。 2、任何时候都要以公司利益为重，个人服从集体。

3、外事、公共活动要严格遵守相关纪律。一切涉外活动更要审慎，严格把关。

4、对决定离职的人，可通过正常程序办理手续，不可鼓动别人一起离职而损害公司利益。

5、不得从事第二职业。

6、要攻击同行，应在高层次上竞争。

(六)工作认真，一丝不苟，不断寻求高效益。

1、每天提前5分钟到达工作岗位，清洁办公桌面卫生和办公室环境，做好进入工作状态的准备。

2、下午推迟5分钟下班，清理收拾好文件、办公用品，并清洁周围环境，保持良好状态。

3、领导交办的事情要迅速处理，并及时进行汇报，事情发生变化或遇到困难时要尽快与领导商量，切勿因疏忽而造成重大损失。

4、对本职工作要尽职尽责，对其他部门的工作可以提建设性的建议，

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但不可指手划脚，越租代庖。

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5、开会不迟到，确实不能参加会议时，应提前 告诉会议召集人。 6、召集会议应提前发布书面通知，说明开会时间，地点、会议议题和结束时间，并确保通知参加者。

(七)注意实行相关的技术和文件的保密 1、不随意向外人谈司机密。

2、不准随处丢放公司文件，内参和机密性技术文件。 3、机密性文件要妥善保存或销毁。 (八)勤俭节约，反对浪费 1、节约从自己身边开始；

2、草稿纸可两面使用，废的复印纸、打印纸皆可作为草稿纸使； 3、节约各种无形成本，反对资源浪费。 (九)保护环境卫生

1、自觉遵守公共环境卫生；

2、办公室垃圾要自动丢入垃圾桶里，保持办公室的卫生整洁，保持厕所的公共卫生；

3、不准随处乱扔垃圾，在公共场所不吸烟，不吐痰； (十)不断学习，积极进取

1、要以主人翁的态度保持高度的热情，投入到每项工作中去。 2、不但要适应现阶段的发展，更要考虑到未来的需要，要不断提高自己的岗位技能。

3、艰苦奋斗，勤奋好学，自强不息。

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4、要勇于培养和推荐比自己强的人。

5、要勇于接受新鲜事物，积极接参加公司提供的各种培训，全面提高个人的综合素质。

第三章 有关人事变动的规定

一、员工的调入、调离手续：

(一)员工的调入：因工作需要必须增加人员时，须经有关部门严格审查，以确保员工素质。

1、员工调入手续：

(1)员工调入部门经理须提交报告给公司办公室核准后，通知申报部门；

(2)调入员工需备齐个人相关资料，持调入通知书经公司领导审批后，到部门报到。

2、员工的调离：

(1)员工迁调或因故辞职，必须办好移交手续，方可离开。

(2)凡调职的员工，应就职权范围业务列出清单，一式叁份（一份自备、一份给接交人、一份留公司办公室备案）办理移交。具体移交内容如下：

a.现款、账表凭证。 b.财产设备、器具、工具。 c.印信。

d.图书、设计图表、技术资料。 e.档案、记录、文件。

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f.主要经营资料。 g.应交回的其他物品。

(3)移交人员逾期不移交，或发现有虚假，遗漏、部门经理负失职责任。 二、员工的内部调动

因工作需要或其他原因，公司员工应服从内部调动。调动手续如下： 1、要求调入或调出部门主管向主管人事的副总提出书面申请。（要求调动的个人应先向部门领导写出书面申请，经本部门经理同意后，签署意见后转送）。

2、副总与调动部门或调入部门经理协商妥当后，通知办公室办理有关手续。

3、协商受阻，由总经理裁定，内部调动人员在调离原部门前，应依照移交规定向调出部门办理移交事项。

第四章 员工培训规定

做好员工业务培训是提高员工素质的一项十分重要的工作，对提高警惕公司管理服务水平有着重要意义：

一、员工素质基本要求：

1、中层以上管理人员：文化程度达到大专（或初级职称）文化水平，会使用计算机，持有所在岗位上岗证书。

2、财务人员：文化程度达到大专水平，会使用计算机，持有上岗证。 3、工程管理人员：文化程度达到大专文化水平，会使用计算机，有所在岗位上岗证。

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4、维修人员：文化程度达到高中文化水平，持有上岗证。 5、一般人员：文化程度达到高中文化水平。 二、员工培训：

1、员工业务培训：采取自学和脱产学习两种形式，公司鼓励员工自学成才。

2、员工培训费：经总经理批准同意，员工参加岗位培训、职称考试的费用经考试合格，公司报销学费。员工参加其他业余学习费用自理。

3、员工培训组织：公司内部组织培训，由办公室负责。员工参加岗位培训，由办公室报名。

4、员工培训程序：由本人提出申请，办公室签署意见，报总经理批准。 5、员工培训时间：员工参加各类岗位培训、考试，只能占用业余时间，如占用正常上班时间，需总经理批准同意。

第五章 关于聘用、资遣、离职和规定

一、聘用

1、新进员工经考试或测验审查合格后，先行试用三个月（特别优秀者可缩短）期满考核合格者，方得正式雇用；

2、试用人员因品行不良或工作成绩欠佳者或无故旷工者，随时可停止试用，予以辞退。

3、下列情形之一者不得录用： (1)剥夺权利尚未复权者；

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(2)受有期徒刑的宣告通辑尚未结案者； (3)吸毒者； (4)亏欠者； (5)患有传染病者；

(6)品行恶劣、被其他单位开除者。 二、资遣

(一)员工有下列情况之一者予以资遣：

1、本公司所属部门因业紧缩，全部或局部歇业者； 2、因不可抗拒力因素停业在一个月以上者； (二)员工资遣先后顺序 1、历年平均考绩较差者为先； 2、曾受惩诫者较末受惩诫者为先； 3、工作效率低者为先； (三)员工资遣通知日如下：

1、在公司工作三个月以上满一年者，于十日前通知； 2、在公司工作三年以上者末满三年者，于二十是前通知； 3、在公司工作三年以上者于三十日前通知；

(1)员工接到前条通知后，为另谋工作可在工作时间请假外出，但每星期不得超过二日，请假期间工资照发。

(2)员工因受处罚而开除或自行辞职者，以解雇论，不发给资遣费。 (3)员工资遣，依下列规定发给资遣费：

a.在公司工作满一年者，发给在职最后工资另加一个月的资遣费；

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b.在公司工作末满一年者，发给在职最后一个月工资，不够一个月的按一个月算。

c.在公司工作满三年以上者，公司一次发给其三个月的资遣费； 三、离职

1、员工不能继续工作时，得填具“离职申请书”，由部门经理核转总经理准批后，办理离职手续，手续清楚，始得离职，并视员工需要，开给《离职证明书》。

2、员工辞职，应于三十日前提出申请，一般员工应在十五日前提出申请，未依上述规定日期提出申请书，其应得的工资于离职后三个月发放。

第六章 假期规定

本公司的假期制度严格按照集团公司行政部的规章制度执行。各管理处要严格执行交制度和值班制度。

第五篇 劳保福利制度

一、劳保用品：

参照劳动部有关劳动保护规定，根据本公司具体情况对以下工作岗位发给劳动保护用品：

1、水电服务部：工作服、绝缘胶鞋；

2、绿化、卫生：工作服、水鞋、雨衣、手套、草帽； 3、办公室：1）、司机：水鞋；2）、食堂：围裙； 4、安全消防：工作制服、手套； 二、福利待遇：

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1、为保障员工福利，根据有关规定，应与公司签订劳动合同，员工一律参加保险，公司将分批分期尽快为员工办理劳动保险和医疗保险；未经办理医疗保险的员工，可在公司报销必须的医疗费用。其保险费用比例按照集团公司的标准执行。

2、员工参加保险后，除依法享受各项权利及应得的各种给付外，不得再向本公司额外的赔偿或补助。

三、其他待遇：

1、独生子女费用，按计划生育有关文件执行。 2、晚婚、晚育假期等按国家有关规定执行。 四、抚恤

员工因公而致残之时，依保险条例向劳动局申请给付，如尚未参加劳保者，其津贴及辅助依劳动保险有关规定予以补偿。

五、严格执行公司的有关制度。

第六篇 财务管理制度

第一章 公司财务管理

一、财务管理制度

为强化企业管理，提高经济效益，参与我国有关法律规定，制定本财务管理制度，以便公司财务遵照执行。

(一)会计准则：

1、会计主体。本公司各会计核算单位，应以各核算对象的经济业务为核算内容，详细真实，准确记录和反映其本身的各项经济活动。

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2、持续经营假设。会计核算应以各单位、正常的经营活动为前提。 3、会计分期假设，会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表，会计期间为年度、季度和月份。

4、本位币。本公司各单位一切经济业务均以人民币为记账本位币。 5、权责发生原则。本公司会计核算采用权责发生制，即：凡属当期的收入和费用不论其款项是否收到或付出，都应作为当期的收入和费用进行账务处理。凡不属于当期的收入和费用，即使款项在本期收入和付出，也不能作为当期的收入和费用进行账务处理。

6、原则。核算当期损益，在核算当期收益的同时，必须将当期相关的成本核算在内，不得遗漏不记。

7、划清收益性支出而发生的各项支出，称为收益性支出，为取得投资性资产而产生的各项支出，称为资本性支出。

8、历史成本原则。本公司各项流动资产、固定资产、债权、债务和成本费用，均以发生当时的实际金额记录入账。

9、谨慎原则。在会计核算中，对可能发生的费用或损失，应当合理地预计入账，对应收债权计提坏账准备，而对可能的收益，不提前预计入账。

10、会计核算还应遵循“客观性”、“相关性”、“可比性”、“一致性”“及时性”、“明确性”和“充分、重要性”等原则。

(二)会计机构，财务人员的任务： 1、会计机构：

本公司及下属各核算单位，设置的会计机构，配备财务经理（主管）、会计及出纳人员，办理本单位的财务会计事项。

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2、财务人员任务：

(1)各类款项和有价证券的收付核算； (2)财产物资的收发，增减和结存核算； (3)债权、债务的发生登记和结算； (4)收入成本费用作的核算； (5)财务成果的核算和处理；

(6)其他需要办理会计手续，进行会计核算的事项。 (三)主要会计

1、本公司财务制度，采用公历1月1日至12月31日止； 2、账簿登记采用借贷复式记申账法； 3、会计凭证采用收款、付款和转账凭证； 4、总账记账采用汇总记账法；

5、记账本位币采用人民币，涉及外币的经济业务，在登记原币的同时，还应记录其他汇率折算的本位金额。

6、采用权责发生制核算成本与费用

7、当期收益与成本费用核算时，应互相配比，不得任意提前或延后； 8、收益性支出，记入当期成本，管理费用，财务费用等，如收益性费用较大而又不仅当期受益的支出，可以记入“待推费用”分期推销，对于预计发生但本期末支出的费用，可以预提，记入“预提费用”。

9、本金支出应记入“长期投资”、“固定资产”、“其他资产”等科目；

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10、固定资产折旧采用分类折旧法；

11、低值易耗品，原则上采用一次性摊销法，金额过大时可以分期摊销；

12、开发成本采用实际成本计算方法；

13、以上主要会计，前后各期必须保持一致，不得随意改变。 (四)公司内部会计控制

1、出纳人员不兼办除现金日记账、银行日记账以外的簿账登记，不兼管会计档案；

2、印鉴由出纳和会计主管分别执掌；

3、仓库保管员，开发项目有关负责人及领导，不兼办采购业务； 4、限额以上开支必须经总经理或其授权人批准； 5、费用开支实行计划管理； 6、财务收支纳入预算管理；

7、活动和物化劳动的消耗，应制定消耗定额和费用开支标准； 8、各项开支项目，制定预算成本，以控制成本费用升降；

9、本公司库存现金核定限额为 元，超限额现金必须当天送存银行； 10、现金日记账，必须逐日顺序登记，库存现金采用抽查，不得以白条抵作现金；

11、每笔现金及银行存款的收付必须由经办人员亲笔签名； 12、支票领取必须办理领取手续，限期三天内报账；

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13、原则上不签发空白支票，特殊情况须鉴发空白支票时，应在空白支票上填明签发日期，收款单位名称，限额和用途；

14、银行存款每月账面存取的余额，必须与银行对账单逐笔核对，发生未达账项时，应编制“调节表”并及时查明和处理未达账款；

15、会计账簿必须按月结账，总账、各明细账发生额及余额必须逐月核对一致；

16、库存物资实行仓库与会计核算，定期对账，要求做到账账相符和账物相符；

17、财产、物资、购入应办理验收入库手续，发出应办理出库手续，出入库手续应经有关人员签名，重要物资还必须有领导批准以明确责任。

18、财产、物资调度实行门卫验证放行制度，出门证由财务部门盖章生效；

19、财产、物资定期盘点、年终全面盘点，发生盈亏毁损时，应查明原因，分清责任，分别处理，处理前需要报本部门领导批准，金额巨大，情节严重的经本单位领导签署意见，报公司总经理或集团财务部决定处理意见。

二、财务管理规定

为加强财管理，严格财经纪律，理顺工作关系，提高经济效益，特制定本规定。

(一)公司财务管理规定 1、资金使用管理规定：

(1)公司资金采用集权管理原则，公司所有资金归总经理统一调配，并

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由公司财务部统一管理，严禁各部、管理处私设小库。

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(2)资金使用采用计划管理方式，各部门费用开支必须按年、按季提出资金使用计划，经费由归口管理部门审核、综合平衡后，报总经理批准。财务根据总经理批准的费用开支计划，严格控制执行。

(3)现金使用范围规定： a.职工工资、津贴； b.个人劳务和报酬；

c.按国家规定发给个人的各种奖金；

d.各种劳保福利费以及国家规定的对个人支付的其他费用； e.出差人员必须随身携带的差旅费； f.结算起点100元以下的零星支出； g.确实需要现金支付的其他支出。 (4)银行结算纪律规定：

a.不准出租、出借在银行开立的账户； b.不准签发空头支票； 2、借款规定： (1)借款审批权限：

借款额在200元以下者，由部门经理审批，借款额在201～500元之间者，由主管副总经理审批，借款额在500元以上者，由总经理审批。

(2)办理借款手续程序：

a.经办人员到财务部出纳处领取空白借款凭证，根据资金使用权和财务管理规定，由出纳员决定借支现金或支票；

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b.经办人须将借款凭证上的“借款事由、借款金额、借款人”等栏目填写清楚；

c.按前两条规定的审批权限请有关领导审批签字；

d.会计审核手续完整后，做出记账凭证并签名，交财务部经理复核后转出纳付款；

(3)凡本公司职工借用的、都必须履行正式的借款手续，非公务活动、非本公司职工原则上不予借款。特殊情况，需说明理由，总经理批准。

(4)公司职工借用，必须及时报账。一般情况下，差旅费的报销在回到公司后一周内办理。日常借款报销，从借款之日起10天内清账。财会人员将严格执行前账不清，后账不借的原则。对无正当理由说明而拖欠超过一月以上者，财会人员有权从其本人工资奖金中扣还。

3、报销规定： (1)报销审核权限；

公司一般人员报销先由部门经理审批，再按下列规定找有关领导审批: a.属于归口管理的费用项目，由归口部门经理审批。其中的维修费、治安消防费、清洁卫生费三项费用单张票据金额超过2000元的和其他归口管理费用单张票据超过500元的须请总经理审批。

b.属于工程成本的开支，由主管副总经理审批。单项工程成本在1万元以上的报总经理审批。

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属于工会组织的文化娱乐活动支出，由工会在请示总经理后审批；

c.医药费报销，由医务室医生签字，经理主管部门经理预审后，报总经理审批。

d.其他开支、单张票据金额在200元以上的报总经理审批。 (2)部门经理、副总经理报销，由总经理审批； (3)总经理报销，由副总经理或财务部经理审批； (4)禁止自批自报，也不允许由下级人员代报； (5)以外汇支付的费用开支统一由总经理审批。 4 、报销程序：

(1)报销人提供单据。报销人按财务要求的格式填写报销单，并按要求贴好票据。无论何种开支报销人必须在原始单据上签字并注明理由（火车票、轮船票、长途汽车及公共汽车票除外），然后提交部门经理审批。凡属购买物品的和收据，在提交部门经理审核时，必须附验收人签字的收料单，无专人负责验收物品，领用人须在上签字。

(2)有关领导审批：

部门经理先按公司有关规定的开支范围和标准，认真审核，并逐张签字后，按本规定第3款（1）条规定的审批权限提交有关领导审批。

(3)财务审核：

会计审核票据的合法性和完整性后，做出会计凭证，财务部经理复核，出纳核准金额后通知报销人结算。

(4)对开、无收据的白条不予报销，但确系业务已经发生而又无法

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索取和收据时，属购买实物的经验收人和经办人签字，部门经理审核，总经理批准后报销，属于纯费用性开支的，必须有两人以上签字证明，部门经理审核，总经理批准后报销。

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(5)承包人给个人的劳务项目，必须凭税务局开具的报销。 5、购置低值易耗品和固定资产，使用权用部门必须提出书面申请，报归口部门审查，总经理批准后，才能办理借款、报销手续。

(二)管理处财务管理规定：

1、管理处按事业部建制，在财务上建立相对的核算和管理体系，执行公司财务管理规定和财务核算规范，并接受所管区域业主管委会的监督。

2、按照物业管理合同以及公司的授权，管理处客观存在安排好住宅小区管理年度财务预决算，在报送公司的同时，报送业主管委会，并地执行市《物业管理条例》及《物业管理实施细则的有关规定》。

3、管理处与公司间的内部往来业务（借款、拨付资金等）通过建立内部往来明细账附加以核算，内部往来业务须按公司财务管理规定及程序办理。

4、管理处内部按照管理区域规模大小，内部细划核算单位，并分明细核算，以便管理处内部开展考核与评定。

(三)本规定解释权归公司财务部。 三、财务管理细则

为加强经营管理，严格财务管理制度，特制定如下规定：

(一)节省开支是财产管理的一项原则，管理处应当替业主、住户当好家，理好财，创财务管理一流水平，为住宅区的清洁，明亮、安全舒适、保持设备完好而奠定良好的经济基础。

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(二)管理处需根据各自具体情况，制定明确的费用收取标准，按时收取并编制各种收费汇总情况表，上报公司财务部审核。

(三)管理处各项支出采用计划管理，应于每月末编制好次月资金计划上报公司。

(四)管理处根据日常需要，核定一定数量的备用金，不得以白条代替现金，当日收到现金，应当日送存银行。

(五)管理处收款收据的领用须遵照公司财务规定，领用登记，以旧换新，必须做到金额与实际金额相等，对于作废或损坏的收据应留底备查。

(六)管理处应随时接受公司财务部和业主管委会的检查审计。 (七)财务室是工作重地，除领工资公开外，其他时间无关人员不得进入。

(八)现金、支票、借款的管理

1、财务部现金应严格执行现金管理规定，多余现金必须及时（当天）存入银行。

2、银行存入和提取巨款现金必须专车及随员（男性）护卫。 3、因公出差的借款一般应控制在5000元以下，2000元以上的由公司部经理批准；2000元以下由主管部门经理批准，500元以下者由管理处主任批准。

4、购置器材及物品，金额在1000元以上的，一般应使用支票，支票上要注明用途和用款限额。

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5、借用现金和支票，借款人必须先填写借款单，经领导签字后方能借给，现金、支票均应妥善保管，丢失者由借款人承担经济责任。

(九)各项经费支出开支权限

1、管理处职能范围内的正常房产、水电维修及环卫绿化等工程开支，各主管部门必须编制用款计划，分别明细金额（包括单项设备），2000元以上的由主管部门经理审批，2000元以下的由管理处主任批准。

2、自然灾害、人为事故所造成的直接经济损失，主管部门、责任人要写出书面事故报告，1000元以下的由主管部门经理批准，1000元以上的由管理主任批准。

3、防暑降温清凉饮料或劳保用品，有明文规定的由主管部门经理批准，无明文规定的由公司总经理批准。

(十)经费的报销

1、因公出差返回后，按规定应报销的各种票据分类整理贴好，由主管部门经理审核签字，自返回之日起5天内向财务部报销。

2、器材及各类物品的采购，按规定需要入库的，要附 入库单，直接摊销的要经主管领导和经手人签字。

3、合同订购的器材和异地的托收承付，主管部门必须在银行规定的预付期内，向财务部提出是否付贷款的结论（包括验货、如货末到要查验托收、质量证明、货运单是否完全）。

4、外委工程的材料垫付款，该工程完工验收后，一周内要算清各项费用的开支，便于及时对外结算。

(十一)其他开支

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1、财务部有权监督、检查各部门的财务账目，发现问题及时报告公司领导，并提出处理意见。

2、各部门对外业务往来中，无论是整笔或是零星收费，都必须通知用户直接到财务部交款结账，经财务部门同意，并委托部门收取的专项款须建立健全项目，管好现金按规定时间与财务部清账。

3、部门的财务账目主要指分配的经领导批准提取留成的部分，内部在分配和使用上必须要有据可查。

4、所有的财务和收据必须编号，加盖财务专用章才有效，部门需用的和收据必须到财务部领取，用后存款定期交财务部核账，并交旧领新，如发现有以部门名义开出的和收据，要追究当事人及部门负责人的责任，追回款项。

5、为解决工作业务的难题，部门发生的非正规财务支出，须部门负责人书面报告，经管理处领导批示后财务部执行。

6、本规定与上级规定相抵触时，按上级规定执行，各门领导及全体职工大力支持，自觉遵守，严格执行。

第二章 管理处财务管理制度

一、管理处财务监督制度

为认真贯彻执行“取之于民，用之于民”和“以业养业”的财务收支方针。完善“核算、自负盈亏、自我积累、自我发展”的企业化管理机制，提高物业管理的经济效益，特制定财务监督制度：

(一)管理处实行“内部核算，自负盈亏”的财务核算制度，坚持财务账目公开，按受上级公司、业务主管部门、业主管委会和业主的财务监

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督。

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(二)管理处按月向公司报送财务报表，财务季度报表，每季向业主管委会报送，管委会正副主任及执行秘书每人一份；半年度财务账目经管理处主任和管委会主任签字并加盖公章后，向全体业主公布；年度财务账目经管理公司法人代表和管委会主任签字并加盖公章后向全体业主公布。

(三)管理处半年账目于7月20日，年度账目于次年1月20日在住宅区内宣传栏上向全体业主公布，管理处主任在业主大会期间向大会作“年度账目开支说明”。

(四)业主、承担人和其他非业主使用人对公布的账目可以提出质询，或向公司、区住宅局和市住宅局投诉，公司和管理处在收到质询后三个月内给予答复。

(五)向业主收取的管理服务费，在近期严格按照市住宅局和市场价局联合发布的指导收费标准执行并通过《住户手册》广泛宣传，做到家喻户晓，根据企业发展，管理标准和服务水平的提高，物价指数的上下浮动，今后管理服务费的变动将严格遵守《市住宅物业管理条例》规定的程序，由业主管委会通过后执行。

(六)公用设施专用基金，住宅维修基金的管理，使用和公开公布办法将严格按照《住宅区物业管理条例》规定执行。

(七)管理处有偿服务收费标准，文体娱乐设施收费标准，根据公司实际情况参照市场价格，低于同行业收费标准执行。

二、财务管理公开规定

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为了进一步规范管理运作，加强群众监督，依照市《住宅区物业管理条例》，《房层本体维修基金管理规定》及有关物业管理法规、特制订本制度。

(一)管理处需定期向全部业主公布的财务账目包括：管理服务费和本体维修基金（以下称本体基金）、电梯、智能系统运行费的收入和支出情况。

(二)管理服务费的收入包括部分商业用房租金，向业主收取的管理服务费，有偿维修费等其他合法收入；管理服务费、有偿维修费等其他合法收入；管理服务费的支出包括公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修、养护费用、管理处人员津贴、福利及办公费用、公用设施、设备必要的保险费、税费、社区文化活动费用。

(三)本体基金的收入参照市指导标准按 元/平方米，向全体业主收缴，其支出用于房屋共用部分的维修养护，本体基金30%用于房屋本体共用部位的日常维护和零星小修、其余70%用于房屋本体共用部位中修以上的维护工程，用于中修以上维护工程时须经业主管委会或该栋50%以上业主的书面同意。

(四)管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专账管理，并设立专用账号存储本物业的本体基金。

(五)以户为单位向业主收取 元/月平方米的电梯运行费； (六)以户为单位向业主收取智能运行费 元/月。

(七)管理服务费、本体基金的收支项目，由财务人员依照账本的实际情况每三个月公布一次，接受有关部门和业主监督的质询。

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(八)财务管理采用公开定期在花园宣传栏内张榜公布的财务账目，须向全体业主书面说明。

(九)如有重大事项或认为有必要须提前或推后公布的财务账目，须向全体业主书面说明。

(十)如有关部门或业主对所公布的账目有质疑，请到管理处查询，如需对账目进行说明或必要的更正，须另行在宣传栏内公布。

三、住宅小区经费管理规定

为了搞好住宅区经费管理，使用区内房屋公共设施得到 有效养护，延长使用寿命，创造住宅区生活优美环境，使住宅区管委会和小区管理处正常开展各项业务活动等有根本保证，特制定本规定：

1、公用设施专用基金的来源：在住宅区移交时，开发建设单位按住宅区建设总投资的2%的比例划拔住宅区的公用设施，专用基金住宅区业主委员会。

2、基金由住宅管理部门设立专账专人管理，业主管理委员会和管理处对小区住宅管理部门资金使用实施监督。

3、基金用于住宅区重大维修工程项目和购买维修设备，管理处向业主管理委员会申报维修计划，由业主管理委员会审批。

(二)住宅维修基金

1、维修基金的来源：住宅区在物业入住一年以后，按建筑面积和每平方米元/标准收取。

2、基金由物业管理公司设立专账管理、专款专用。

3、基金用于房屋本体公共设施的维修养护项目，不足部分由业主分摊。

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(三)住宅区管理服务费按市物价局的规定收费。 (四)卫生清洁费，按市面上物价局的规定收费。

(五)车辆保管费，目前执行市《关于调整机动车辆保管场（站）保管收费标准的通知》的规定收费。

(六)其他经费来源

1、商业、服务业、摊贩管理费； 2、公共场所有偿用费；

3、房屋装修工程和建筑垃圾清运费； 4、其他按规定应取的费用。 (七)经费管理

1、管理处对辖区内的管理经费收支，要严格执行财会制度，本着综合管理节约开支，降低成本，注重效益的原则，合理使用管理经费，并接受公司的检查和监督。

2、管理处依据市有关收费标准，按不同项目，向房屋业主，使用人和其他应交费的人收取费用，房屋业主，使用人和其他应交费的人应自觉按期交纳，对逾期不交者，以每月末加收应交款5%的滞纳金，对拒交或无理取闹的按公共契约有关条款处罚。

3、管理经费的收取以银行托收为主，上门收费为辅的两种形式。上门收费的收费员应出示明确的身份或证件，收费收据统一使用市统一印制的单据。

4、各项管理经费，应分项单列，专款专用，财务开支按公司授权，由管理处主管依据委托管理合同支出项目审批、所公司审核。

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5、年度费用收支明细账账目，应张榜公布，定期向管委会报告，接受上级审计管理部门和业主和询问和监督。

第三章 资产控制制度

一、资产的保管与账簿的记载，应由不同人员分别负责。 二、资产的保管，应明确指派人员负责，以免责任混淆。 三、有形资产应加倍防护，以免私自或不当使用。 四、应随时核对零用金与库存现金，并维持最小的额度。 五、各项支出的核决与支付，应负责办理。

六、应尽可能以支票支付，支票的签发与保管皆应有严密的控制。 七、已签章的付款支票，不得由该支票签章人或核决人领取或寄交。 八、有关现金，存货或其他流动资产收发的单据，应事先印妥连续编号。

九、负责现金、有价证券及其贵重资产处理责任的人员，须要有充分的保证。

十、上项人员应采取轮调、轮休，并指派他人暂代其职务。

十一、各项付款凭据一经支付，应立即加盖支付印戮销案，防止重复请款。

十二、存于内部保险箱或银行保管的有价证券等贵重物品，应由二人以上共同保管。

十三、倘人员编制许可，下列职责予以分立，避免集中一人，出纳人与账务员，财务主管与会计主管，须购与验收，销货与仓储等等。

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十四、信用授予、折让折扣、客户赠品、招待等，皆应严格管理。 十五、定期举行资产的全面盘点，包括原材料制品，成品、用品、固定资产等（每年一次为宜）。

十六、单据开具尽可能一次核定并避免涂改。

十七、尽可能订立各项工作的书面手册，避免误会，促进效率。

第四章 资金使用审批权限规定

一、为便于各项工作顺利开展，确保资金的合理使用特制定公司资金使用审批权限的规定，望各有关领导按权限，严格把好资金使用关。

二、凡不经审批的资金支出，财务部应拒绝支付和报销。

三、关于固定资产及低值勤易耗品的申购，要求使用部门提出书面报告，并附有采购清单，书面报告应写明“增购或更新”理由，经总经理核准后，按清单采购，不得随意更改采购项目和增加采购量。

四、有关交际应酬（业务）费用的支出，原则上要求事先征得总经理的同意，特殊情况允许事后说明理由。

五、对于财产物资的盘盈（亏）毁损，均应由财产物资使用或保管部门，提出书面报告，经有关部门或人员鉴定，核实，本部门经理签署意后，按单价和总额的审批权限批准后，方可核销。

六、工程款：

根据已经核准的施工合同及预算，由工程主管人员填制付款申请单，注明合同号码、预算项目及工程验收情况，报公司总经理审核。

1、一次付款金额在10000元以上，由总经理批准；

2、一次付款金额在1000元以上（含1000元），由部门经理审核签署

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意见，由主管副总批准。

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七、财产、物资申购：

1、属固定资产（2000元以上）由总经理审核批准；

2、低值易耗品（含办公用品）：单件金额100元以上（含100元），总金额500元以上，总经理批准；单件金额100元以下50元以上（含50元）总金额200元以上，500元以下由主管使用单位的副总批准。

单件金额50元以下，总金额200元以下（含200元）办公室签署意见财务部审核。

3、以上财务、物资、除专用物资外，原则上由行政部统一采购。 八、交际应酬（业务）费用，不论金大小均由总经理批准。 九、各种非因公借款，不论金额大小均由总经理批准。 十、费用审批权限

1、正常费用支出已有规定的按规定办理，暂无规定的按下列规定执行，200元以下（含200元）由部门经理签署意见后，由财务部经理审核批准，200元以上，500元以下，公司主管副总批准；500元以上（500元）元主管副总签署意见，报总经理审批。

2、非正常费用支出，不论金额大小均由总经理批准。 十一、财产、物资盘盈（亏）和毁损：

1、单件金额200元以上（含200元）或总金额1000元以上，财务审核，报总经理批准；

2、单件金额在200元以下或总金额在1000元以下（含1000元），由财务部核实，主管副总批准。

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第七篇 社区服务制度

第一章 社区文化活动制度

一、宗旨

1、矢志不移地加强精神文明建设，形成健康和谐的社区风尚，既要管物更要管人。

2、潜移默化地培养共享的价值观和道德观，形成居民的归属感和自豪感。

3、寓教于乐地建立新型的人际关系，培养住户的自律性，发挥群体效能，共同创造善与美的空间。

4、循序渐进地开展社区文化活动，充分发挥社区文化的导向功能，约束功能凝聚功能，激励功能和辐射功能。

5、半功倍地促进管理处搞好管理与服务，塑造小区品牌形象。 二、内容

文化是人类思想中的理与情的表达及其方式，社区文化是住宅区人们在居住和管理活动中所创造的具有特色的精神财富及其物质形态。

(一)行为文化

居民在居住、娱乐、交往、管理等过程中产生了活动，它传达出居民的精神面貌，人际关系准则。

1、举办文化娱乐活动，如一年一度的小区艺术节，各种形式的歌咏会，舞会、音乐、哲学会，趣味游戏，棋类、牌类活动等。

2、举办体育健康活动，如一年一度的小区体育活动会，各种形式的球

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类活动、武术、气功等。

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3、举办各种形式的聚会，如股市沙龙、音乐沙龙、书画、沙龙、电脑爱好者沙龙等。

4、举办集体郊游活动。 (二)制度文化

小区居民的价值观还将通过组织机构，管理规章等规范形式予以体现，制度本身便含文化气息。

1、制订《小区精神文明公约》，以此为鉴，衡量小区的文明水准，规范小区居民的行为。

2、通过设立小区文化部，组织开展社区内的各种文化活动，在引导，扶植自发活动的基础上，形成各种有序的组织，如成立足球队，篮球队，门球队，合唱队，象棋队，家政培训班，书画培训班，老年学校等。

3、对各种团体活动加以制度规范，包括活动时间、地点、频次、内容方式等，以利于这些活动朝着积极、健康、有益的方向去发展。

4、制度本身也将体现出文化个性，在设立的时候充分予以了考虑。 (三)精神文化

精神文化是社区文化的核心，是居民的精神观，道德观，价值观的主要生成途径。

1、利用各种纪念节日，灌输精神文化内涵，如入住仪式，“三˙八”妇女联欢、“五˙四”青年义工服务、“六˙一”儿童爱家园书画大赛”，“七˙一”建党纪念升旗仪式，“八˙一”为子弟兵做好事，“十˙一”爱国主义征文等。

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2、开展各种形式的讲座，演讲、树立新型文化观。

3、开展评比活动、进行激励，如“十佳住户”、“十佳少年”等，树立典型和先进人物。

4、开展各种形式的培训，提高居民素质，净化心灵。

5、组织播放爱国主义，集体主义主旋律影片，录像、办墙报、宣传栏、小报等进行宣传教育。

第二章 居民文化活动组织管理规定

一、为了有计划，有组织地开展社区居民文化活动，丰富社区文化活动形式与内容，引导居民开展健康向上的群众活动，加强小区精神文明建设，推动小区的物业管理，特制定此规定：

二、社区服务中心负责做好居民的活动组织登记及活动的组织管理工作，填写《社区文化活动登记表》，《社区文化活动总结》。

三、社区服务中心负责每年针对小区居民做一次群体活动意向调查结果并分析总结调查结果。

四、服务中心根据部门年度、月份工作计划，结合居民活动意向调查结果及小区文化活动设施情况，制定社区文化活动计划及实施方案，经小区管理处主任审核后，再由管理处主任呈报公司总经理批准后生效。

五、文体干事根据审批后的居民活动实施方案，具体组织居民文化活动的开展，并保证活动的内容健康、积极、合法，有益于居民身心健康。

六、居民在活动开展过程中，若出现影响其他居民休息、有损社区公共设施而引起的投诉，由服务中心负责及时解决，情节严重者，由管理处领导处理。

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七、不得组织居民从事迷信与伪科学活动，不得从事违反国家法规、法律、等活动，否则，管理处有权取缔居民组织，并将组织者参与者送交国家有关部门进行处理。

第三章 商铺管理规定

一、凡在小区经营的任何商铺、店面必须遵循合同规定的经营范围合法经营，严禁进行非法和有害社会治安的黄、赌、毒等七害活动。

二、商铺、店面装修必须遵循《装修控制程序》，装修工程必须符合消防要求。

三、商铺招牌必须由管理处统一安装，不得在公共场所乱竖广告招牌。 四、商铺不准放易爆、易燃及有毒物品。

五、严禁私自动用消防设施和在外墙布设电线路线。

六、消防、用电设备必须有专人负责管理，以配合管理处每月一次的电器、消防设施检查工作，一经发现问题，必须整改，否则管理处将按有关条例，规定予以处罚。

七、排烟、排污必须按有关规定排放和处理，不得影响其他住户和小区环境美观。

八、商铺、店面公共场所的卫生，必须有专人负责，随时清扫，垃圾必须放入指定的地点存放，不得随意乱丢，违者将按有关规定予以处罚。

九、广场垃圾、污井盖必须定期冲洗和消杀。

十、夜间经营时，嗓音不得影响小区住户休息，音响或卡拉OK应尽量放低音量，避免影响他人。

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十一、必须随时配合派出所和管理处进行户口清查和登记申报工作。

第四章 商业网点管理制度

为了保障小区内各业主的整体利益，倡导文明经商，创造良好的经营环境，特制定本规定：

一、凡在小区内营业的各商业网点，一律凭证经营，无证和证件不合格者，不准营业，门面设计装饰统一由管理处负责，否则一切后果由其业主自负。

二、凡在小区内营业的各店主应自觉遵守本小区消防管理规定，维护各类消防器材和装置，保证其处于良好状态，确保安全防火通道的畅通。

三、任何商业网点不得占用公共场所，不得在走廊、楼梯口等处堆放物品或扩大营业场地，否则处以罚款 元，并没收其物品。

四、各营业网悬挂招牌，必须符合规定，不得影响整体形象和其他业主利益，凡在公共场院所乱贴广告、标语、乱坚指示牌、广告牌等，除责令其限期拆除，并罚款 元。

五、商业店铺门前执行三包（包清洁、包绿化、包秩序），门内达标，店容店貌及环境不洁，有蚊蝇孳生地的罚款 元。情节严重的报请有关部门责令停业整顿或中止租赁合同。

六、任何商业网点不得随意动用及更换水电设施，消防器具及其他公共设施，违者视其情节轻重，处以 元以下罚款。

七、商场装修，应在严格遵守小区关于装修管理的一切规定。

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第八篇 管理处各部门制度及规定

第一章 绿化管理制度

一、绿化管理规定

1、小区内外所有绿化地，植物的管理，归属小区管理处。

2、小区内绿化草地未经批准不得侵占，凡发现应及时将堆放的杂物、与侵占厂地的厂家、商铺交涉，及时清理，造成损失的，应要求赔偿。

3、不准人员进入草地践踏、嬉戏、坐卧，发现类似的现象应及时劝阻。 4、注意随着气候、气温的变化对草地、植物进行保养、杀虫等。 5、及时根据小区绿化的要求对植物进行调整。

6、及时对绿化地带进行围整，做好防护铁带，写出宣传材料，按要求张挂。

二、管理处绿化养护工作规定

为使小区绿化养护工作合理化、规范化、创造怡人的绿化环境，制订本制度。

(一)工作内容：

1、化管理员：熟悉管理处其他部门对绿化养护工作的要求，定期对所辖绿化区或绿化工具、设备时行巡查、记录，分析绿化的基本现状，存在的问题，做出短期的工作计划，对出现的养护工作疑难进行分析、总结、拿出解决办法、安排、协调绿化工作人员的养护工作。

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2、绿化工作员：清除绿地的杂草、石子、枯叶、修剪绿地边缘，剪平绿地，造型修剪乔灌木、防治病虫害，补死树苗，浇水、施肥、处理草地鼠洞、毒杀草地蚂蚁，维护园林小品，雕塑和绿地设施完好。

(二)工作要求 1、管理要求

(1)巡视：每周一次，工作全面细致。

(2)查核：熟悉管理处领导及其他部门对绿化养护的工作意见，立即到所辖区现场核实，依据客观现状分析总结。

(3)工作计划：因时、因地、依据客观计划合理安排。

(4)工作运作：协调安排工作人员展开工作，做好养护记录，回答有关部门意见，落实结果。

2、养护要求

(1)清除杂草、纯净草地率达95%以上。

(2)清除石子、残枝败叶等杂物，保洁率达98%以上。

(3)草地边缘修剪整齐，践踏踩坏处及时修复，保持完整，完整率达98%以上。

(4)浇水施肥适时适量，草地生长良好，不缺肥短水。 (5)剪草时草的高度保持在3~5厘米，平整美观。 (6)园林器械使用正确，保养及时。 (7)乔灌、木树、坑的规范、整齐、清洁。 (8)造型修剪合理，造型优美，景观丰富。

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(9)花木病虫防治不及时，准确。

(10)补死树、死草及时，完整率在98%以上。 (11)老鼠洞 、蚂蚁处理要准确及时修补，植草。 (12)绿地设施完好率达98%。 3、工作考核： (1)养护工作考核

每月下旬定期进行全面工作巡查，依据考核标准进行考核，公布当月养护工作成绩。

(2)综合考评

a. 工作人员：依据每月的工作成绩，结合岗位责任，工作规范时行综合考评。

b. 管理人员：依据工作规范和要求，结合岗位责任进行综合考评。 4、奖罚办法

每月工作成绩为综合考评提供主要依据，综合考评为年度评工作先进及辞退员工提供主要依据，以此为奖罚。

三、绿化检查规定

为加强住宅楼内外整体绿化管理工作，创造整洁、美观、舒适的工作环境，对绿化工作进行有效检查、监督与控制，特制定绿化检查制度。

1、楼管员具体负责，分管住宅楼区域整体绿化，管理的检查工作，每天必须履行检查一次，并进行认真记录。

2、绿化管理员应具备良好的专业素质和严肃认真的工作态度，热爱绿化管理工作。统筹安排，合理布置，热心为用户服务，顺利完成绿化工作

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和任务。

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3、绿化管理员应对绿化工的绿化责任区域和工作要求了如指掌，对花圃种植培育、花卉数量及住宅楼内外的绿化状况和摆放情况应做到心中有数，随时掌握绿化方向的情况以及存在的问题，及时督促绿化工加以解决。

4、绿化管理员应对绿化管理工作高标准、严要求，除每天定期检查以外，要采取不定期的反复抽查，并走访住户，虚心听取住户意见和建议，增强与住户之间的良好关系，努力改进工作要求和提高质量标准，取得住户的理解，支持，配合与信赖。

5、管理员在每天检查或不定期检查当中，对所检查出来的问题应及时督促相关绿化工前去现场处理，并由绿化工报告处理情况，管理员应迅速到达现场查看完成的情况，对尚未完成的任务应采取强制措施，并对当事人进行处罚。

6、绿化管理员应按照《绿化日常养护方法和要求》，《绿化美化达标要求》，《绿化管理规定》和《绿化工管理规定》，对绿化工日常工作和绿化美化标准进行检查，监督和指导，每月对绿化工的工作结果和住宅楼整体绿化状况做出评估，记录在相应表格内交管理处主任，评估结果与绿化工的月份工资直接挂钩，奖勤罚懒，奖优罚劣。

7、绿化管理员负责绿化管理整改措施的制订，对绿化工作所检查出来的问题较严重的可采取对绿化工进行培训，必要进发出纠正和预防措施，使存在的问题得到根本解决。

四、绿化工管理规定

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为搞好住宅小区整体绿化工作，为住户提供优质服务，提高工作质量，严肃工作纪律，特制订本规定：

1、绿化管理员履行对绿化工的日常 管理，绿化工必须服从管理，听从指挥。

2、绿化工必须了解岗位职责和工作范围，尽心尽职搞好绿化工作，必须熟悉掌握园艺技术，提高环境美容质量，为住户提供优质服务。

3、绿化工当班时间内必须佩带工号牌，着工作服，注意仪表整洁，讲话要和气，待人态度要诚恳、热情大方。

4、绿化工负责花卉培植、育种、移栽、施肥、松土、浇水、修剪、除虫、清洁搬运等工作。

5、绿化工负责住宅楼内外重要装饰部配花、换花和养护工作。 6、遇有重大节日和庆典活动时，绿化工应提前做好准备工作，负责购花，配花。

7、绿化工应经常到达花卉现场 进行检查，定时给花卉浇水、施肥、修剪、除虫和清洗、防止枯死。

8、绿化工有责任要求住户爱护公共花卉和草坪，严禁将烟头、茶、渣等杂物倒入盆内或草坪上，发现蓄意破坏的现象要及时劝阻和制止，严重的报管理处主任处理。

9、绿化工应遵纪守法，不得损公肥私，一经发出予以辞退，并根据情节轻重，损失大小予以罚款。

10、绿化工应严格遵守管理处制定的劳动纪律和各项规章制度，如有违背将按管理处的有关规定予以处理，情节严重者予以辞退。

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11、绿化工应以管理处利益为重，尊重住户，尽量给住户提供方便，不得损坏住户利益，影响管理处形象。

12、因绿化工失职使花卉或草坪出现大面积枯死现象，将追究其责任，直至罚款和开除。

13、绿化工应不断学习知识，积累经验，努力提高技术水平和服务质量。

14、绿化工具和各种用料必须妥善保管，厉行节约，反对浪费。 15、注意防盗，避免不必要的损失。

第二章 卫生管理制度

一、卫生管理规定

1、做好管理处管理的公共区域的卫生。

2、督促所属区域内的商铺前执行好门前“三包”合同，发现问题及时联系解决，原则上必须当天完成。

3、每月安排天扫除，提前一周报办公室安排。

4、环境卫生涉及商家与有关职能部门时，应及时向镇环卫所，公司口头或书面报告，提出解决的办法。

5、对商铺的门面卫生应以严抓紧，发现问题及时督促解决。 6、恶劣天气造成影响环境卫生，应采取突击清理办法解决，无故不得拖延。

7、凡装修工程造成环境卫生破坏，必须及时督促清理，必要时采取非常措施。

二、卫生检查监督规定

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为了强化管理处楼管工作，提高管理人员的工作水平，提倡优质服务、管理严谨的作风，创造文明、整洁、美观舒适的生活环境，特制定本规定：

1、管理人员应具备良好的思想素质和严肃认真的工作态度。热爱楼宇管理工作热心为住户服务，团结全体员工齐心协力地完成各项工作任务。

2、卫生管理员应对管辖区房间的住户情况以及对楼层公共区域设施的使用情况了如指掌，对环境清洁卫生，绿化区域常青负全面责任。

3、卫生管理员应不定期走访住户，虚心听取住户意见和建议，做好住户走访记录，增强与住户之间的良好关系，努力改进工作，取得用户的理解、支持、配合与信赖。

4、卫生管理员每天例行巡视检查制度，对管辖区楼宇的各个楼层，公共区域的清洁卫生以及设施的状态情况做到心中有数，发现问题及时报告监控总值班，督促及时解决。

5、妥善保管登记表，装修报告及各类档案资料，建立健全的住户档案。 6、为保持辖区的清洁卫生始终处于良好状态，管理员每天应全面检查两次，填写检查登记表，将检查结果填入考核表格内，每月总结一次，报管理处主任评定，考核效果与月份工资挂钩，做到奖勤罚懒，奖优罚劣。

7、每月发放卫生工具及清洁材料，工具及材料的领用应本着满足工作实际需要，努力降低消耗，节约成本，从严控制的原则。

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8、组织人员参观学习先进单位在清洁、卫生、绿化等方面的做法和经验，取长补短，不断改进日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清洁标准。

三、清洁、保洁工管理制度

为了搞好清洁、保洁卫生服务工作，严肃工作纪律，提高工作质量，特制定本规定：

1、服从管理，明确责任，尽心尽职，争一流工作质量，为客户提供优服务。

2、负责卫生区域公用面积的走廊、楼梯、电梯轿厢、电梯厅、走廊内墙、开花、公用门窗的清洁、保洁卫生（含地面清洗、吸尘），及时清运、垃圾、达到卫生标准。

3、在规定时间内，按区域路线范围进行卫生清洁、保洁工作。 4、在卫生管理员的监督检查指导下，努力做好本职工作，积极完成管理处主任交办的其他任务，对不服从分配或工作完成不好的扣发工资。

5、除做好清洁、保洁工作外，还要行使卫生管理责任，工作中及时发现问题，纠正一切不良卫生习惯和行为，对严重影响环境卫生的个人要及时报告卫生管理员做出处理。

6、在所负责的卫生区域内，发现需要加强管理或需要维修的地方要及时上报楼管员。

7、员工之间要团结合作，互相帮助，相互学习，取长补短，提高服务和业务素质。

8、员工当班时间内要衣冠整洁、礼貌待人、虚心听取住户的反映，尽

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量满足要求。在工作中一律不准与住户发生争吵冲突，一旦发现予以辞退。

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9、对工作中一贯不负责任，住户反映意见较大的，经查实后，扣发当月工资，经教育屡教不改者，予以辞退。

10、清洁、保洁工应严格遵守管理处所制定的劳动纪律和各项规章制度，如有违背将按管理处的有关规定予以处理，情节严重者予以辞退。

11、有事需请假，请假天数不得超过10天，工作岗位空缺要自行找人替岗（必须保证服务水平及工作质量），经管理处主任同意后予以确认，替岗人员按照卫生标准认真做好区域清洁工作，如达不到要求标准的对离岗人员和被替岗者将给予分别处理。

四、清洁、保洁卫生管理规定

为保持住宅区干净、整洁，使住户享有优雅舒适的生环境，管理处按照国家颁布的有关法令和《市公共卫生管理条例》特制定本规定。

(一)本辖区的卫生清运及消杀工作由管理处负责，积极配合环卫、环保、卫生防疫部门，采用多种形式开展环境卫生宣传，使辖区居民树立人人爱清洁，个个讲卫生的良好风气。

(二)为了加强卫生管理，便于住户监督，特制定本责任： 1、清洁工作时间：

a. 7：30~10：30，13：30~17：30由每个保洁员清扫划分各责任片区。 b. 10：30~13：30，17：30~22：00由全部保洁员以周轮流值班保洁。 2、每天清扫住宅区道路，绿化带一次以上，并随时保持住宅区各公共场所没有纸屑、烟头、痰迹、污迹等。

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3、每天清运垃圾两次，早8：00~9：00中午2：00~3：00各一次，并到中转站送垃圾

4、每天清扫一次楼梯间、自行车棚，摩托车棚，蓄水池，特别是水池要经常保持水质清洁，保证水质达标。

5、每月清洗一次，住宅区标志、雕像、建筑小品、信箱，消防栓、防盗门，并保持干净。

6、每周检查楼道灯，住宅区道路灯，开关，消防栓，防盗门玻璃窗，水池内墙等完好情况，书面报告管理处并协助小项事情的维修处理。

7、根据不同季节，经常用药物喷杀蚊、蝇、虫等一次，主要在垃圾池，明暗沟渠，污水井等周围，保持区内无蚊虫孳生地。

8、每年疏通沙井二次。

(三)保洁员是保持本区清洁卫生的直接责任人，凡是管理处员工均有维护本区卫生的义务，对不卫生现象视而不见，见而不管的将被视为失职，管理处视其情节轻重给予警告，罚款，直至辞退。

(四)区内商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共场地，扩大营业场地，经营店主须做好“门前三包，室内达标”的卫生要求。

五、管理处清洁、保洁员的管理规定 (一)一般规定

1、员工一律佩带工作证上班。

2、不做有损公司形象与声誉的对他人不道德的事情，说话和气，互相团结，对住户要有礼貌。

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3、上班时，着装要整齐，佩带工作卡（不得穿便服）。

4、按时上班，不早退、不迟到，末经领导批准不得擅自找人顶班。上班时间为：早上：6：00~11：00，下午为14：00~17：00（根据季节调整另行通知）早餐时间不得超过半个小时（时间为：8：00~8：30）。

5、上班时不许会客、闲谈、坐下、躺下，不得擅自离开岗位及干与工作无关的事。

6、服从领导安排，不得顶撞，讨价还价。 7、不得擅自留人在宿舍过夜，保持内务卫生良好。

8、须严格遵守各项规章制度，不准以公代私给住户提供有偿服务，有事先请假，请假超过两天者，由管理处主任审批，生病经主管领导同意后方可就医；病假须出示指定就医的医院证明，否则，按旷工论处，无故旷工一天罚三天，三天不上班者视为自动辞工。

9、必须爱护工具，丢失或损坏者折价或照价赔偿，节约清洁、保洁材料，表现突出者给予适当奖励。

10、爱护小区的一切设施，发现问题及时向卫生管理员、管理处领导汇报。

11、规定

(1）清洁员、保洁员必须保持自己卫生范围干净，不得有垃圾袋，纸屑杂物，不得将垃圾扫入水井内。

(2)每天必须在早上8：00下午15：00之前保持责任区干净率达80%以上，（无纸屑、垃圾袋等杂物），上午11：00至17：00保持责任区干净率达99%。

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(3)周必须打扫一次楼梯口， 擦洗楼梯扶手，清扫平台、天台。 (4)卫生管理员每天进行巡查，如发现保洁责任区内违反1、2、3条时，当即可评：中、差两个等级 （保洁员和清洁员监督签名实施）。

(5)每周进行一次评比检查，检查人员由卫生管理员、保洁员、清洁工组织实施，评比分为优、良、中、差四个等级。

(6)周进行一次学习、讲评、时间为星期三或星期六。 (7)每天中午11：00在宿舍集中一次。 (二)评比制度

1、优：责任区内干净、整洁、没有垃圾、纸屑、烟头等杂物，垃圾桶干净、整洁，没有垃圾扫入排水口（井）内，按时上下班，服从领导安排。

2、良：责任区基本上干净、整洁，发现垃圾袋、纸屑、烟头等杂物，不洁垃圾桶，泥沙残留、广告纸，末按时上下班，违反规定共计3处以下为中；

3、中、差：责任区基本干净、整洁，发现垃圾袋、纸屑、烟头等杂物，不洁垃圾桶，泥沙残留，末按时上下班，违反规定共计3至5次以下为中，6次以下差。

(三)奖罚制度

1、对违反以上规定的，第一次给予警告，第二次给予扣工资20元，第三次扣工资80元，第四次辞退。

2、对一月来工作表现好，评比达三优的，给予奖励50至100元，评比二次在“中”以下的扣工资50元，三次在“中”以下的，扣工资100元，连续两个月评比均在最后两名的辞退。

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(四)经常检讨自己的工作，每月交工作报告一份。

(五)不能完成自己的本职工作者，视其情节轻重，扣除本月工资的20%~40%。

(六)坚决完成领导下达的其他任务。 六、垃圾收集处理规程 (一)垃圾收集清运的操作程序：

1、卫生组应及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间，只能使用货运电梯，不可使用客梯。

2、清除垃圾时，不能将垃圾散落，在楼梯和楼面上。 3、注意安全，不能将纸屑箱从上往下扔。

4、要经常冲洗垃圾间，保持垃圾间的整洁，防止产生异味及飞虫。 5、配合做好清运垃圾工作。 (二)垃圾房的卫生标准 1、无堆积垃圾。 2、垃圾做到日产日清。

3、所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾。 4、可作废品回收的垃圾，要另行放开。

5、垃圾间保持清洁，无异味、经常喷洒药水、防止发生虫害。 6、按要求做好垃圾袋分装工作。 七、卫生清洁达标要求

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(一)楼内卫生

1、地面：无废杂物、纸屑、无污迹。

2、墙面：踢脚线、消防排烟口，警铃，安全指示灯、楼梯间公共电灯开关、各种标牌表面干净，无灰尘、水迹、污迹、斑点。

3、梯厅：墙面、地面、门框电梯指示牌表面干净，无油迹、灰 尘、杂物。

4、玻璃窗（玻璃、窗框、窗帘、窗台）明净、光洁、无积尘、污迹、斑点。

5、各种设施外表（广告牌、信箱、灭火器、消防栓箱、进出口处的配电箱、楼层分布牌等），外表清洁干净，无积尘，无杂物。

6、梯（所管区域楼梯，防火梯），无灰尘，无杂物。 7、扶手、栏杆：光洁，无积尘，玻璃无污迹。

8、门（各卫生区域内的住户单元门）：干净，无积尘、污迹。 9、电梯内卫生（墙、地面、天花）：外表干净，无污迹、积尘、无脏杂物。

(二)楼外卫生区域要求

1、所管区域地面和道路，路面整齐、干净、无垃圾、沙土、纸屑、油迹等，无脏物，无积积水（指脏、臭水）青苔。

2、绿化带、花草盆：无垃圾、脏杂物、花草叶无枯萎和明显积尘，供给草盆无积水和异味，花草修剪整齐、摆放美观。

第三章 维修管理制度

一、维修管理规定

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维修工程部是管理处承担住宅维修的业务部门，下设电工班、水工班和土建班，接受管理处主任和值班经理的领导，接受管理处事务部和业主、住户对服务质量监督，具体如下：

1、开设供水、供电、供气表后的日常维修及表前零修工作，协助供水所、供电所、对表前管道、配电房、水泵房进行定期检修和大、中、小型修理，保证正常供应。

2、管场处的日常养护维修，组织实施管理处主任批准的大、中、小修计划和改建、扩建计划。

3、开展机电设备、消防设施、防盗设施和管理处器材的日常保养维修和定期检修工作；路灯、庭院灯即坏即修。

4、开展住宅区排水、排污系统定期清理工作，定期清理化粪池。 5、经常巡视住宅区，熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求；熟悉地上地下管线分布、走向、位置及其养护办法；掌握使用状况，发出有损坏、跑冒等不正常情况及时修理，消除业主、住户、商铺私自乱改管线、超负荷用电等安全隐患。

6、严格按照物业管理核准的项目和标准向业主、住户收取维修服和务费，出具收据，及时上交财务。

7、建立房屋及重要设施的维修保养档案，定期移交档案室。 二、工程维修人员管理规定

1、工作时间一律按公司规定着装，佩带工作牌。

2、维修人员应礼貌待人，使用文明用语，不得与住户争执。 3、维修人员不得以任何理由拒绝或推诿监控总值班室和工程维修部分

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配的各项工作。

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4、维修工作时间在维修现场一律禁止吸烟。

5、维修工作期间不得与住户谈论与维修项目无关事项，非经住户同意不得使用住户物品。

6、维修工作时间不得在住户家庭闲坐和做与维修项目无关的事。 7、维修前应事先做好住户物品和地面等的保护措施，维修完后应及时清理现场。

8、如维修工作需延续超过工作时间，非经住户主动提出，不得半途撤离，维修项目末完成将影响住户正常生活工作的，则必须坚持完成，中途撤离现场也应做好现场清理工作。

9、班组负责人应严格监察所辖人员行为，如发生住户对维修人员的主动表扬感谢，视情况给予奖励。

10、维修工作中手脚要轻，尽可能不发出嗓声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼，并说一声“对不齐”。

三、维修监督管理规定

为了完美地服务业主，保持楼宇良好如新，特定以下维修回访监督制度：

1、对危及住户生命、财产安全的，如出现天花掉批档层，墙裂缝严重，灯罩松动，橱柜松动、倾斜，电器外壳带电等问题，马上给予处理解决。处理后，一周内回访一次；并视情节轻重必要时采取不断跟踪回访。

2、对影响业主的正常生活、正常办公的供水、供电问题，如业主房内无水、无电，在接到通知后，马上给予处理解决。

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3、房内墙角、天花出现渗水现象，在接到通知后，马上到现场查明原因，及时给予判断、处理、解决，维修后第二天回访一次，如是雨水造成的，在下雨后马上进行回访一次。

4、业主的局部照明出现问题，如照明灯具不亮时，当日内予以解决。 5、局部供水系统问题，如卫生间，洗脸盆大小，当天内予以解决。 6、业主的电视收视效果差时，应马上与有关单位联系，两日内予以解决，次日回访。

7、业主房内墙出现裂缝，但无危及生命或影响正常生活，可与有关单位联系，三日内予以解决，五日内回访一次，一个内回访第二次。

8、安装门锁、水龙头，当日安装好或与业主协商安装时间。 9、洗菜盆、洗脸盆、坐厕或其他管道堵塞或漏水的，当日予以解决，次日回访。

10、维修回访工作由管理处主任监督维修部进行实施。

第四章 治安、消防管理制度

一、治安管理规定

为了搞好小区治安保卫与安全防范工作，创造一个安定的工作和生活环境，依据国家法规和市的在前规定，制定本规定，敬请遵守：

1、经营单位必须依法经营，遵守国家法律和、法令，不得从事非法经营活动。

2、坚持谁主管、谁负责的原则，经营单位对本单位的安全管理负有直接责任。

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3、单位应本着“管好自己的人，看好自己的门，守好自己的物”的社会治安综合治理方针，严格内部管理，制定相应的安全防范措施，确保一方安全。

4、经营单位必须服从管理处的管理，接受管理人员的监督。 5、物业管理部门应该依据国家法规，对经营单位的消防、环保、治安行使监督权，配合派出所搞好安全管理。

6、治安保卫人员的调配由管理处负责，各单位和住户配合，以便掌握真实情况。保安人员业务上将实行统一指挥，统一调整，统一训练。如遇紧急情况，请通知管理处直接告知保安人员。

7、业主在搬进小区后，必须到管理处办理入住手续。

8、加强治安防范措施，一定要按劳动法规办理手续，减少社会流动及失业人口的压力，确保社会安定。

9、出租房屋治安管理实行治安责任制度，出租人，承担暂住人员均为治安防火责任人，必须与派出所或管理处签订治安防火责任书。

(1)屋出租人的治安责任 a. 人。

b.

与承租人签订租赁合同，并应当带领承租人到派出所申报户不准将房屋出租给来历不明，身份不明的无合法有效证件的承租

口登记及办理暂住证。

c.

发现承租人有违法犯罪活动及有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告

机关及公司负责人。

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d. 房屋停止租赁，应当到派出所和管理处办理注销手续。

(2)房屋承租人的治安责任 a. b.

必须持有本人居民身份证或合法身份证件。

租赁房层住宿人员，必须按户口管理规定，在三日内到

派出所申报户口登记或办理暂住证，到在管理处登记备案。

c.

承租的房屋不能用于生产、储存、经营易燃易爆有毒等危险品。

二、治安、消防管理办法

1、住宅小区内实行全日制警戒，每天24小时由保安员在小区出入口执勤，小区范围内机动巡逻，治安管理人员和保安班长定时检查安全工作，安全设施。发现紧急事态，请求机关联合保客观存在人员集体行动，实行综合性治安管理。

2、房屋产权通过合法变更的，在搬出或搬入家私前应到管理处登记注册并出示放行批条，出租房必须具有经所在辖区房屋租赁或登记及公证的租房合同书、业主房产证复印件、租赁许可证，否则，保安员有权阻止其出入家私等物品。

3、凡前来本市探亲、旅游及业务性的人员，在小区居住时须严格执行《市暂住人员管理规定》，否则保安人员有权进行干预。

4、小区内严禁一切非法或危险性活动。不准在小区内进行卖淫、嫖娼、等违法活动，违者将送交机关。

5、严禁携带易燃、易爆等危险品进行小区，违者将按有关消防规定从严重罚，情节严重的扭送机关。

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6、严禁堵塞消防通道、楼梯，不得在阳台堆放杂物。 7、严禁无故随意使用消防栓、消防带、消防用水。

8、严禁在公共场所、走廊、通道、乱倒污物，垃圾，向楼下丢弃物品。 三、保安、消防员管理规定

1、必须优质服务，礼貌执勤，车辆进出要敬礼，严格按收费标准进行收费。

2、按规定着装上岗，严格履行制度。

3、必须坚守岗位，履行职责，及时指挥车辆进出和停放，保证车辆安全和道路畅通。

4、对进出车辆作好登记，实行进场发卡，出场收卡制度。 5、车场道闸平时必须保持降落水平状态，车辆出进开启。 6、对违章车辆，及时制止并加以纠正。

7、检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时通知司机。 8、搞好车场内的清洁卫生。

9、定期检查消防设施是否完好、有准备，如有损坏，要及时报告上级安排维修更换。

10、不准使用消防水洗车，司机原则上不行在车场修车。 四、治安、消防员管理规定

1、模范遵守国家和地方的法律、法规以及公司内部的各项规章制。 2、服从管理，听从指挥，廉洁敢于同违法犯罪分子作斗争。

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3、坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制； 4、仪容整洁、讲究文明礼貌；

5、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食，不准从事与执勤职责无关的事； 6、不准包庇坏人，不准贪污受贿，不准徇私舞弊；

7、爱护各种警具、消防装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出； 五、消防管理规则

1、总台报警显示箱，由总台当班服务员24小时值班，如听到铃响，应及时通知保卫部、工程部值班员、迅速到报警楼层检查。

2、如发生火灾，值班员应立即将楼层总掣关闭，切断电源，防止爆燃。情况严重紧急，边抢救灭火，边报办公室和消防火警电话。报警时要准确清楚地说明单位、街道、门牌、报警人姓名及联系电话，待消防人把情况听清楚后才可放下电话，同时要在通道显著位置接应消防车赶赴现场。

3、各部门发现有失火，领导应带头，正确使用灭火工具，就及时赶到现场院参加扑救工作，准备灭火的消防栓或立即使用消防栓灭火。

4、如发生着火、大火，知情不报或不坚守岗位，离开现场，临阵逃脱者，按其情况严重程度给予行政处分，并追究其事故责任。

5、学习消防知识，人人懂用灭火器具和设备，每月检查一次消防设备、地下消防栓和消防水泵，保证灵活好用。

第九篇 各部门量化实施细则及奖惩办法

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第一章 奖惩规定

一、奖励：

1、奖励的目的：激励先进，树立典型，调动一切积极因素， 创造良好的工作环境和公司风气，提高服务质量，提高经济效益。 2、奖励办法

凡符合下列条件之一者，将酌情给予嘉奖、晋升或奖励。 （1）、对改革小区物业管理，提高服务质量有重大贡献者。 （2）、在服务工作中，勤奋努力，对住户、客商、本公司员工提供主动、有效服务并创造优异成绩，屡受表扬者。

（3）、发现事故苗头，及时采取措施，防止重在事故发生者。 （4）、严格控制开支，节约费用有显著成效者。 （5）、提出合理化建议，并经实施有显著成效者。 二、惩罚 (一)处罚的目的：

处罚在于通地处分少数违反公司规定的人，使每个员工都能自觉遵守各项规章制度，自觉维护公司纪律和规定，严格管理，维护公司声誉，创造一流的管理水平。

(二)处罚：

1、凡有下列过失之一者，将受到批评、警告及罚款等处分。 (1)仪容不整、上班时不穿整洁之工作制服或服装，不按规定位置佩带工号牌（实习证）或员工证。

(2)不使用指定的员工通道或搭乘客用电梯。

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(3)迟到或早退或上、下班不签到者。

(4)当值时间擅自离岗、闲逛、干私人事情，收听（看）广播、录音、电视。

(5)当值时间吃东西，用公司电话办私人事情。 (6)当值时间在员工指定以外的场所用膳。

(7)下班穿工作服上街、外出探亲访友或无故在小区逗留。 (8)高声喧哗或发出不必要的声浪。 (9)随地吐痰、乱丢烟头、纸屑等。 (10)工作散漫、粗心大意。

(11)因疏忽，不小心损坏公司或住户的财物，罚款一至十倍处理，情节严重者直至除名处理。

(12违反体系文件操作要求。

2、凡有下列过失之一者，将视情节轻重给予降职、降薪、记过、劝退或辞退处理。

(1)当值时间睡觉。

(2)擅离岗位，经常迟到、早退或委托他人、代他人签到。 (3)蓄意破坏、损坏、偷窃公物或顾客之物品。 (4)对顾客不礼貌，与顾客争辩。

(5)吵闹、粗言秽语，违法乱纪反公共场所秩序，扰乱小区安宁。 (6)未经客人允许擅自进入顾客房间。 (7)进行公司不允许的活动或变相。 (8)未经批准，私自配制住忘掉或锁匙。

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(9)涂改、假造单据、证明、拾遗不报者。 (10)不服从上级领导的正解命令。

(11)搬弄是非、诽谤他人，影响团结、影响声誉。 (12)违反体系操作规程，造成损失。

(13)末经总经理批准，私自复印或向外传播质量体系文件。 3、凡有下列过失之一者，即时除名或开除处理。 (1)侮辱、谩骂、恐吓、威胁他人、与住户吵架。 (2)贪污、盗窃、索贿、受贿、行贿。 (3)向住索取小费、物品、或其他报酬。 (4)道德败坏，乱搞男女关系。

(5)传播淫秽书刊、录像或使用毒品、麻醉刹、兴奋刹。 (6)酗酒、或打架，恶意破坏公物或住户物品。 (7)未经批准私自外出兼职或利用病休另谋职业。 (8)利用职权营私舞弊、谋取私利、假公济私。、 (9)玩忽职守，违反操作规程，造成私利，假公济私。 (10)经常违反管理规定，造成严重后果。 (11)连续旷工两天或一个月内累计旷工两次。

(12)由于工作失职使顾客财产、公司财产受到严重损失。

4、惩罚分口头警告、书面警告（《过失通知书》）、最后警告（《警告通知书》）及即时除名或开除处分。在最警告后，该员工再一次违反公司有关规定或犯有严重错误，便会受到即时除名或开除处分，即时除名或开除可在全无提前的通知情况下执行，而且不给予任何补偿。

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第二章考核办法及量化标准规定

为了进一步调动广大员工的工作积极性，做到奖勤罚懒、优胜劣汰，公司施行量化考核制度，员工的量化考核结果与员工的工资奖金分配、升降级使用、续聘和辞退等直接挂钩。

一、每月工作业绩考核

1、部门经理考核：主要考核质量体系贯彻情况；员工培训效果；事业心、责任感；内务管理情况；工作成效，领导能力；成本意识，与顾客沟通能力等，考核成绩作为晋升和年度考评的重要依据。

2、专业技术人员及管理人员考核：主要考核质量体系执行情况；组织纪律性；工作效率；任务完成情况；工作态度；协调能力等，考核成绩作为晋升和年度考评的重要依据。

3、普通员工考核：主要考核仪容仪表、考勤纪律、工作态度、服务水准和操作规程等，考核成绩直接与每月浮动工资挂钩，并作为晋升和年度考评的重要依据。

二、年度工作业绩考核

年度考核由总经理办公室负责组织考评小组，制定考核计划，报总经理审批后执行。

三、量化考核评分办法：

1、员工量化考核按照各部门各岗位考核细则。经自评后，由员工直属上级干部采用考核记录表百分制打分形式按月考核。

2、各部门应于每月25日前组织所辖区员工自评上月工作，并由考评人员根据所属单位员工作表现、工作态度、工作质量对照考核细则打出基

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础分，转呈部门主管加审核，报办公室统计后，上报总经理。

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3、量化考核应体现管理层次和逐级负责的管理原则，各部门的评分层次分别为：

(1)办公室对公司所在的行政人员进行评分考核，包括对各管理处正、副主任的考核。

(2)管理处各部门由各部门主管对所在部门员工进行考核。 (3)管理处各部门主管由管理处主任进行考核。

4、各考核单位的量化考核应实事求是，严禁弄虚作假，轮流做庄，打击报复、串通作弊等行为，一经查实，扣发当事人全月工资及奖金，并根据情节予以通报直至除名处分。

四、工资计发办法：

1、员工效益工资每年按次发放，发放时对应相应月份考评和考勤。 2、效益工资在总额控制下根据考评和考勤状况予以重测定分配体系，由办公室制表报总经理审核批准。

3、各部门应同时上报建议奖惩名单，人数和金额控制在总数的10%以内。

4、总经理最后加权平衡后批准发放。 五、补充说明：

1、各部门应掌握效益工资考核原则，效益工资历分配情况不公开、不解释。员工之间有相互打听或惹是生非的按违纪处理。

2、本方解释要归属公司行政办公室。

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量化考核参考标准

姓名： 评分： 年 月 日 项目 序号 德 01 02 03 04 能 07 05 06 内 容 坚持四项基原则，坚持改革开放 敬业精神，主人翁态度 执行《管理规定》中所规定的基本要求 工作时间主衣帽不整，配带不齐，一次扣1分 量化性质 定性 定量 定量 定量 分值 2 3 5 5 5 10 总得分 执行“岗位职责”情况（好加5分，较好加3分，一般加定量 1分）。 本职工作，工作中能独当一面无差错 本职工作内有差错扣1~2分 本职工作内常有差扣4~7分 能很好地完成领导交给的任务，全面领会工作意图 定性 定量 定量 定性 5 有时不能很好领会工作意图，有事倍功半情况的扣1~2分 定量 经常不能很好领会工作意图，工作敷衍了事的扣3~4分 定量 定量 定性 定量 定量 定量 定量 定性 定性 定量 定性 定量 定性 08 勤 09 10 11 绩 12 13 14 15 16 17 总得分 18 群众、同事业主反映工作能力强、较强、一般、差 管理意识强，善于发现问题并能及时处理或汇报 事假半天2分，一天扣4分，三天扣10分 病假半天扣1分，一天扣2分，三天扣5分 迟到、早退一次扣1分，两次扣3分，三次扣5分 工作时间擅自离岗，一次扣3分 在本职范围内提出合理化建议，对管理起作用有成效 完成本岗位或主办工作好，工作效率高，成绩突出者 提高企业经济效益有贡献的 本部门末发生重在问题 工作日记齐全，能说明问题（好、较好、一般、差） 按职责之不同赋予不同的分值 5 5 15 5 5 5 5 5 5 10 100 副经理8分，管理处主任及各主管7分；中级办事员6分， 初级办事员4分，一般员工2分。

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第三章 各部门量化标准

行政管理人员工作量化考核标准

序号 考核项目 计分 个人考勤及办公室卫生 考核内容 扣分 每迟到或早退一次扣5分,每旷工一天扣3分,办公室卫生差每发现一次扣3分,每月全勤加2分; 电话三响末接听每次扣1分；接听电话不礼貌每次扣1分；接听住户投诉记录或记录有误每次扣2分；接待住户来访有不礼貌行为者每次扣2分；投诉记录末及时交相关部门处理每次扣2分。 3 员工考勤奖励、处罚情况的记录、整理、统计 30分 及时准确记录员工考勤、奖励、处罚情况，每出错一次扣1分；未及时整理记录，每次扣1分；记录不认真，资料不整齐，杂乱无序，每次扣1分；统计出错或不及时，每次扣1分；准确无误，每月加2分。 4 文件打印派发、报纸、信件收发 25 分 管理类文件及时打印每月错一次扣1分；文件没有及时派发或每发错一次扣1分；报纸、信件收发每错一次扣1分；各项工作及时完成准确无误加1分。 加分 得分 备 注 1 20分 2 接听电话及接待住户来访 25分

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公司各部门主管量化考核标准

部门 序号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 十二 考评者签名： 姓名 职位 量化性质 定性 定性 定性 定性 定量 定量 定量 定量 定量 定性 定性 定性 考核期 得分 5 5 10 5 10 10 10 10 10 10 10 5 年 月 总得分 考 核 内 容 严格按照体系文件各项要求开展各项工作。 内务管理整洁、有序。 严格遵守请假销假制度，不违反公司各项制度。 事业心强，责任感强，具有奉献精神。 善于与住户沟通，正确处理住户投诉。 时间观念强，办事效率高。 正确领导部属，积极达成目标。 能保质保量的完成公司交给的各项任务。 成本意识强，能督导部属降低本，节省开支。 本职工作出色，积极协助其他部门开展工作。 积极抓好员工培训工作，所属人员无违规现象。 能顾全大局，虚心接受批评及建议。 总分 总经理意见： 说明：

一、评分标准

1、每项设三个评分标准：“好”为5分；“中”为3分，差为2分。

2、满分为100分，总分为85分为“好”，70分为“中”，60分以下为“差”。 二、评分方式：考评者将相应的分数填在表格里，由总经理审核。 三、考评成绩将作为晋升和年度考评的重要依据。

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财务部量化考核细则

姓名： 工作证号： 年 月 日 序号 1 考 核 内 容 满分 实得分 熟记《市物业管理条例》3分；熟记住宅区管理规章制度3分；9分 熟记岗位责任制3分。 2 按时上下班1分，无迟到早退现象1分；无旷工1分，持证上5分 岗1分；着装整洁1分。 3 熟练操作计算机2分；熟练操作电脑物业管理程序2分；熟练操作电脑收费2分；建立健全电脑财务档案4分 10分 4 积极参加消防训练2分；掌握消防、治安消防等方面的应争措4分 施，以及救生知2分。 5 接待住户热情有礼貌1分；有耐心，不含糊其词，不推卸责任1分；投诉的效率的处理达90%以上2分。 4分 6 熟悉管理服务费的收费标准和计算方法2分；协助收费工作，不乱收、多收、少收费3分。 5分 7 坚持原则4分；严格执行会计制度3分；坚持“取之于民，用之于民”的收支原则3分。 10分 8 9 按时缴纳管理处应支出的各项费用，不延误6分。 熟悉掌握记账原则和方法3分，手续齐全2分；建立健全各种账簿5分；做好财产管理，做到账账相符准确无误5分；严格遵守公司各项财务规定6分 5分 16 10 11 12 按规定发放员工工资和奖金3分；定期发放劳动保护用品3分 因工作不负责任或态度不端正，每被投诉一次扣3分。 在小区代收水电费和其他费用因迟交而被罚款，每一次扣 合 计 6分 10分 15分 100分 考评签名： 总经理意见：

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管理处维修人员考核标准

序号 1 2 维修保养技术 项目 业务熟悉程度 考核标准 熟悉住宅区设施、设备和种类、分布及安全要求，掌握各类管线的分布、走向位置及其养护办法，随问随答，准确率在99%。 具备工民建基础知识，能识读施工图纸，会安全供电、供水操作，果断排除故障，采限应分措施。 3 维修工作成果 4 5 设备状况 操作规程执行状况

设备保养完好率99%。 按照质量体系文件要求，实施各项维修保养工作，并做也质量记录。 20 20 及时率100%，合格率100%。 30 20 得分 10 实得分 管理处保安、消防员考核标准

序号 项目 1 业务熟悉程度 考 核 内 容 得分 实得分 熟悉小区栋数、套数、面积、公共设施、房号、姓名、10 家庭状况、管理处电话、报警电话，治安、消防知准确率达99%。 2 本职工作状况 违章发生率1%以下，处理率100%，严格履行岗位职责。 事故发生后3分钟内到现场，及时采取措施，控制局面，迅速报告，等候支援。 熟悉各项法规、法律常识，规章制度，模范执勤，军事素质强。 严格按照保安、消防工作管理程序工作，履行各项职能，作好质量记录。 30 3 事故应变能力 20 4 专业岗位技能 20 5 程序执行情况 20

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管理处保（清）洁员考核标准

序号 1 项 目 履行操作规程 2 专业岗位技能 3 工作成效 招兵买马辖区整洁无味无污染、无病虫害，垃圾100%日产日清，清洁、保洁率达99%。 4 5 服务意识 服务质量 能主动、热情为住户服务，任劳任怨。 保质保量完成本职工作任务，住户诉投诉率为0

10 20 30 考 核内 容 严格按照卫生作业程序，完成各项清洁、保洁规定的项目。 懂得住宅区清扫保洁技巧，有消杀知识。 20 得分 20 实 得 分 管理处绿化员考核标准

序号 1 项 目 业务熟悉程度 考 核 内 容 熟悉住宅区绿化面积和布局，熟悉花草树木的品种、名称、特性和培植方法。 2 履行操作程序 包括整形造型、施肥浇水、除杂草、补缺、20 杀虫等，严格按照程序要求操作。 3 专业岗位技能 熟练掌握以上操作技能，随问随答，准确率99%。 4 工作成效 基本上无杂草，纯度保持在99%，绿化覆盖率40%以上，绿化地保洁率达98%。 5 绿化状况 绿化地完好率达99%。 20 20 20 得分 20 实 得 分 说明： 一、评分标准

1、发上每项设三个评分标准：“好”为20分；“中”为10分，差为5分。 2、满分为100分，总分为85分为“好”，70分为“中”，60分以下为“差”。

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二、评分方式：考评者将相应的分数填在表格里，由总经理审核。 三、考评成绩将作为晋升和年度考评的重要依据。

（注：可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!）