北科建科技地产：注重与企业实际需求相结合
上周六，持续3天的2012第十四届中国国际房地产与建筑科技展览会（以下简称“中国住交会”）在深圳闭幕。中国住交会期间，30余场论坛集中向观众 分享了来自房地产企业、业界和研究学者对于中国房地产业未来10年发展、城镇化对房地产的影响以及行业发展趋势等观点。此外，论坛话题还涉及产业地产、商 业地产、生态开发、文化旅游地产等细分领域。
在本届中国住交会的论坛中，房地产业“马太效应”、“城镇化”等成为重要话题。业界和学界认为，未来房地产业的集中程度将会加强，大企业将会 有更多的机会，房价虽不会再跌，但房价疯涨的时代已经过去。在不少企业认为“城镇化”将会再为房地产业带来10年发展的同时，也有专家表示，“城镇化”不 仅仅是房地产化。
“房地产业将不再是暴利行业”
“房地产业最坏的时候已经过去，这是很多业界同仁认同的观点。”全国工商联房地产商会副会长、中锐控股集团董事长钱建蓉表示，去年下半年和今 年上半年对很多房地产商是一段艰难的日子，“地产商销售收入基本处于增长态势，房地产商获利空间和利润率得到有效控制，房价也得到有效控制。”
钱建蓉认为，限购还会在一段时间内持续下去，但迟早会做出调整，“目前房地产开发领域35%40%是土地成本，20%是各类税费，房地产商的利润在过去几年宏观中大幅受压，未来应该在税务上有所改革，进一步完善房地产的顶层设计，推进房地产原材料市场的市场化”。
“房地产价格这两年肯定会下来，新一届领导班子反腐力度非常大。”中坤集团董事长黄怒波表示，一些贪官拥有几十套房子，对市场起着极坏的 作用，预计今明年二手市场会很火爆，“因为贪官们开始卖房子了，当房子成为真正的需求而不是由贪官藏起来，房地产才会回复到正常的市场”。
朗诗地产董事长田明则认为，10年以后房地产将不再是增长的市场，而是进入成熟的市场，可能还会面临下滑趋势。“10年后，房地产会出现三个趋势：第一，利润趋平；第二，集中度提高；第三，出现专业细分市场。”
城镇化进程中土地和房子是核心问题
“2013年不会比2012年更差，但也不会出现2009年、2010年的疯涨。”田明表示，不管从经济平稳发展角度还是社会发展角度来说， 决策层不会容忍房地产继续跌下去，也不会容忍房地产反弹。“限购取消的前提是，不限购房价也不会涨上去，就像很多国家重罚随地吐痰，罚到有一天就算不 罚款了，大家也不会随地吐痰了”。
对于提出的“城镇化”，中国房地产业协会副会长朱中一表示，城镇化能使2020年以前仍然是房地产发展的关键期。“中国的城镇化现在是52%左右，离发达国家还有很大的距离，在‘十二五’期间房地产的发展不存在问题。”
“城镇化不仅仅是房地产化，但在城镇化的过程中，土地和房子是非常核心的问题。”钱建蓉认为，产业的引进需要有工业地产的开发，有工业地产开发必须有人口导入，有人口
导入则必然有房地产业的机会。
对此，田明则认为，提出“城镇化”而没有提“城市化”，说明开始重视乡镇市场了。房地产虽然能参与城镇化，但还要有配套的服务业及其他产业带动，否则房地产很难发展。
产业地产发展高峰论坛在深举行，与会专家认为 打造产业园要做好安家配套
在中国住交会举办期间，第三届中国产业地产发展高峰论坛在深圳举行。专家在论坛上表示，党的召开后，中国经济发展的产业结构调整将为产业基地、科技园、工业园等产业地产带来机会，但打造产业园要注意复合业态的实现，有娱乐、生活等配套，实现业居混合。
在产业园即可实现吃住行游购
全国工商联合会房地产商会会长聂梅生在论坛中表示，在中国经济的发展过程中，产业结构调整、经济结构调整给房地产业带来新的机遇。在新型工业 化、信息化、新型城镇化和农业现代化中，新型工业化是第一位的，这就需要一些支撑。如果说产业结构转型会拉动产业链和新的基地，就会凝聚生产力，房地产应 该跟着这个走，因为这个新的基地将形成新的繁荣板块，这个板块最后会形成城市。未来，中国的产业基地、科技园、工业园等产业地产一定会蓬勃发展，支持经济 的转型、支持农业现代化。
长沙先导投资控股有限公司总裁邹林则提出了一种不同的产业园打造模式。“一般的产业城留不住高端人士，因为在产业园基本上都是在工作，我们的 产业园先做酒店、会所、俱乐部以及学校、医院，甚至做球场。”邹林希望在传统产业上进行升级换代，发挥现代服务业的作用，把大环境和安家配套准备好，再进 入园区实现复合业态。
长沙先导投资控股有限公司的新城开发理念是“生态主导、精细化土地开发”，邹林表示，传统工业城是先盖一座楼或先盖一些厂房，装上空调和总机，能耗非常大，新城开发则提倡节能，集中供能供热，人才进入产业园以后，可以在产业园实现吃、住、行、游、购、娱一条龙服务。
城市规划应做好业居混合
北科建集团副总裁李顶新介绍了全新的科技园区发展模式和科技地产发展模式。科技地产是产业地产的细分，以房地产开发为手段，整合科技和产业资 源要素，对接金融资本市场，为创新型和成长型企业提供开发研究的载体和产业增值服务。在科技地产开发中，房地产开发已经退居为基础和手段以及支持的平台， 产业聚集和产业发展成为主角。 “北科建集团的科技地产模式更加注重结合企业的实际需求，尤其强调园区的硬环境和软环境的同步建设，从硬环境的研发载体来看，园区按照环境清 新优美、配套设施完善、产业高度聚集、自主创新活跃的标准进行高品质建设，产品涵盖了孵化器、研发楼、办公楼、商务酒店、配套宿舍、教育培训等多种业态， 可从不同程度和不同阶段为企业提供研发和综合服务。”李顶新认为，高新技术企业对于物理空间和品质要求越来越高，大多数企业既需要办公厂房、实验室等相对 的空间，同时又不愿意离开创业地和智力密集区，因此
载体设计需要多元化，同时要完善社区的配套服务，做好生活配套。
山东三维华德总经理冯义厚提出，好的城市一定要让农村和城区混合，城市规划应该让业居混合做得更好一些。
“城镇化”将为房地产带来新机遇 关键词一 行业竞争 论坛交锋
易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱： 到2020年房企将减少50%
这两年房地产行业整体集中度在不断上升，强者更强的局面已经完全显现。今年前三季度，前10强企业的市场占有率已超过14%。和2010年相 比，差不多上涨近4个百分点。前20强企业的市场份额占19.25%，和两年前相比也上涨5个百分点。在市场的不断下，企业反而越做越大、越做越强， 这样的趋势还会持续，这将推动中国房地产行业进一步进化和发展。
在全球其他发达国家，房地产集中度非常高。比如在美国，前10强企业占有逾30%的市场份额，在中国，前10强企业的市场份额超过50%。在行业快速的形势下，行业洗牌速度也迅速加快。
我们预测，今年全年房地产行业前50强企业的金额门槛会在100亿元左右。2010年时，前10强企业的金额门槛约170亿元，但今年前10强企业的这一数字已经达到300亿元。 这一年来，房企增长速度特别快，可能对大型企业带来了更大的机会。同时，行业运作的要求越来越高，拿地的成本越来越高，产品、营销、整体管控能力也越来越高，小型房地产企业很难具备和大型房企在同一个舞台上竞争的实力。
总体来说，行业集中度越来越高，企业越来越少。两年前中国房企总数约五六万家，到2020年，中国房企的数字可能会减少50%。在一线、二线城市，房企数量会减少，每个城市的前10强企业可能占一线、二线城市份额的50%以上。
中国房地产业协会副会长朱中一： “城镇化”将推动房地产持续发展
今年房地产市场有几大特点。第一，在国家宏观经济形势增速放缓的情况下，没有放松房地产。第二，房地产市场朝着宏观的方向发展， 房地产价格平稳，投资增速放缓，销售面积保持平稳，保障房任务完成。第三，强的企业销售情况比去年要好，强者更强，企业的集中度更高了，而企业集中度提高 正是我们所希望的。
2020年以前仍然是房地产发展的关键期，其重要原因就是“城镇化”。我们的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口来算是35%，离发达国家还有很大的距离，在“十二五”期间房地产的发展不存在问题。
房地产发展面临四个方面的条件变化：第一是红利（资源、能源）因素缩小，人口的红利变成了老龄化；第二，经过十几年的快速发展，居民的住房条 件得到了很大改善，不像过去那么短缺，人们对住房的追求从以往的数量增加变为品质的提高；第三，导向改变，由市场化向强调住房体系发展，这迫使房地产 向更加理性的方向发展；第四、推进信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代 化同步发展。
需要注意的是，国家肯定会发展商业地产、旅游地产，但现在有一些地方在这方面有一些盲目性。商业地产要总量基本平均，也要合理，要和老百姓消费能力相适应。
旭辉地产集团董事局林中： 行业“马太效应”会越来越强
楼市接下来将会有三个告别。第一，行业会告别暴利时代。过去10年房地产行业比较高的利润率在未来10年是不可持续的，任何国民经济大类产业 要持续稳定健康发展，都不可能是一个暴利行业，而且在的主导下，房地产行业的发展追求持续稳定健康，对行业利润的控制力度比较大。第二，行业会告 别投资时代。上半场交易量取决于供给量，表现出来的便是成交量在增长；下半场交易量取决于需求的释放，在这个市场下价格不会暴涨暴跌。下半场投机不存在， 一个以需求为主的时代在未来10年是整个市场的主流。第三，行业会告别粗放型发展，告别“跑马圈地”时代。在未来10年，不是每买一块地都能赚钱。 楼市下半场将迎来行业的回归属性，就是回归自住，没有人住的产品基本上很难销售出去。行业还会迎来创新和经营化时代。如何争取更多的资本是下 半场的利器。我们测试发现，资金成本对利润率的贡献接近0.7个百分点。此外，行业的“马太效应”会越来越强，大企业活得比较滋润。这些特征在下半场的 10年会越来越明显。
关键词二 城镇化 金地集团董事长凌克： 二线城市消费需求大
全国改善型住房需求有6亿平方米，限购抑制了这部分需求，只实现了2亿多平方米的改善性需求。房价涨不上去主要是改善性需求被砍了60%。当然，今后住房还会有再改善的需求，但再改善的需求真正能实现得比较好，可能要等到3年之后。当然，在北京这些城市例外。
金地会投资一些城市综合体，但有三个要求：第一，一定要比较便宜。第二，投资的规模很大，占用资金的时间比较长。第三，选址要好。
住宅业务也要做好。第一，投资布局要对，今后增长最快的应该是二线城市，这些地方的城市化率是50%，处于高速发展阶段，像武汉、沈阳、西安 的消费需求都非常大，这个趋势在今后会保持比较长的时间。一线城市如深圳，城市化率已经完成90%，机会不多，上海的城市化率也完成了70%，竞争会非常 激烈。三四线城市是分化的，在三四线城市开发房地产，一定要找一个好城市，找一块好地，这就是投资布局。第二，产品布局要对，主要开发刚需首改，要有新的 技术和管理能力把成本控制水平提高。
全国工商联房地产商会副会长、中锐控股集团董事长钱建蓉： 城镇化带来大量发展机会
三四线城市能够在城镇化方面走得更快的核心是要引进产业。没有产业，没有人口的导入，不可能有城镇化的可能。所以，城镇化不仅仅 是房地产化，但在城镇化过程中，土地和房子是非常核心的问题。因为产业的引进需要工业地产开发，有工业地产开发就必须有人口导入，有人口导入必然有房地产 的机会。从这个角度来说，未来3至5年，也许国家会列出一部分重点支持发展的试点，在这些地区，存在大量机会。
城镇化能拉动住房需求，对房价影响也很大。如果城镇化走得更快一些，三四线城市每平方米3000至5000元的房子会越来越多，这样平均房价就会拉下来。城镇化能够缩小城乡的差距，让低收入人群或刚刚就业的人群有更好的居住场所。
