戴德梁行物业部管理手册A

来源：纷纭教育

文

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 文件名称物业管理部人员架构表物业管理部岗位职责处业主入伙流程图业主入伙通知书业主入伙资料二装流程图二装工作程序二次装修手册业主手册业主公约业主公约（合同）服务协议业主退租工作程序业主退租通知书件

文件编号 DTZ-MK-PD-01-S DTZ-MK-PD-02-S DTZ-MK-PD-03-S DTZ-MK-PD-04-S DTZ-MK-PD-05-S DTZ-MK-PD-06-S DTZ-MK-PD-07-S DTZ-MK-PD-08-S DTZ-MK-PD-09-S DTZ-MK-PD-10-S DTZ-MK-PD-11-S DTZ-MK-PD-12-S DTZ-MK-PD-13-S DTZ-MK-PD-14-S DTZ-MK-PD-15-S DTZ-MK-PD-16-S DTZ-MK-PD-17-S DTZ-MK-PD-18-S DTZ-MK-PD-19-S DTZ-MK-PD-20-S 目

页码录

业主问卷调查工作程序客户走访处理工作程序催缴通知书前台接待工作标准前台接待工作程序日常巡视工作程序 21 空置房巡查管理标准作业规程文件名称 DTZ-MK-PD-21-S 文件编号 DTZ-MK-PD-22-S DTZ-MK-PD-23-S DTZ-MK-PD-24-S DTZ-MK-PD-25-S DTZ-MK-PD-26-S 页码 22 23 24 25 26 客户投诉处理工作程序报修处理工作程序宣传品摆放工作程序制作水牌工作程序公司水牌制作更改申请表文件名称文件编号归口部门《物业管理部人员架构表》 DTZ-MK-PD-01-S 物业管理部《物业管理部人员架构表》

客服主管1人物业管理员1人物业管理员1人保洁公部门经理1人合计：8人

文件名称文件编号归口部门《物业管理部岗位职责》 DTZ-MK-PD-02-S 物业管理部物业管理部岗位职责

1. 物业管理部经理岗位职责 [职位]：物业管理部经理 [直接上级]：物业总经理 [督导下级]：客服主管

1.1负责协调本部门与其他相关部门的工作。

1.2制订本部门工作规划和部门预算，定期向总经理办公室汇报，并出席总经理办公室召集的部门会议。

1.3掌握各种费用的收缴情况，保证本部门按期收缴各项管理费用。

1.4负责与客户之间保持良好的沟通，及时了解客户的动态，组织各种联谊活动。

1.5对物业部主管的日常工作进行监督、检查。

1.6负责组织并协调本部门服务质量体系的建立、实施、维持和改进，以保证本部门的服务质量符合公司标准。

1.7组织主持每日工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题。负责本部门工作计划的实施并定期总结上报。

1.8了解其它同等大厦管理水平及相关信息，提高本部门服务水平，完善部门工

作。

1.9负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、晋升等意见。

1.10完成物业总经理交办的其它工作。 2.物业管理部主管岗位职责 [职位]：物业管理部主管 [直接上级]：物业管理部经理 [督导下级]：物业管理员、前台

2.1负责部门经理布置的各项工作的具体实施，并跟进汇报。 2.2与客户紧密联系，了解客户动态，及时处理相关问题。 2.3掌握各种费用的收缴情况，定期上报并安排催收。 2.4熟知本部门各项工作流程。 2.5处理客户投诉及时跟进上报。

2.6对物业助理的日常工作进行监督、检查。 2.7跟进本部门物品采购的有关工作。

2.8负责对物业助理的日常管理工作及每月绩效考评。

2.9监督管理保洁公司的日常运作，并定期对保洁公司的工作进行评估。 2.10负责与相关部门的联络、沟通，及时汇报部门的要求，并按要求布置落实。

2.11负责对物业管理部工作每月进行总结，完成各种汇总表格及时上报，并提出自己的建议及整改意见。

2.12负责每日本部门工作日志的填写工作。 2.13负责本部门员工的绩效考核和综合评定工作。

2.14负责本部门员工的业务培训计划及实施，提出员工招聘、调职、晋升等意见。

2.15完成上级领导所下达的各项服务。 3.物业管理部物业管理员岗位职责 [职位]：物业管理员 [直接上级]：物业管理部主管 [督导下级]：无

3.1负责大厦公共区域及各项设备设施的巡视、报修工作，并填写相关工作报告。

3.2负责大厦公共区域的清洁质量巡查工作，填写巡查记录表，并对保洁公司日常工作进行检查及监督。

3.3负责每日本岗工作日志的填写工作。

3.4了解及处理负责区域内的客户投诉，缓解客户的不满情绪，并将问题及时上报给上级领导。

3.5严格遵守本部门各项工作程序。

3.6负责客户日常报修，有偿服务等工作安排，并跟进处理相关情况。 3.7遇到突发紧急事件或重大事件时，应及时上报。

3.8了解及掌握负责区域内的客户的思想动态。要求定期对客户进行拜访工作，并填写拜访记录，对物业公司改善物业管理服务提供合理化建议。

3.9跟进客户档案的收存工作，定期整理客户档案。 3.10配合管理处各项物业管理费用的催缴工作。

3.11协助相关部门对装修客户进行监督，及时通报问题并协助解决。 3.12定期检查、更新客户资料，并及时存档。 3.13发挥工作主动性，认真完成上级领导交予之工作。 4.物业管理部物业管理员（负责保洁）岗位职责 [职位]：物业管理员（负责保洁） [直接上级]：物业管理部主管 [督导下级]：无

4.1.负责大厦公共区域及各项设备设施的巡视、报修工作，并填写相关工作报告。

4.2负责大厦公共区域的清洁质量巡查工作，填写巡查记录表，并对保洁公司日常工作进行检查及监督。

4.3负责每日个人工作日志的填写工作。

4.4了解及处理负责区域内的客户投诉，缓解客户的不满情绪，并将问题及时上报给上级领导。

4.5严格遵守本部门各项规章制度和工作程序。

4.6负责客户日常报修，有偿服务等工作安排，并跟进处理相关情况。 4.7遇到突发紧急事件或重大事件时，应及时上报。

4.8了解及掌握负责区域内的客户的思想动态。要求定期对客户进行拜访工作，并填写拜访记录，对物业公司改善物业管理服务提供合理化建议。

4.9跟进客户档案的收存工作，定期整理客户档案。 4.10配合管理处各项物业管理费用的催缴、每月统计工作。 4.11协助相关部门对装修客户进行监督，及时通报问题并协助解决。 4.12定期检查、更新客户资料，并及时存档。 4.13负责大厦机动车辆的办理等相关业务。 4.14负责月底上报业主饮用水用量情况。 5.物业管理部形象前台岗位职责 [职位]：形象前台

[直接上级]：物业管理部主管 [督导下级]：无

5.1热情迎送客户，主动问好，仪态端庄，仪表整洁。

5.2接待台内严禁空岗，遇有特殊情况向物业管理部请示后，有人接替方可离开。

5.3熟悉业务，熟练掌握大厦客户单位名称、位置、单位联系人、联系电话等情况，熟练掌握大厦的基本设施、位置、服务项目。 5.4接待业务询问要有问必答，礼貌待客，百问不厌。

5.5接待来访客户首先做到询问清楚，电话联系被访单位，并向来访客户讲清位置。

5.6客户要求提供服务，做到询问清楚，做好记录并确认无误，迅速给予提供。 5.7客户提出投诉，不论正确与否，先行笑意接受，并详细记录投诉意见，立即上报上级领导。

5.8接待电话询问，回答要准确、清楚，有些问题注意要替业主保密。 5.9遇到特殊情况，如不能及时处理，要迅速报告上级领导。

5.10保持接待台内、台面上的清洁，除电话文具及相关表册及大厦内公司宣传资料外，其他任何物品不得置于桌面上。地面保持清洁，不要放任何无关物品。 5.11负责每日业主的快件、报刊、邮件、邮包等物品分送。 5.12做好交工作，认真填写交记录。 5.13负责每日个人工作日志的填写工作。 6物业管理部事务前台岗位职责 [职位]：事务前台

[直接上级]：物业管理部主管 [督导下级]：无

6.1热情迎送客户，主动问好，仪态端庄，仪表整洁。

6.2接待台内严禁空岗，遇有特殊情况向物业管理部请示后，有人接替方可离开。

6.3熟悉业务，熟练掌握大厦客户单位名称、位置、单位联系人、联系电话等情况，熟练掌握大厦的基本设施、位置、服务项目。 6.4接待业务询问要有问必答，礼貌待客，百问不厌。

6.5接待来访客户首先做到询问清楚，电话联系被访单位，并向来访客户讲清位置。

6.6客户要求提供服务，做到询问清楚，做好记录并确认无误，迅速给予提供。 6.7客户提出投诉，不论正确与否，先行笑意接受，并详细记录投诉意见，立即上报上级领导。

6.8接待电话询问，回答要准确、清楚，有些问题注意要替业主保密。 6.9遇到特殊情况，如不能及时处理，要迅速报告上级领导。

6.10保持接待台内、台面上的清洁，除电话文具及相关表册及大厦内公司宣传资

料外，其他任何物品不得置于桌面上。地面保持清洁，不要放任何无关物品。 6.11做好交工作，认真填写交记录。 6.12负责大厦非机动车辆的办理等相关业务。 6.13负责每日个人工作日志的填写工作。

业入流

文件名称文件编号归口部门《业主入伙流程图》 DTZ-MK-PD-03-S 物业管理部主伙程

图

流程图：

业主前来收楼，应携带收楼入伙通知书中所规定之文件文件名称物业部 1] 确认业主身份登记业主档文件编号案，并办理住户证 2] 呈交及说明服务手册及其归口部门他资料《业主入伙通知书》财务部 1]收取各项管理费用。 DTZ-MK-PD-04-S 工程部 1] 获物业部通知后，进行移交单元之验收工作 2] 会同物业部人员与业主共同验房 3] 解答关于工程问题物业管理部迈科国际大厦物业管理处业主入伙通知书：工程部与物业部协同完成如下工作： 1] 会同业主检验单元内设施之状况。承蒙您对我公司的支持与信赖，已顺利完工，并可正式交接。 2] 解释并阐明单元设施使用规定，记录业主之合理返修要求 3] 查看并记录单元之电表读数作为该单元之底数为使本次交接工作顺利完成，我公司作了如下安排，并恳请您再次给予支持；业主填写：1]单位设备核对表 2]遗漏、缺陷工程申报表承建商谨请您于年月日至月日携带各种付款凭证及有效身份证件到我公司设于大厦业主填写收楼表及移交登记表室办理入伙手续，如您有任何问题，请即与我公司联系，若于月日前我公司未收到您的通知，将按原计划安排。移交该单元钥匙整理所有交楼文件呈交总物业经理审定，然后存档此致层单元业主

戴德梁行迈科国际大厦物业管理处

年月日

文件名称文件编号归口部门《业主入伙资料》 DTZ-MK-PD-05-S 物业管理部业主入伙资料

1.物业管理处业主入住工作程序 1.1适用范围

对迈科国际大厦业主入住进行登记、建档。 1.2引用文件无 1.3定义无

1.4工作程序

1.4.1入住准备：物业助理准备好各种业主入住需要的文件，文件包括： 1.4.1.1治安防火责任书 1.4.1.2安全消防协议书 1.4.1.3业主档案

1.4.1.4能源计量表号及读数记录单 1.4.1.5有偿清洁服务报价表 1.4.1.6单元钥匙交接表

1.4.1.7机动车登记表 1.4.1.8非机动车登记表 1.4.2文件发放：

1.4.2.1在接到业主《入伙通知书》后，将建立业主档案资料交由业主相关负责人，并讲明各表格用途及内容。 1.4.3收取文件、发放资料、签订协议： 1.4.3.1发放《业户手册》。

1.4.3.2与业主签订《治安防火责任书》、《安全消防协议书》，填写《业主/租户资料登记表》。物业部存放作为建立业主档案的原始资料。 1.4.4钥匙发放

1.4.4.1由物业助理确认业主各项费用缴纳完毕后，与业主交接单元钥匙，并填写《单元钥匙交接表》 1.4.5抄验能源表数：

1.4.5.1由物业助理及工程部人员陪同业主抄写水、电表底数，记录在《能源计量表号及读数记录单》上。

1.4.6所签署文件上交物业主管审阅无误后存档。 1.4.7经办人向相关部门发出“入住通知书”。 1.5记录和保存 5.1物业部保存

《业主/租户资料登记表》—永久保存 1.6.附录

1.6.1《安全消防协议书》1.6.2《治安防火责任书》

1.6.3《业主/租户资料登记表》1.6.4《能源计量表号及读数记录单》 1.6.5《入伙通知书》1.6.6《入伙流程图》

1.6.7《有偿清洁服务报价表》1.6.8《单元钥匙交接表》 1.6.9《机动车登记表》1.6.10《非机动车登记表》 1.6.11《停车场管理规定》1.6.12《申请车辆进出许可证》 2.物业管理处业主资料公司名称：

电话：传真：通讯地址：紧急情况联络联络人1：电话：联络人2：电话：

所购单位之用途:□自用 □出租 □其他客户签字日期 3.物业管理处业主退租工作程序 3.1适用范围

本工作指引适用于北京国际金融中心业主退租手续的办理程序。 3.2引用文件无 3.3定义无

3.4工作指引

3.4.1业主/租户退租时，由业主提前15日以书面形式通知物业部，并出具委托函。

3.4.2业主/租户于迁出日前一周到物业部填写《业主迁出申请表》。

3.4.3由物业部、工程部、保安部人员共同陪租户前往该房间同承租人共同检查单元状况。

3.4.3.1工程部检查迁出单元各种工程设施设备是否完好。 3.4.3.2保卫部检查迁出单各种消防安全设备是否完好。

3.4.3.3单元内设施情况检查完毕，如业主委托接管单元钥匙，与租户交接钥匙，并填写《钥匙签收表》，此钥匙交给保安部保管。

3.4.3.4由工程部人员抄写能源表底数，填写《能源计量表读数记录单》，检查完关闭该单元内水电能源。

3.4.4物业部根据各部门填写的《业主迁出申请表》，并确认各种费用已缴清。 3.4.5业主/租户退租后由物业部向相应部门发出《退租通知书》，各部门做好相应工作安排。

3.4.5.1《退租通知书》抄送保安部、工程部、财务部。 3.4.6所签署文件上交物业主管审阅无误后存档。 3.5记录和保存 3.5.1物业部保存

3.5.2业主档案各相关表格—永久保存 3.6.附录

3.6.1《业主迁出申请表》

3.6.2《退租通知书》

3.6.3《能源计量表读数记录单》 4.物业管理处业主退租通知书

迈科国际大厦单元租户已于年月日退租，望各部门做好相关跟进工作。

物业部: 2008年月日

抄送：保安部

工程部财务部文件名称文件编号归口部门《二装流程图》 DTZ-MK-PD-06-S 物业管理部迈科国际大厦二装流程图

文件名称文件编号 1. 签署《消防、安全责任书》业户/施工单位提交以下资料 2. 办理施工出入证管理处凭《房屋租赁合同》及业主方提供的确认函与客户办手续不合格《二装工作程序》 DTZ-MK-PD-07-S 装修申请物业管理处与租户/施工单位对楼层公共区域巡检并现场拍照归口部门物业管理部 1．适用范围物业管理处签发《二次装修施工许可证》，租户/施工单位正式装修施工业户/施工单位交费物业管理处业主二装工作程序本工作程序适用于迈科国际大厦业主二次装修手续的办理。装修施工完毕，自检合格，租户/施工单位书面通知物业管理处验收 2．引用文件管理处工程交底租户/施工单位交市消《迈科国际大厦业户装修手册》 3．定义无

4．工作程序

4.1业户向物业部提交装修申请。

4.1.1《装修申请表》

4.2装修单位提交以下装修材料至物业部。

4.2.1营业执照及副本一份 4.2.2资质等级证书及副本一份 4.2.3装修人员名单

4.2.4各专业装修图及材料明细表一式三份 4.2.5装修改造工程消防审核申报表 4.2.6签订消防安全责任书 4.3审图

4.3.1工程部对图纸进行审批，合格后由保安部发放安全施工许可证。 4.3.2施工单位从物业部领取施工许可证。

4.4装修方开始施工，施工时要接受管理处管理和遵守装修须知内的管理办

法。

4.5装修期间物业部/保安部职责

4.5.1监督装修工人施工现场情况 4.5.2审批《动火申请表》

4.5.3审批《大件货物出入放行/货梯使用申请表》 4.6装修期间工程部职责 4.6.1监督工程必需依图施工

4.6.2检查施工质量必须符合及大厦总体设施相关标准 4.7施工完毕装修方可申报完工验收

4.7.1物业部/工程部/保安部进行验收 4.7.2装修方提供竣工图

4.8以上程序完成后，所有文件资料经物业主管审阅无误后存档。 5．记录和保存

5.1物业部保存

5.1.1二装施工各类申请表格—永久保存 5.2工程部保存

5.2.1装修方施工图纸

6．附录

6.1《装修手册》6.2《二装违规通知单》

6.3《二装违章施工整改通知单》6.4《装修单位清场通知》 6.5《装修单位复工申请》6.6《二次装修申请表》 6.7《二次装修收费标准》6.8《二次装修流程图》 6.9《钥匙借用登记表》6.10《押金结算审批表》 6.11《装修开工许可证》 6.12《二次装修验收申请表》

6.13《二次装修验收单》6.14《施工延期申请表》 6.15《临时出入证办理登记表》

6.16《大件货物出入放行/货梯使用申请表》文件名称文件编号归口部门《二次装修手册》 DTZ-MK-PD-08-S 物业管理部迈科国际大厦二次装修手册

戴德梁行迈科国际大厦物业管理处

二零零七年元月

2.0 须知

3.0 大厦提供之基本装置 3.1 电梯系统 3.2 空调系统 3.3 供电系统 3.4 给排水系统 3.5 通信与网络系统 3.6 消防设备 3.7 监控系统 3.8 楼宇自控系统 3.9 公共区域 3.10 结构 4.0 申请入场装修 4.1 申请程序 4.2 缴款 4.3 施工安排 5.0 事项 5.1 施工时间 5.2 干扰 6.0 物业管理处验收 7.0 装修完成

7.1 提交书面报告 7.2 主要核查内容如下

7.3 签发<租户装修完工核验表> 7.4 整改 8.0 消防验收

序言

“迈科国际大厦装修手册”（以下简称“手册”）为迈科国际大厦物业管理处（以下简称管理处）为维护全体租户的利益，更好地配合租户二次施工，同时对租户/施工单位提供有关大厦的技术资料及消防报审、报验手续的指导，明确物业在租户/施工单位施工过程中的服务项目及管理规定，以保证装修工程顺利完成而编写，敬请细读.

本大厦的物业管理公司为：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公司

租户有义务通知受雇于贵户之施工单位必须同样遵守以下条款及规则。如果贵租户对本“手册”

1.0 须知

1.1 装修工程施工前应向物业管理处工程部提交两套正规装修工程设计

图，装修设计必须严格遵守《高层民用建筑设计防火规范》及《建筑内部装修设计防火规范》的有关规定。 1.2 租户的装修工程必须得到西安市消防局颁发的《西安市建筑工程施工单

位消防局建筑内部装修防火审核意见书》和《西安市消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书》方可进行。

1.3 租户已装修完毕之工程必须得到西安市消防局颁发的《西安市消

防局建筑工程消防验收意见书》中“同意投入使用”之意见后，方可入驻使用。

1.4 租户装修改造之工程必须以市消防局批准的施工图纸为准，否则由于

消防验收未通过而耽误贵司工作，管理处不承担任何责任。

1.5 市消防局批准的装修设计图纸，并不代表装修承包商在管理处批准的

施工范围以外的施工是合法的。

1.6 为保证装修质量，建议贵户聘请有资质的监理单位对装修工程进行监

理并将签约合同原件提交至管理处备案。

2.0 大厦提供之基本装置 2.1 电梯系统

大厦写字楼部分设置5部电梯：4部客梯、1部消防梯；大厦餐饮部分设置观光电梯2部。

为保护电梯内饰，客户只能用有内饰防护措施的消防梯运送货物，装修垃圾必须在指定时间内运送。

2.2 空调系统

大厦空调供应时间为：（周一至周五）工作日8:00---18:00，周六9：00---12：00。租户对区域内空调系统的改动必须由合格之承造商施工，费用由

租户负责支付，施工设计图需经物业管理处审批合格后，方可施工。

2.3 供电系统

本大厦供电系统采用市政10KV专线供电，备用电源装有300KW应急发电机壹台，主要为大厦电梯、消防设备、监控设备等一级负荷提供电源。租区的照明、动力电源及计量表已预留在各层强电竖井总配电箱内，租户可由此接驳。所有由总配电箱接驳至各租区之工程(包括电表、配电盘、电流断路器、隔离器、电线、照明灯具等装置)均需经物业管理处批准。在收到书面批准书后,由合格或经物业管理处批准之施工单位施工,并需符合之安全规格，所有费用由租户负责。施工临时用电须到物业管理处办理手续，并遵守临时用电管理规定。大厦之消防通道及电梯厅、大堂等公共区域均已安装紧急照明,租户不得私自更改。

2.4 给排水系统

各楼层之供水及排水系统,均已安装及接驳至各楼层之管道井及卫生间。任何更改均需得到物业管理处之书面同意后由合格之施工单位施工,费用由租户负责。

2.5 通信与网络系统

语音、数字、视频信号线已引入各层弱电竖井内配线箱和电视箱内，租户可根据需求按规定向供应商办理相关手续，费用由租户负责。

2.6 消防设备

大楼内之防火楼梯,防火门、指示牌、紧急照明、消防栓、自动喷淋系统、消防报警系统、排烟系统、灭火器等,均遵照防火规格安装。任何更改均必须符合消防规定并得到管理处与消防局之书面批准，并且由消防局及管理处认可之施工单位施工，完工后由消防局检验，费用由租户负责。

2.7 监控系统

公共区域已安装24小时监控系统,租户如欲加装个别之保安/报警/监控系统,事先应得到物业管理处书面同意及由合格之施工单位施工,费用由租户负责。

2.8 楼宇自控系统

空调、公共照明等均纳入楼宇自控系统管理，任何更改均需得到物业管理处之书面同意后由合格之施工单位施工,费用由租户负责。

2.9 公共区域

公共区域地面、墙面、吊顶等已完成装饰，配以消防、监控、空调、照明等相关设施，租户对公共区设施不能进行任何改动，亦不能占用公共区域。

2.10 结构

2.2.1各区域地面之承重力均有所不同,请向物业管理处核实贵单位地面之负重。 2.2.2在未获得物业管理处书面同意前,不得将地面、结构墙、梁或柱切削、挖洞

或钻孔，亦不得改动建筑物的结构。

2.2.3所有已建成之间隔墙与门窗均符合规定之防火规格，在未获得管理处

书面同意前不得擅自更改。 3.0 申请入场装修 3.1 申请装修

3.1.1 租户须在物业管理处领取或填写下列表格: A．二次装修流程图 B．承诺书 C．装修施工申请表

D．二次装修消防、安全责任书 E．装修管理协议书 F．施工出入证申请表

G．装修交款通知单 H．装修施工许可证 I．安全、消防整改通知单

3.1.2 施工单位在申请装修时应具备下列文件: 3.1.2.1 所有设计说明及图纸 A．内部设计图及天花布置图。 B．消防系统布置图。

C．供暖通风及空调系统布置图。 D．电力系统图/平面图。 E．弱电系统图

F．其他“报审资料统计明细表”所述资料

3.1.2.2 施工单位应向管理处提供以下资料： A．本市认可设计承包商的营业执照 B．装修承包商资质证书

C．租户与装修商签订的《装修合同》

D．西安市工商局生产资料生产要素管理分局装修备案回执 E．装修施工保险单原件 F．监理公司之签约合同原件 G．施工安全许可证

H．施工组织设计、说明及进度表

I．施工人员身份证复印件一份（外地人员须持务工证、暂住证）、照片2张 3.1.3 装修图纸

寸

13.1.3.1 租户/施工单位需于入场装修前提交一式三份设计图纸(蓝图)

以供审批。

3.1.3.2 所有图纸尺寸应以公制标注,比例不小于1:100。每张图纸应

注明项目名称、比例及必要的说明。

3.1.3.3 在设计图上，任何阻挡消防通道、消防龙头、机电房的设计

都不会获得批准。

3.1.3.4 装修用料(必须符合和环保及消防的规定)。

3.1.3.5 天花设计图必须说明天花设计及照明、出风口、喷淋头、烟

感的位置。

3.1.3.6 新造或更改的空调设置系统之图纸必须说明盘管风机、风

柜、温控器、风管及出风口的位置。

3.1.3.7 图纸必需说明维修检查口的位置及尺寸。

3.1.3.8 照明系统及电源布线图必须说明所有总配电盘、分区配电

盘、照明、开关、插座之功率及位置。

3.1.3.9 家具分布图必须说明摆放重型保险箱、大型UPS电池组、大

型书架、大型计算机房等位置。

3.1.3.10

更改消防设置之详细图纸必须说明喷淋头及的位

置，并需符合有关部门法规要求，同时在图纸中还需要标明原喷淋头及的位置。

3.1.4 图纸审批及报审

3.1.4.1 交给物业管理处的所有图纸都将被审查,并在收妥图纸5个工

作日(不包括有关部门审批的时间)内批示，对不合规格或资料不全的要求租户/施工单位在7日内进行修改及重新提交审

批。不按以上程序办理而引起之延误,由租户自负责任。

3.1.4.2 租户/施工单位将装修设计图纸等申报材料（盖有报审专用

章）送消防局审查。若装修设计图纸审查不合格，则由施工单位修改。若装修设计图纸已合格，则由租户/施工单位取回消防局签发的《消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书》及《开工证》。管理处凭此签发《装修施工许可证》方可进行施工。

3.1.4.3 提交的图纸必须符合防火规定及要求,任何违反规定的改建

都将被拆除,费用由租户负责。

3.1.4.4 消防局批准的装修设计图纸，并不代表施工单位在管理处批

准的施工范围以外的施工是合法的。

3.1.4.5 在装修设计图纸未经消防局审核批准情况下的施工是绝对禁

止的。一经发现，管理处有权要求停止施工并恢复原状，由此造成的损失由租户/施工单位负责。

3.1.4.6 若完成之装修与原先申请的图纸有所不符，管理处有权要求

在7日内整改。因此而引起的延误由租户自行负责。

3.1.5 保险购买

3.1.5.1 装修期间的工程一切保险及第三者责任险，必须以本大厦业

主、租户、大厦管理处和施工单位及其分包人（如有）的名义为被保险人。

3.1.5.2 建筑及安装工程的一切保险。保险金额应为承包工程合约之

总金额，最小金额为人民币壹佰万元。

3.1.5.3 第三者责任保险。主要是保障工程期间因意外事故时造成工

地现场及临近地区的第三者人身伤害，疾病或财物的损失，以及被保人因此而支付的诉讼费用和其它费用。第三者保险金额每一事故不少于人民币壹佰万元(视工程之范围而定)。

3.1.5.4 为施工人员投保足够的意外伤害保险。

3.1.5.5 所有保单均需提交管理处。物业管理处有权在必要时,要求

提高保险额至适当程度。

3.1.6 施工出入证

所有施工人员必须凭施工出入证出入迈科国际大厦，同时租户/施工单位必须对施工人员之行为负责，所有施工人员出入证于装修完毕后必须交回物业管理处。办理临时施工出入证需带两张一寸相片及有效证件（身份证、暂住证）。 3.2 缴款 3.2.1 装修押金

3.2.1.1 要求施工单位支付装修押金，用以支付在装修工程结束后，

对因施工而造成的对公共区域污染及结构损坏修补等费用，如押金不能弥补所受损失之费用，管理处有权向有关租户/施工单位追讨收回所需费用。装修工程完工经管理处检查并书面确认三个月后将押金无息退还。若施工单位不能在竣工之后一个月内恢复损坏之部分，管理处将安排自行恢复，所需费用自装修押金中扣除。

3.2.1.2 装修押金收费标准：￥10.00元/m2；

3.2.1.3 装修押金要求由施工单位支付，若贵户愿代其支付，请向物

业管理处递交承诺书，郑重承诺：

“在装修押金未退还之前，不得以此为理由拒付或延付物业管理费及其它费用。” “不用未退还之装修押金冲抵物业管理等费用。” 3.2.2 装修协作费收费标准：

￥3.00元/m2（以上面积按建筑面积计算）

3.2.3 其它：

临时施工出入证为：保证金45元/证、工本费5元/证；

垃圾清运费：2元/m2（以上面积按建筑面积收取），请放置于指定区域内由管理处安排清运；若自行清运，应放置于装修区域内，免收此项费用。

电费：按表计量，1.15元/度（与客户用电收费标准相同）。水费：包含在装修协作费中。

泄水费：300元/区/次（如不改动消防系统，免收此项费用）

灭火器租赁费：20元/个、及押金200元/个。（如自带灭火器可免收此项费用，但灭火器放置应保证不少于1个/100平米）。

3.3 施工安排

提交必要资料及缴付相关费用后经物业管理处审核批准，安排施工单位施工。获得批准后，需将《装修施工许可证》张贴于施工现场明显处。

开始施工前管理处将安排对装修单元附近的公共区域的设备设施情况进行检查，检查结果将填入《二次装修公共区域验收表》，装修结束后将再次对上述区域进行检查，发现损坏的由责任方负责修复或赔偿。

施工期间管理处物管部、工程部、保安部等部门有权随时查验施工现场情况，一旦发现有违反本手册之规定行为将按照《施工现场违约行为处理办法》的规定，做出相应处理，由此产生的问题由租户/施工单位负责，管理处保留采取

进一步措施的权利。

施工期间对大厦任何系统的开启和关闭都须填写《二次装修开启关闭大厦系统申请表》，经管理处批准后方可进行。

4.0 事项 4.1 施工时间

4.1.1 作业时间：每天7：00－22：00

在此时间施工不得发出任何形式噪音，不得从事带有挥发气味的喷涂、油漆等作业。 4.1.2 机械作业时间：每天22：00-次日早7：00

在此期间施工可以使用电动工具，动火必须提前办理“动火证”，动火证在物管部办理，当日24：00前有效。 4.1.3 异味挥发等异味作业时间：

周六及周日：24：00－周日早4：00之间进行

在已有其它租户入住办公的楼层内，在此时间段外不得从事带有挥发性气味的喷涂、油漆等作业工作。作业时需使用临时排风机将所产生气味排出至室外。

在上述时间以外的施工须填写《装修期间加班申请表》经管理处批准后方可进行。 4.2 干扰

不得干扰其它单位之正常营运或装修。装修期间必须控制噪音、灰尘及震动至最低。嘈杂钻孔等工作应在夜间进行。所有家具不得在现场喷漆/油漆。

若有必要在现场进行喷漆/油漆，必须事先得到物业管理处之批准及在夜间进行。所有超时费用由租户负担。

4.2.1 材料堆放

装修材料及用具只能放置于租户之单元内,不得放置于公共地方或阻挡通道。

4.2.2 运输

运输车辆在指定卸货区卸下货物或装修材料后应立刻开走。装卸货物和运输货物均需按管理处所指定的时间和路线并听从管理人员的指示。所有在大楼内之运输只能使用货用电梯。如有对任何公共设施,例如:天花、地板、墙身、电梯等,造成损坏,将由物业管理处安排修补,一切修补费用将加收行政管理费,由物业管理处在装修保证金中扣除,或于贵户入驻前直接向贵户收取。

4.2.3 废物处理

搬运沙石及铲除废物要有完好包装。不能在搬运途中随地遗漏。在装修期间,所有工程废料不得存放在任何公共地方,必须每天夜间清理至指定的地方。若有造成排水系统堵塞,租户需负责一切疏通排水道的费用。

4.2.4 消防要求

在施工前,必须按照要求在现场放置足够及适当的灭火器（灭火器放置应保证不少于1个/100平米）。管理处在认为数量不足的情况下可要求施工单位增加灭火器,同时需特别注意防火管理,以避免造成事故。材料要选用消防合格的材料,有需要的必须作防火漆喷涂,所有装修均不得阻碍消防卷帘门及防火门。

易燃易爆物品进场须填写《易燃易爆物品进场申请表》。

对消防系统的任何改动都将以书面申请的形式向管理处提出，经批准后

方可进行。

4.2.5 烧焊

烧焊前需出示施工人员的合格焊工证及动火证,经申请批准后按规定施工。

4.2.6 空调

为避免损坏空调系统,装修期间,将没有空调供应,如有特别要求,请与管理处联系。

4.2.7 装修企业行为规定

4.2.7.1 禁止在任何玻璃隔墙上喷漆或设置标牌。

4.2.7.2 未经批准禁止更改任何间隔墙或门窗。禁止将招牌、公司名

安装在玻璃隔墙、玻璃门上。公司名牌/招牌由管理处在规定地方统一安装。

4.2.7.3 未经批准,不得在装修范围内/外安装任何播音/广播系统。 4.2.7.4 装修天花、墙身及地台时必须保留维修口位置。维修口最少

要保持500mm×500mm。

4.2.7.5 禁止使用任何含有石棉成分之装修材料。

4.2.7.6 任何材料、工具和设备运出大楼,都必须出具管理处签发的

出门证,并由指定出口运出。

4.2.7.7 租户需对所雇用工人的行为负责。

4.2.7.7.1 工人在工作时间必须佩戴有效出入证。

4.2.7.7.2 禁止吸烟、点火或储存易燃物,应按消防局要求在单元

内设置灭火器,费用由租户负责。

4.2.7.7.3 施工单位和工人只限在单元内施工。不得在走廊、公

共区域或其它单元内施工。

4.2.7.7.4 禁止在单位或公共区域发出噪音,赤裸上身、及酗

酒等。

4.2.7.7.5 禁止在单元内或公共区域大小便。

4.2.7.7.6 工人只能使用指定的卫生间,禁止在马桶内倾倒垃圾。 4.2.7.7.7 工人不得在单元内留宿。

4.2.7.7.8 《施工现场违约行为处理办法》中规定的其他违约行

为。

4.2.7.7.9 施工人员只可使用指定路线进入大厦。

进入大厦路线为：（由大厦外围进入地下车库乘坐消防电梯进入施工楼层。） 5.2.7.7.10使用消防电梯运送施工材料时，施工方必须提前对电梯轿箱进行及时保护。如因保护不当造成电梯轿箱地面石材或梯面划伤，由施工方付全部责任，照价赔偿。 4.2.8 施工单位的选择

为保障大厦业/租户的整体利益，必须选用经过消防主管部门认可的消防施工单位。

4.2.9 施工单位的推荐

物业管理处建议租户选用推荐的合格的各施工单位。详见《指定合格的机电承建商名单》。 5.0 物业管理处验收

5.1 与租户的主系统连接之前（如空调、电气、弱电和消防报警系统等），

必须经管理处验收合格方可与主系统连接。

5.2 隐蔽工程完成后，施工单位需通知物业管理处进行隐蔽工程验收。

5.3 在施工单位完成全部工作后，租户应通知物业管理处，物业管理处将

到装修区域检查全部装修工作是否符合原批准的装修方案及要求的标准和规格。

5.4 为了全体租户的共同利益，在必要时，物业管理处有权要求租户拆

除、修改或改正（包括恢复房屋的原状）任何擅自安装的装置或不符合经所批准的装修方案的任何装修部分。如果租户不予合作，物业管理处可决定由租户的施工单位完成有关工作，有关费用和开支由租户承担。

5.5 验收工作只限于确认贵户之装修工程是否影响大厦结构、外观、主系

统运行以及是否影响其他租户正常办公。贵户单元范围内的装修工程质量不在验收范围内，管理处亦不会为此承担责任。

6.0 装修完成 6.1 提交书面报告

租户于装修完成后应以书面形式向管理处报告,管理处将安排人员会同租户及装修商根据装修图纸进行核查。 6.2 主要核查内容如下: 6.2.1 消防设施的完成情况。 6.2.2 装修材料与消防要求的一致性。 6.2.3 空调设施的完成情况。 6.2.4 卫生环保设施的规范情况。 6.2.5 电气设施情况。 6.2.6 给排水系统的情况。 6.2.7 招牌、天花、地面等情况。

6.2.8 其它有需要的项目。

重申：验收工作只限于确认贵户之装修工程是否影响大厦结构、外观、主系统运行以及是否影响其他租户正常办公。贵户单元范围内的装修工程质量不在验收范围内，管理处亦不会为此承担责任。 6.3 签发<租户装修完工核验表>

若完成之装修与原先批准的图纸相符并经检查合格,管理处将签发<租户装修完工核验表> 6.4 整改

若完成之装修与原先批准的图纸有所不符,管理处有权要求在7日内整改。因此而引起之延误由租户自行负责。 7.0 消防验收

装修竣工后租户/施工单位应在30日内备齐所有材料，进行消防报验。若消防验收合格，租户/施工单位从消防局取回《消防局建筑工程消防验收意见书》并将副本交与管理处备案。

管理处再次重申，在消防验收合格之前不可以入驻办公/营业，租户将自行承担由此引致的全部责任及后果。 8.0 押金退还

8.1租户装修审核完毕，施工单位交回施工许可证、租用的灭火器及所有施

工出入证后，即刻退还施工出入证押金及灭火器押金。

8.2装修完工三个月后，如装修无质量问题，且未对公共部位及其它使用人造成

影响和危害，将全额退还装修押金。

文件名称文件编号归口部门《业主手册》 DTZ-MK-PD-09-S 物业管理部致辞尊敬的迈科国际大

厦业主/使用人：

值此迈科大厦开业之际，我谨代表大厦戴德梁行房地产咨询（上

致辞

尊敬的迈科国际大厦业主/使用人：

值此迈科大厦开业之际，我谨代表大厦戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公司物业管理处全体员工对您的入驻表示诚挚的欢迎。

受大厦开发商的委托，我们荣幸的成为这一着名的、极具升值潜力之大厦的物业管理机构。我们将为广大业主/使用人提供尽善尽美的服务，为您创造一个现代化的、舒适的商务办公环境。

尽善尽美地为业主/使用人服务，是我们的工作宗旨，这也是区别于其他许多大厦管理的不同之处。我们会根据业主/使用人提出的各种要求，随时补充及完善大厦之服务，快速有效地为业主/使用人解决各种困难。

迈科国际大厦是一座设施完备的智能型商业大厦，相信通过我们的努力，这座大厦不仅具有一流的硬件设施设备，更将具有一流的软件管理，使其成为西北地区高档商业办公大厦之典范。

欢迎您在今后的使用中随时对我们的工作提出建议、意见和要求，以使我们更好的为您提供服务。谨致以诚挚的祝福！

（戴德梁行）迈科国际大厦

物业管理处

总经理

业主手册目录

第一部分物业管理公司概况第二部分迈科国际大厦概况

第三部分大厦管理第四部分装修管理第五部分停车管理第六部分配套设施服务管理第七部分安防、消防管理第八部分紧急事故处理第九部分服务事项

第十部分物业管理费及缴付事项第十一部分业主须知

第一部分物业管理公司概况

迈科国际大厦由戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公司负责进行物业管理。

戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼，均家喻户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。

戴德梁行于一九九三年在国内开设首家分公司，成为国内首家领有正式牌照的境外独资房地产顾问公司。戴德梁行一向致力于为本地客户及企业，提供国际水平的一站式房地产解决方案，服务范畴包括研究顾问、环球企业顾问、估价及顾问、物业代理、投资服务，以及物业管理、设施管理、建筑顾问等。戴德梁行各分公司在当地均独挡一面，深得客户信赖，同时在业界亦广获认同。

戴德梁行于1998年进入西安市场，为客户提供全方位的物业咨询管理服务。戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公司成立于2005年11月11日，位于西安市南大街30号陕西中大国际大厦705室，业务辐射至整个西北地区。

戴德梁行已进驻迈科国际大厦，将从各方面入手，用国际化标准全面的进行物业管理工作。戴德梁行配备有专业的管理人员和从业人员，可以为业主/使用人提供最先进的物业服务，解决入驻客户的一切后顾之忧。根据迈科集团要求，戴德梁行为迈科国际大厦量身订做的物业管理方案标志着迈科国际大厦已成为该公司进入中国西北市场的示范型物业大楼。

我们的物业管理服务宗旨是对发展商或业主委托的物业进行日常的管理工作。提高物业质量及价值，是我们梁行全体同仁的服务宗旨和服务准则，我们真诚地希望随着物业管理业务的不断开拓和服务水准的进一步提高，与业主共同成

长、共创佳绩。

迈科国际大厦物业管理处各部门及主要职责：

综合管理部：负责日常行政管理和大厦后勤保障之工作。综合协调管理处各部门的关系，负责管理处的所有会议与接待工作，以及整理各项记录，管理处员工的培训，管理日常运行中的各项对外委托合同文本，物业管理服务、法规以及市场信息的收集反馈。

物业管理部：业主投诉、求助的接待及处理，业主意见及建议的收集和反馈，办理业主入驻、装修、搬迁等手续及大厦使用的各种证件，定期收缴业主的物管费用，统计项目的收支盈余，大厦的内外环境绿化、清洁卫生等工作，定期进行业主的访谈，及时处理客户的投诉，提供管理处发布的特约服务。

物业工程部：物业维修、养护计划的编制和日常保养维修，建立大厦的设备台帐，为业主提供物业的修缮服务，审核及监督业主及租户的装修过程，对大厦内的各种机电设备提出改善意见并予以实施更新、改造。

物业保安部：大厦的安全防卫、消防、停车场管理等工作，对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。监控系统24小时值班监控，确保业主/使用人的人身财产安全。维持停车场秩序，保证车辆的进出顺畅。

第二部分迈科国际大厦概况

『迈科国际大厦』是由迈科投资控股集团开发的一座集办公、商务、餐饮、会议等为一体的现代化多功能智能大厦，大厦位于西安最繁华的商务区——西高新技术产业开发区CBD中心钻石地段唐延路南段。大厦占地14亩，共24层，高99.5 米，总建筑面积3.5万平方米。大厦采用全现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，规模宏大，气势恢弘，由国际着名设计公司设计。其与国际接轨的设计理

念、独具一格的建筑风格、智能化的内外配置与生态化的人居环境使大厦被评为“西安市十大地标建筑”。

大厦楼层使用功能包括：负一层为地下停车场，拥有车位总数约120个；1层为大堂；2-5层为王子铂金饭店，6-24层为高档写字间；24层设有多功能厅1个，各种规模会议室5个，商务洽谈区1个，供整栋大楼用户租用。

环境及配套设施

[迈科国际大厦]位于西安最繁华的商务区——西高新技术产业开发区CBD中心钻石地段唐延路南段，千亩城市绿化带从楼前穿过，环境幽美无与伦比；大厦北接高新一区，南衔高新二区，高新中心商务区及长安科技产业园近在咫尺，周边世界五百强知名大企业云集，交通便利，地理位置得天独厚。

[迈科国际大厦]是整个地区商务板块中超5A级现代化智能商务楼宇。这里交通便利、四通八达，距市中心13公里、距火车站16公里、距咸阳机场65公里、距绕城高速公路入口5公里，29路、34路、251路、608路、707路等主要交通线路均经过于此。

物料及装饰

[迈科国际大厦]由国际名师倾心设计，装饰材料为全进口高档材料，大厦装饰的色彩简洁、线条流畅，整个内部布局匠心独具，装饰风格清新独特，彰显个性化及人性化，其裙楼中心上下通透，大堂宽敞明亮，给人一种雄伟大气的感觉。

大厦外观

大厦外观由着名设计师设计，几何曲线营造出风帆的形状，再利用玻璃幕墙把大厦外形表达出来，并通过暗喻的手法，把大厦的形状及风格与西安的历史和传统融合在一起，风帆形的玻璃幕墙寓意迈向未来。设计新颖独特，整体风

格现代典雅，气势恢弘。

夜景照明效果

[迈科国际大厦]的夜景照明设计采用泛光与LED照明，通过光的强弱变化和色彩组合，把明与暗有机结合，光与影巧妙搭配，使建筑物在夜幕降临后淋漓尽致地表现出特有的风格。特别是大厦的风帆部分照明设计中，采用了全彩变色的LED数码管，由微电脑控制进行各种颜色及图形的变化，其渐变、跳变等极富动感，与大厦楼体的四角轮廓勾边所采用的不变色的单条、单色相呼应，使风帆的动态与周围的静态实现完美结合，仿佛把音乐凝固在空间，使建筑物在梦幻世界中流动。

每当夜幕降临，大厦独特的夜景灯饰光彩四溢，犹如一颗璀璨的明珠，成为周边区域最靓丽的一道风景。

智能化设施

?[迈科国际大厦]是集商务、餐饮、会议及办公于一体的多功能综合性智能化大厦。融计算机技术、网络技术、现代控制技术、图形显示技术及通讯技术于一体，是高科技与现代建筑的巧妙结合。

楼控系统：对整座大厦的空调系统、新风机组、制冷机组、冷却塔、风机盘管、水箱水位、照明回路等系统进行信号采集和控制，实现大厦设备管理自动化，起到集中管理、分散控制、节约能耗的作用。同时由于智能化管理保证了大楼设备运转安全、快捷、准确，可随时满足客户要求。

门禁系统：对需控制的出入口，安装受电锁装置和感应器（如：电子密码键盘、读卡器、指纹阅读器等）控制的电控门进行科学管理，保证了办公区域及区域内设备安全，便于人员的合理流动，对进入重要区域的人员实行各种方式的进出许可权管理，以便人员随意进出。

监控系统：为了保证大厦的安全性，各出入口（包括大堂及各层楼梯口）、等重要部位及电梯内安装摄像机实施全方位的电视监控；控制中心及有突发事件发生可能的场所设紧急报警装置。

巡更系统：在规定要巡逻的地点安装信息点,通过软件编程设定巡逻的路线和时间。一方面对保安进行规范化管理，另一方面采集巡更点发生的事件信息如房门损坏，电梯故障等，便于对巡更点发生的事件做及时处理。

停车系统：引进进口全自动智能型停车系统。其优点为除了考虑到人的健康与安全之外，同时亦考虑到车的安全，并从根本实现人车分流。

多媒体会议系统：采用先进的多媒体设备，可满足各种商务会议需求。背景音乐系统：大厦在各楼层都安装有背景音乐，希望能营造一种舒适、幽雅、轻松的办公环境。

第三部分大厦管理

迈科国际大厦位于西安高新技术产业开发区CBD黄金地段，拥有一个专业性、有效性且高素质之物业管理公司，为您创造一个安全、舒适、便捷的理想办公环境。

入驻迈科国际大厦，是您良好事业的开端。本手册可以帮助您更熟悉大厦的情况，更加富有效率地工作，同时我们将竭诚为您提供最优质的服务保证。

业主/使用人服务联络方式

在业主/使用人需要大厦提供服务时，敬请与物业管理处联系。迈科国际大厦标准服务时间

星期一至星期五上午八时三十分至下午五时三十分星期六上午九时至中午十二时

为保障大厦及广大业主/使用人的安全，任何业主/使用人欲在非标准服务时

间及周末或公共假日期间进入大厦，敬请出示本人身份证明，并根据大厦物业管理处的要求签入、签出。

晚23：00前要求人员离开大厦，大厦内不应留宿过夜。投诉及建议

业主/使用人如欲对大厦管理提出投诉或建议，可用写信、电话或亲自前往的方式向物业管理处提出，并敬请告知具体联络方式，物业管理处将及时予以回复和解决。

迁入手续

在签订了购买协议或租赁合约后，业主/使用人敬请按如下程序办理迁入手续：

1）业主/使用人迁入应遵守大厦的各项规定，得到批准后，敬请遵守以下条款： Ⅰ）请按物业管理处规定的时间及路径迁入，搬迁过程中业主/使用人应注意安全，

避免给他人造成不便；

Ⅱ）注意保护大厦公共区域的设施、设备，如造成损坏，业主/使用人应进行相应的赔偿；

Ⅲ）向物业管理处递交一份搬入物品清单；

Ⅳ）向物业管理处提供一份公司成员名单及每人一张照片，用于备案； Ⅴ）向物业管理处提供该公司紧急联络人员名单及具体联络方式，以备紧急情况联络之用。

2）业主/使用人迁入前需按规定缴纳有关款项，敬请详见本手册《物业管理费及缴付事项》；

3）与物业管理处联系，安排办理迁入前的单元设施、设备查验手续； 4）敬请业主/使用人亲自在物业管理处办理领取单元钥匙事宜；

5）请与物业管理处联系，办理业主/使用人名牌及大堂公司名录牌制作手续，办理时业主/使用人需提交公司中英文名称及营业执照复印件一份； 6）为方便业主/使用人迁入，物业管理处可为业主/使用人联系搬家公司； 7）业主/使用人应保证搬家公司人员遵守物业管理处的指挥，从指定路径进出大厦并保证道路畅通。

迁出手续

业主/使用人如需迁出，敬请按如下程序办理： 1）请提前两个月书面通知物业管理处；

2）与物业管理处联系，申请办理车位及其它所有退约手续；

3）告知准确的迁出日期，由物业管理处负责协调迁出大厦；如使用大厦外劳动力，应经过物业管理处认可；

4）如业主/使用人迁出时未将装修过的区域恢复到使用前的状态，则物业管理处工程部将负责完成，费用由业主/使用人承担；

5）业主/使用人将其使用单元恢复原状时，需经物业管理处工程部批准并验收。 6）在迁出过程中业主/使用人应注意安全，避免给他人造成不便。 7）业主/使用人迁出时应遵守大厦的各项规定，需注意以下各项： Ⅰ）按物业管理处告知与业主/使用人的既定时间及路径迁出；

Ⅱ）注意保护大厦公共区域的设施、设备，如造成损坏，应进行相应的赔偿； Ⅲ）向物业管理处递交一份搬出物品清单；

物品运送

除业主/使用人迁入、迁出大厦需要参照大厦迁入、迁出手续办理外，业主/使用人需按如下程序搬运大件物品：

业主/使用人搬运物品应尽可能安排在非工作时间，不应影响其它业主/使用

人的正常使用和工作。

大件物品的搬运或物品搬运时间较长，需提前24小时通知物业管理处，并请注明搬运时间、物品种类、数量，具体负责人，并在物业管理处安排下按指定路径搬入/搬出，搬运车辆应服从管理处的指挥和调度，以保证大厦秩序通畅。

业主/使用人在物品搬运过程中，应对大厦物品、设施爱护使用。业主/使用人应派专人监督搬运过程的实施。

凡因违反上述要求，业主/使用人需承担因此产生的责任和费用。大厦智能信息系统

在每层弱电井内配置通讯、网络设备，信息点（电话、网络）：通讯系统

大厦备有完善的通讯系统，可为业主/使用人提供优良的服务。公司名录牌及名牌

在大厦大堂提供印有公司名称及单元号码的公司名录牌，业主/使用人申请手续如下：

1）向物业管理处提出申请并填写表格，同时提供公司中英文名称及公司营业执照复印件一份；

2）置于大厦大堂的公司名录牌，制作费用由物业管理处负担。

3）业主/使用人要求增加或更换名录牌，由物业管理处统一制作并安装，费用由业主/使用人承担。

4）业主/使用人有办公室门外的公司名牌，由物业管理处统一制作并安装、费用由业主/使用人承担。

第四部分装修管理

业主装修手续

为了各位业主/使用人顺利进行室内外设计及装修。避免在装修过程中出现违章现象损害公共利益及因装修影响毗邻业主/使用人而引起纠纷。以及加强物业辖区管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，根据有关法律、法规特制定本协议，敬请业主/使用人依据本规定进

行装饰装修。

一、装修工程申请程序：

1、装修申报：业主及装修施工企业须提前一周向物业管理处申报，需提交：

1）详细填写的装修申请表 2）装修方案

包括：a、施工图纸（平、立面图）包括吊顶走线、电路改动

b、地面设计资料、给排水及防水系统设计 3）动用明火申请表

4）施工企业营业执照正本（复印留底）、资质证书和有关证件 2、签订《装修管理协议》、《消防责任书》 3、交纳装修保证金及管理费：

4、业主/使用人及装修施工企业需缴纳装修保证金及装修监督管理费，用以

保证施工期间不损坏物业及共用设施设备，按照已批核的图纸进行施工，并符合本管理规定及国家有关法规。具体收费标准详见《迈科国际大厦二次装修手册》。 5、领取装修施工许可证。

6、办理装修人员临时出入证向物业管理处交验：

1）身份证原件（复印留底）。

2） 1寸证件照两张。

7、装修过程中物业管理处填写工程验收书，工程人员及安防员随时进入施

工现场巡查。

8、装修完毕后，业主/使用人告知物业管理处，物业管理处对该物业装修是

否符合规定进行审核。 9、退还装修保证金。

I）装修过程中无违章行为发生，交还核发的装修许可证及临时出入证。装修工程经审核符合要求，退还装修保证金。

II）装修完毕，经物业管理处工程部对该物业装修检查合格，使用三个月无问题后方能无息退还装修保证金。

二、装修施工规范：

为确保物业和公共设施的安全，各业主/使用人及装修施工单位均须遵守以下规范。装修范围： 1、

任何时候不得改变房屋的柱、梁、承重墙、屋面防水隔热层，上下水管道，

电路等，如确有装修要求时，必须提出书面申请，经物业管理处工程师审定后方可施工。 2、

未经物业管理处书面同意，业主/使用人不得在公共区域进行改建或加建任

何招牌或装饰物。 3、

未经物业管理处书面同意，业主/使用人均不可招贴、安装任何广告或装饰

于外墙或单元前或任何公共地方。 4、

如需安装其它电子防盗设施，必须向物业管理处申请，批准后方可实施；

5、 6、 7、

不准擅自改变原有外门、窗的规格及外立面墙装饰。不准凿除楼面、地面、墙面，装修时要防止破坏防水层结构。

室内各区域活荷载均有，在装修施工中堆放材料及铺、设装修装饰材

料均不得超过此标准，否则，由此造成的一切损失，均由施工企业及业主/使用人承担。 8、

大厦工程整体交付使用后，装修时间必须安排在每天下午六时至次日上午

六时,双休日、节假日为上午十时至下午八时，不得延长施工时间，以免影响他人工作及安全。 9、

装修人员必须严格执行有关消防条例规定及其它法律、法规。

10、大厦内的消防设施，设备不允许擅自动用或变更。 11、不得使用未做阻燃处理的超量可燃材料。

12、施工现场禁止吸烟。不得使用电炉、煤气。装修公司在装修现场应备手提灭火器。

13、为确保大厦整体环境和安全，装修期间装修人员原则上不准在大厦及业主装修室内留宿；如需留宿，必须在物业公司登记备案。所有机器、工具、设备、包裹或材料等进入大厦时需事先申报备案，若需撤离时，必须持有物业管理处的出门条，安防员才可放行。

14、业主/使用人及装修人员的装修合同及工程款直接由双方商定，装修期间物业管理处有权对违章施工，工程进度。文明施工和维护公共设施执行监督管理责任。

15、装修施工企业要保证遵守装修规章，不得占用和损坏公共设施及公共场地。

16、装修材料搬运时只能经消防通道或物业管理处指定的临时货梯搬运。砂子、水泥和垃圾等必须用尼龙袋或麻包袋装袋运输，防止碰伤污染公共墙壁、楼梯及环境。如有污染环境的情况，装修公司要负责清理。

17、装修不得将混凝土、砂石瓦砾、油漆或其它杂物倒入厕所或下水道；施工过程中应采取适当的遮蔽措施，以防堵塞排水管。

18、应保证原供水、供电、供暖、电话线路、红外线防盗系统、燃气管道等相关设施的完好。未经物业管理处同意不得擅自更改上述设施管线及配套设施运行。

19、进入大厦运送装饰材料的车辆，必须遵守大厦行车及道路的管理规定，必须既停、即运、既卸、即走，不得阻塞交通要道，影响大厦环境。卸运水泥、砂石、调和水泥沙浆等地面应垫铁皮或厚胶合板，不得直接倒在路上。 20、装修公司对装修垃圾必须做到袋装化，并运至物业管理处指定地点，清运时间为每日下午六时三十分至八时三十分，不得将垃圾从高空抛下；不得将垃圾堆放在大厦其它地方，如果乱倒乱放被处罚后果自负。

21、为保护业主的权益，物业管理处对装修人员的合理制约规定，敬请业主/使用人予以充分配合。

22、所有装修工程只限在《装修施工许可证》指定的单元内进行，不得在走廊、通道或其它公共地方进行，更不得再接工程而不办手续。而且一切工具材料、砂石、水泥等也必须放在装修单元内，不得占用楼宇内公共地方或通道走廊，以保障其它业主/使用人的利益。

23、装修施工许可证需贴示于装修单元的门外，以便核查。

24、物业管理处工作人员有权检查、抽查装修人员的临时工作证及相关身份证

等证明文件，不得拒绝。如发现证件过期，立即没收工作证并重新登记办理并按过期天数每天罚款50元。

25、物业管理处有权停止违章施工人员进行装修工作，如多次违章者，物业管理处有权采取有效措施阻止直至取消该装修企业今后进入大厦接受装修任务的资格。

26、施工后，施工队和业主向物业管理处申请验收后应交回进场《装修施工许可证》和《临时出入证》，如有丢失在装修保证金中扣除押金50元/证。 27、隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，物业管理处有权安排拆除隐蔽部分遮挡再进行验收，由此造成的损失有业主自己负责。

28、装修工程完毕半年内如发现因装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品或公共设施等仍由装修业主负责修复和赔偿。

29、装修发生违章行为，业主/使用人、装修公司均为第一责任者，均承担责任损失和接受处罚并限期复原。物业管理处有权采取一切必要措施（如暂停水、电等）予以阻止和处罚。

30、房屋装修前发现的问题由物业管理处负责联系处理。

31、装修之日起出现的一切问题（指行为造成的）均由装修公司负责。 32、审阅图则

在进行单元内部装修前，必须预先缴交设计图则给物业管理处，在得到物业管理处书面批准后，方可进行装修。

希望业主/使用人和我们一起维护大厦的装修秩序。为创造安全和文明卫生的环境而共同努力。

第五部分停车管理

停车设施机动车

大厦在地下一层设立地下停车场，共42个车位，及地面78个车位，可为业主/使用人及访客提供服务，业主/使用人如需要办理相关手续敬请与物业管理处联系，并在物业管理处领取停车证。

自行车

业主/使用人如长期使用自行车停车场，敬请与物业管理处联系办理有关手续。

车场有关费用敬请详见本手册《物业管理费及缴付事项》。停车场使用规定

为保证停车场的使用及满足业主/使用人的需求，所有使用车场之业主/使用人或雇员，须遵守并听从大厦管理员指挥，规定如下：

1）地下停车场及自行车存放处为24小时开放；

2）业主/使用人根据本手册《物业管理费及缴付事项》中要求，缴纳停车证的费用，并需于到期日前10天办理续租；

3）业主/使用人应遵守指示牌上规定的行车路线及停车场规则，其中包括停车线、限高、及出入口；停车场限速为5公里/小时；

4）不应在非停车区域停车；

5）停车场区域内严禁加油、修车、吸烟；

6）在停车场地，禁止存放危险品，如：汽油、柴油、油漆、纸张和纸箱等； 7）严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃易爆物品进入停车场；

8）业主/使用人应特别注意地下停车场的限高，货车不应进入停车场，停车场的限高为2.3米；

9）业主/使用人应将车辆停在所租用的固定停车位内，避免阻碍其它车辆停泊；

10）如因在停车场内行驶或停放过程中造成其它设备、设施的损坏，业主/使用人需根据物业管理处之规定照价赔偿；

11）如业主/使用人屡次违反停车场规定，物业管理处有权收回停车证、禁止其使用地下停车场。

12）业主/使用人应保管好个人物品，避免物品遗留在车内。如因此造成车辆之损坏，物业管理处不承担任何相应责任。

13）大厦仅提供业主车辆停放之场地，物业管理处人员负责停车场日常设施维护和清洁，所收停车服务费不涉及车辆停放之安全，建议车主对车辆及时进行商业保险。

第六部分配套设施服务管理

电梯

大厦配置四部日本日立客梯为相应楼层提供垂直运输服务，另有一部为消防电梯。，消防梯保持24小时正常运行，大厦办公时间以外部份电梯有限度使用，大厦管理公司将会根据大厦实际情况调整电梯使用部数（非办公时间进入应于大堂前台登记方可使用电梯），业主/使用人如需特别电梯安排请事先联络管理公司。

大厦为业主/使用人提供电梯运行服务，业主/使用人需爱护电梯、保持电梯清洁。电梯内禁止吸烟、涂抹、吐痰和抛掷果皮、纸屑等杂物；业主/使用人在使用过程中严禁装载超重、超长物品。

业主/使用人在使用电梯的过程中遇到问题或异常故障，应立即将情况报告物业管理处，物业管理处将对电梯做必要的维修及处理。

电梯处于维修状态时，除工程维修人员外，业主/使用人不得使用，以防发生意外。

凡因违反上述要求，业主/使用人承担由此产生的责任和费用。空调服务

整幢大厦提供空调服务，空调系统由风机盘管和新风机组构成，空调供应时间为：

办公室周一至周五早上8时至下午6时、周六9时至12时（周日及节假日停止空调供应），如业主/使用人要求以上供应时间以外之额外提供空调服务，费用由业主/使用人自付。

大厦自动系统

大厦自动系统主要包括暖通空调、给排水、照明与电梯管理智能化系统。并且由大厦地下一楼室内控制室监视系统运行，此系统将由专人24小时监控，保证大厦安全，紧急情况下，各客户在使用电梯时可通过电梯轿厢内之对讲与系统监控人员联络。

卫生间

大厦向业主/使用人提供卫生间设备、设施，并有专人负责清洁卫生间工作。

请勿在卫生间洗涤衣物或存放物品，并请保持其内部清洁。国际会议中心

以高科技的硬件，配备多功能的特点，如多媒体投影演示系统等，满足业主/使用人各种会务服务。业主/使用人如需租用，可与大厦物业管理部联系。

王子铂金饭店

提供一流的服务与一流的就餐环境，带来尊贵、豪华、舒适的用餐享受。

设备维修

为方便业主/使用人，物业管理处为业主/使用人单元内各种自用设备、设施提供维修服务，费用由用户承担，收费标准敬请详见《服务指南》。

邮递服务大厦通讯地址：

陕西省西安市高新技术开发区唐延路33号邮编：710065

物业管理处管理部提供代送邮件服务，业主/使用人如有需要，请于每日下午15：30点前将邮件送至物业管理处指定地点。

邮递服务内容包括：快递服务及信件分拣服务，敬请业主/使用人每日于自用信箱内自取信件、报刊等。

保险

大厦物业管理处提供保险服务，物业管理处负责购买大厦的第三者责任险、公共区域的财产险及物业管理处认为必要的其它险种，保额、保期及保险公司由物业管理处决定，费用从管理基金中支付。

业主需为其自有房产进行保险，业主可自行办理或委托大厦物业管理处代其办理保险事宜，费用由业主承担。

业主/使用人可自行为其使用单元内的财产、物品进行保险，或委托物业管理处代其办理保险事宜，费用由业主/使用人承担。

为了方便业主/使用人及统一安排，建议业主/使用人委托物业管理处统一购买保险。

业主/使用人不应做出使大厦和单元的保险成为无效或令该等保险的保金提高的行为。如有前述事情发生，则该业主/使用人需对因此产生的所有损失、损

害、费用、诉讼、索赔及要求或因此而引起的额外或增加的保金对物业管理处和其他业主/使用人承担责任。如因该业主/使用人之行为而令大厦或其中任何一部分遭受损失，而投保项下全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约之业主/使用人应立即将全部重建或修复损毁部分的费用支付与物业管理处。

清洁服务

大厦所有公共区域之清洁由物业管理处全权负责，所有有关此方面之意见和要求请随时提交给物业管理处，我们会及时给予高度的重视。

消灭害虫服务

大厦内所有区域内的消灭害虫服务将定期由指定防疫单位进行。办公室清洁服务

1）业主/使用人如需要对其单元内办公环境进行日常或特殊清洁服务，可与物业管理处联系进行安排。

2）为方便业主/使用人，由物业管理处安排的清洁服务时间一般在非工作时间进行，需用户提供必要的协助。

3）日常清洁服务包括：每日地毯吸尘、室内家具、桌面、台面的擦尘；及倾倒垃圾等。

4）特殊清洁服务包括：洗地毯、擦拭室内玻璃、空调风口、照明灯具清洁、硬地面打蜡、起蜡、清运单元内废弃物等。

服务费用敬请详见《服务指南》。

5）业主/使用人如需自行负责单元内清洁工作，请将垃圾封存于垃圾袋内，置于大厦每层的垃圾间内，并尽可能保持垃圾间的清洁，垃圾间的清扫工作由物业管理处负责。

办理临时出入证

装修公司雇员需办理临时出入证手续，有效期为一周，如有特殊情况，可提出申请与装修期相同。

第七部分安防、消防管理

安防事项

整个大厦范围提供闭路电视监控系统、巡更系统，监视点安排在重要部位，覆盖所有公共地区包括地面一层办公楼入口大堂、电梯箱内以及地下车道。请业主/使用人支持并配合安防人员的工作，保障全体业主/使用人的安全，敬请注意以下事项：

1）为保证大厦全体业主/使用人安全，所有业主/使用人需将一套办公室的钥匙保留在物业管理处；

2）下班以后或办公室无人时，请锁好门窗； 3）请不要将贵重财物存放在单元内；

4）在非标准时间内进入大厦，请主动出示身份证件并进行签入、签出登记； 5）所有访客在非标准时间进入大厦，需由被访者确认并进行登记； 6）当发现可疑迹象或突发事件发生时，应立即通知大厦物业管理处以便及时处理；

7）单元内物品运出大厦时，请到物业管理处办理物品出门手续；

8）禁止将武器、弹药、易燃易爆物品、化学品、毒品污染物或对社会具有不良影响的物品，带入或存放于大厦内；

9）请不要将私人物品放置在公共区域，如有丢失，请与物业管理处失物招领处联系，业主/使用人在公共区域内发现其它客人遗失的物品，敬请送到物业管理处失物招领处。

10）禁止在单元内进行违法交易及损害社会公德的不良行为。

11）大厦业主/使用人应选派安全负责人，参加所有大厦有关安全工作会议，并负责执行其规定。

消防措施

大厦单元内、电梯厅、公共区域装有和喷洒头。楼道内设有背景音乐、公共广播、应急广播和消防警铃系统。

业主/使用人应熟悉大厦消防及自救程序，熟悉消防疏散图，物业管理处将定期举行消防培训，届时欢迎业主/使用人参加。

绝对禁止堵塞一切消防控制系统、消防通道、应急出口/电梯、窗户、通向房顶的出口及大厦大堂并保证畅通无阻，禁止损坏消防设备及其它控制设备、设施。物业管理处有权将障碍物搬离和更换受到破坏的设备及设施，原责任者将负责所有由此而产生的费用。

消防设备（灭火器、消防水喉、消防水管等）设置在每层固定的位置，非特殊情况，不得擅自移动，如遇火情，业主/使用人有权使用以上设备进行灭火工作。

业主/使用人有责任为其单元购置必要消防设备。敬请业主/使用人注意以下事项：

1）请不要在非吸烟区域吸烟，在可吸烟区域，应谨慎处理好烟蒂及明火。 2）请不要在单元内使用明火、加热器、电烹饪设备、烤箱及熨斗等。功率在1千瓦以上的电器设备在未得到物业管理处批准前，不得带入大厦。如果业主/使用人希望在其单元内增加用电容量，应向物业管理处管理部提出申请，得到批准后，由工程部实施安装；

3）避免电器超负荷运转，如有异常，应立刻关闭并及时通知物业管理处； 4）使用过程中业主/使用人需定期自行检查、维护电器设备，确保各种电器设

备、线路及接口无松动及破损，如发现问题及时报修；

5）进行常规性检查自用单元内灭火器及其设备，确保其处于完好状态； 6）在人员离开办公室前，须关闭所有电器；

7）请不要在单元内存放大量纸盒、纸箱、纺织品等易燃物品； 8）不得在单元内存放易燃、易爆危险物品及液化气体等； 9）不得在单元内煮食；

10）业主应选派消防负责人，负责消防工作并组织参加大厦有关的消防培训课程。

消防系统

此系统包括：喷淋系统、消火栓系统，烟/温感报警系统、紧急广播系统、紧急事故照明系统、手动报警系统和手提灭火器等，消防控制中心设于地面一楼，消防控制系统会得到定期的测试以保证其正常的工作功能，如有意外火情发生，消防控制系统将自动显示信号，有序疏散人群，并及时扑灭火源。

当发现烟雾、火情或闻到强烈的异味时，不要惊慌，请保持冷静： 1）请用距离最近的电话通知大厦消防中心，并告之：

（1）着火或异味的准确位置（哪一座，哪一层，哪一个单元或靠近哪个单元）。

（2）火势或烟势及可能知道的原因。（3）是否有人被困或受伤。（4）报告人身份。

2）根据火情的情况，如可以控制，利用距你最近的消防设施、设备及时进行灭火，灭火后通知管理部到场核查。

3）如果火势较大，不能控制，应马上按下最近的火警报警按钮，并按以下程

序撤离现场；

在大厦任何单元内当听到火警报警铃声时： 1）请保持冷静，不要惊慌； 2）听从广播中发布的指令； 3）听从物业管理处工作人员的指挥；

4）切断所有电源，掐灭烟头。在时间允许的情况下，带好贵重物品； 5）关闭门窗；

6）沿最近消防通道、紧急出口和消防楼梯撤离，切勿靠近电梯间和使用电梯；

第八部分紧急事故处理

停电

大厦配供电系统由西工大开闭所引一路10千伏电缆专线供电，并备有1台400kw柴油机，以确保消防用电。

1）若发生停电事故，请立即向物业管理处报告故障地点； 2）保持镇定，避免使用明火照明；

3）业主/使用人认为必要时可准备手电、应急灯等物品放置于单元内，以备偶然停电时使用。

4）在断电时，如欲离开大厦，请勿使用电梯，请使用安置有紧急照明系统的消防楼梯。

5）大厦内备有应急发电机组，如遇大厦大范围停电，该机组则自动启用，保持临时照明。

发水

1）业主/使用人若发现发水情况，请立即向物业管理处报告事发位置以安排

及时抢修。

2）如发水地点在相邻位置，应采取预防措施，不要触及电器设备； 3）业主/使用人如需疏散，请关闭门窗，并将重要物品及重要文件、电脑磁盘转移；

4）尽快离开发水区域。盗窃

1）如有盗窃案件发生，请使用最近的电话立即向物业管理处报告情况并保护现场；

2）如有可疑事件发生，请立即通知物业管理处；

3）如果发现盗贼，请立即通知管理部并扭送大厦物业管理处。

4）尽可能准确详细地记录事件，请告之物业管理处您的姓名及联系电话，向人员及保安人员详述事件发生或发现经过。

第九部分服务事项

日常服务

1、咨询服务（在大楼内设询问处，为用户和来宾提供咨询，并在大楼醒目处设各类指示牌，标明公司名录及房号等资料） 2、信件报刊收发、分拣、递送至信报箱服务 3、出租汽车预约服务

4、定期发布一些旅游信息、气象信息、滚动新闻、世界时间的服务 5、报刊、杂志订阅服务

6、于日间时间提供代订飞机票、火车票的服务 7、于日间时间代定餐位 8、代联系搬家业务服务

9、业主/使用人对本大厦的物业管理的咨询服务，(包括大厦管理公司的介绍、本大厦的物业服务内容、及与业主/使用人有关的物业服务工作流程) 10、大厦保安服务（正门、运货门等） 11、大厦内部公共区域的保安服务 12、大厦外围保安巡逻服务 13、停车场的保安、交通指挥服务 14、大厦消防系统监控、检查服务

15、对业主/使用人进行消防知识培训、讲座服务有偿服务

1、代联系物业房屋出租服务 4、提供纯净水服务

5、业主房屋内部的各项功能设施安装及维修服务 6、小型商务办公室的租用服务 7、户内的专业保洁服务 8、温馨小药箱服务

9、其他清洁卫生的特约服务项目

10、配合业主/使用人进行小型工程的装修改造 11、业主/使用人所需要的其他特约保安服务 12、文件、名片等印刷服务

13、提供多功能会议场地、设备及人员服务 15、长途电话、传真、电讯服务

16、客户外出期间保管、代转传真、信件等 17、成批发放商业信函服务

18、提供计时停车车位 19、室内装修监督管理服务

20、办理有线电视的开通（费用由客户自理）服务 21、代办电脑终端入网安装 22、其他有偿服务

以上服务项目将根据服务需求逐项开展，服务费用收取标准敬请详见《服务指南》。

第十部分物业管理费及缴费事项

缴费事项

业主/使用人进驻前需付款项：

一、业主/使用人使用单元所涉及的相关费用： 1）管理费：

物业管理费于每季度起始月5号收取（遇法定节假日顺延，下同），业主/使用人应及时支付管理费及其他应付款项。物业管理费为人民币9.93元/建筑平米/月。物业管理费主要用于以下开支：

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费。房屋共用部位、公共设施、设备维修养护费用。绿化管理费。清洁卫生费。公共部位安全防范费。物业管理处的办公费用。物业管理处固定资产折旧费用。

法定税费。其它费用。

物业管理费于入伙时须预缴三个月物业管理费，自第四个月开始每三个月交纳一次，即预缴下季度物业管理费。 2）单元内部水、电费用：

水费：业主/使用人单元内的水费是根据每月水表读数及有关规定收取。

电费：业主/使用人单元内的电费是根据插卡预买式进行提前购买。 3）公共能源费：

由大厦物业管理处根据大厦整体公共区域能源费用，按建筑面积进行公摊。业主/使用人在负担单元内部供其使用的设施所消耗的水、电、电话、网络服务等费用的同时，亦须对公共能源费用进行按时交纳。此类费用同物业管理费一并收取，并会根据国家的相关规定而相应调整。缴费办法

业主/使用人将按月依时收到由物业管理处发出的收费通知单，不论单元是否空置，该用户必须在每月第一周内将物业管理费或其他费用交至物业管理处，如以支票支付费用，抬头请写戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公司。

逾期缴费处理办法：

物业管理处有权采取适当行动追讨业主/使用人所欠交的物业管理费，包括向该业主/使用人征收滞纳金或提出法律诉讼。租金管理费押金及预缴管理费：

业主/使用人必须在入驻之前缴付相当于一个月之物业管理费的押金作为业主

/使用人应缴付款项的保证；业主/使用人不可用该笔押金支付其应缴的费用。此押金将按每年或租期的管理预算做出调整。业主/装修施工企业装修相关费用：业主/装修施工企业装修前应付清以下费用：

1、装修押金：10元/建筑平米。如施工中对大厦产生损害，产生修复费用将从该押金中扣除，余额将予无息退还。 2、装修管理费：3元/建筑平米 3、停车场管理：

3.1停车位租赁及管理服务费

1) 地下车场车位租赁费：300元/个/月 2) 地面车场车位租赁费：200元/个/月

3) 车位管理服务费：地下：180元/个/月地上：150元/个/月 3.2地上停车费根据有关规定执行。 1）摩托车：25元/月 2）电动车：10元/月 3）自行车：8元/月 4、维修基金

4.1维修基金专项用于物业公用部位、公用设施、设备保修期满后的中修、大修、更新和改造。

4.2维修基金不敷使用时，按单元建筑面积向业主续筹。

4.3业主须在收到物业管理处通知之日起的三十日内依通知缴纳追加的维修基金。

4.4每年第一季度末向业主委员会公布上一年度维修基金的使用情况，提供财

务报告，建立及保存收支凭证，以供业主委员会审查。

第十一部分业主须知

为了确保大厦和全体业主/使用人的安全及大厦的正常使用，我们诚恳地希望业主/使用人认真执行以下规定：

1）保持大厦内宁静的工作环境，不要在大厦内大声喧哗；不要高音播放或演奏音乐；不要制造影响其它业主/使用人的噪音；

2）业主/使用人不得将任何动物、禽类带入大厦；

3）业主/使用人不得在单元内进行各种形式的商品零售买卖、展示活动。如需进行商业推广活动请事先与物业管理处联系，获得批准后方可进行；

4）业主/使用人不得擅自安装电线、天然气（煤气）管道、水管、烹饪、空调等设施。如业主/使用人希望对原有的线路、管网设施进行改动，必须得到物业管理处工程部的书面批准。有关改动的费用由业主/使用人承担；

5）未取得物业管理处的书面同意，业主/使用人不得改变大厦公共区域任何部分的外观及颜色（包括玻璃幕墙），不得在单元外墙、门窗上粘贴标识及宣传品；不得在窗户及外墙安装任何器械及其它固定设施；

6）业主/使用人不得在单元内举办大型娱乐活动、宗教仪式、舞会、音乐会及类似活动；

7）大厦内严禁携入及存放武器、弹药、毒品、易燃易爆品以及任何有公害及污染环境的物品，严禁私设电台；

8）不得在公共区域搭建任何形式的临时固定设施；不得践踏绿地及折损花草树木；不得在绿地内晾晒衣服及其它物品；不得堵塞防火通道、门窗及各种公共通道及入口；不得在单元内自行放置超重物品。

9）大厦所有区域内严禁吐痰、张贴、涂抹、随意排污及向楼外抛撒杂物。

10）如发现单元内或公共区域内大厦电器设备、管道或阀门出现问题，敬请业主/使用人尽快和物业管理处联系，物业管理处将负责公共区域的维修并承担其费用；

11）禁止窃电，未经物业管理处准许不可私自增大负荷或架设电气线路，不可拆卸原有电气线路设备。

12）当大厦内的电器设备、电气线路、水管、闸阀、水嘴、排污管等一切设施发生故障不能正常使用时，应及时通知物业管理处派专业人员负责维修。业主/使用人的自用设备维修费用由该业主/使用人自行支付。任何设施的损坏如果责任由业主/使用人造成，则维修费用由业主/使用人支付。

13）不得在天台、平台及单元窗外安装各种类型的天线。

14）业主/使用人应认真阅读本手册及有关文件并遵照执行，如果业主/使用人因本身疏忽或错误而损害了大厦物业管理处和其它业主/使用人的人身或财产等权益时，该业主/使用人应对自己在大厦内活动的使用人、访客等向物业管理处负责，保证这些人员不发生损及大厦的行为；

15）如果业主/使用人的疏忽和错误造成了大厦任何部分的损毁，而该损毁部分在保险公司的投保项下的保金不足以重建或修复损毁部分时，则该责任业主/使用人应承担重建或修复的法律及经济责任。

16）业主/使用人如长期离开其使用单元，应及时将其名称、通讯地址、联系电话等通知客户服务部，以便物业管理处及时有效的向业主/使用人送达大厦有关通知、函件等。

17）业主/使用人不得直接惩戒物业管理处属下的职员，如对任何职员不满，应向物业管理处提出，由物业管理处采取必要的管理或处罚措施。

常用电话

11.1戴德梁行迈科国际物业管理处

11.2报警电话110 11.3火警电话119 11.4急救中心120

11.5市内电话号码查询114 11.6电话故障112

11.7中国移动查询10086 11.8国立仁和（川菜） 11.9阿林鲍鱼（粤菜） 11.10星巴克咖啡 11.11真爱娱乐广场 11.12志诚丽柏酒店 11.13戴斯酒店 11.14天天快递 11.15车辆租赁 11.16鲜花礼品店 11.17机票订购 11.18火车票订购

文件名称文件编号归口部门

《业主公约》 DTZ-MK-PD-10-S 物业管理部迈科

第一部分物业管理公司概况

业主公约目录

国际大厦

第二部分迈科国际大厦概况第三部分大厦管理第四部分装修管理第五部分停车管理第六部分配套设施服务管理第七部分安防、消防管理第八部分紧急事故处理第九部分服务事项

第十部分物业管理费及缴付事项第十一部分业主须知

第一部分物业管理公司概况

迈科国际大厦由戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公司负责进行物业管理。

长、共创佳绩。

迈科国际大厦物业管理处各部门及主要职责：

第二部分迈科国际大厦概况

念、独具一格的建筑风格、智能化的内外配置与生态化的人居环境使大厦被评为“西安市十大地标建筑”。

环境及配套设施

物料及装饰

大厦外观

格现代典雅，气势恢弘。

夜景照明效果

每当夜幕降临，大厦独特的夜景灯饰光彩四溢，犹如一颗璀璨的明珠，成为周边区域最靓丽的一道风景。

智能化设施

停车系统：引进进口全自动智能型停车系统。其优点为除了考虑到人的健康与安全之外，同时亦考虑到车的安全，并从根本实现人车分流。

第三部分大厦管理

入驻迈科国际大厦，是您良好事业的开端。本手册可以帮助您更熟悉大厦的情况，更加富有效率地工作，同时我们将竭诚为您提供最优质的服务保证。

业主/使用人服务联络方式

在业主/使用人需要大厦提供服务时，敬请与物业管理处联系。迈科国际大厦标准服务时间

星期一至星期五上午八时三十分至下午五时三十分星期六上午九时至中午十二时

为保障大厦及广大业主/使用人的安全，任何业主/使用人欲在非标准服务时

间及周末或公共假日期间进入大厦，敬请出示本人身份证明，并根据大厦物业管理处的要求签入、签出。

晚23：00前要求人员离开大厦，大厦内不应留宿过夜。投诉及建议

迁入手续

在签订了购买协议或租赁合约后，业主/使用人敬请按如下程序办理迁入手续：

避免给他人造成不便；

Ⅱ）注意保护大厦公共区域的设施、设备，如造成损坏，业主/使用人应进行相应的赔偿；

Ⅲ）向物业管理处递交一份搬入物品清单；

2）业主/使用人迁入前需按规定缴纳有关款项，敬请详见本手册《物业管理费及缴付事项》；

3）与物业管理处联系，安排办理迁入前的单元设施、设备查验手续； 4）敬请业主/使用人亲自在物业管理处办理领取单元钥匙事宜；

迁出手续

业主/使用人如需迁出，敬请按如下程序办理： 1）请提前两个月书面通知物业管理处；

2）与物业管理处联系，申请办理车位及其它所有退约手续；

3）告知准确的迁出日期，由物业管理处负责协调迁出大厦；如使用大厦外劳动力，应经过物业管理处认可；

4）如业主/使用人迁出时未将装修过的区域恢复到使用前的状态，则物业管理处工程部将负责完成，费用由业主/使用人承担；

Ⅱ）注意保护大厦公共区域的设施、设备，如造成损坏，应进行相应的赔偿； Ⅲ）向物业管理处递交一份搬出物品清单；

物品运送

除业主/使用人迁入、迁出大厦需要参照大厦迁入、迁出手续办理外，业主/使用人需按如下程序搬运大件物品：

业主/使用人搬运物品应尽可能安排在非工作时间，不应影响其它业主/使用

人的正常使用和工作。

业主/使用人在物品搬运过程中，应对大厦物品、设施爱护使用。业主/使用人应派专人监督搬运过程的实施。

凡因违反上述要求，业主/使用人需承担因此产生的责任和费用。大厦智能信息系统

在每层弱电井内配置通讯、网络设备，信息点（电话、网络）：通讯系统

大厦备有完善的通讯系统，可为业主/使用人提供优良的服务。公司名录牌及名牌

在大厦大堂提供印有公司名称及单元号码的公司名录牌，业主/使用人申请手续如下：

1）向物业管理处提出申请并填写表格，同时提供公司中英文名称及公司营业执照复印件一份；

2）置于大厦大堂的公司名录牌，制作费用由物业管理处负担。

3）业主/使用人要求增加或更换名录牌，由物业管理处统一制作并安装，费用由业主/使用人承担。

4）业主/使用人有办公室门外的公司名牌，由物业管理处统一制作并安装、费用由业主/使用人承担。

第四部分装修管理

业主装修手续

行装饰装修。

一、装修工程申请程序：

10、装修申报：业主及装修施工企业须提前一周向物业管理处申报，需提交：

1）详细填写的装修申请表 2）装修方案

包括：a、施工图纸（平、立面图）包括吊顶走线、电路改动

b、地面设计资料、给排水及防水系统设计 3）动用明火申请表

4）施工企业营业执照正本（复印留底）、资质证书和有关证件 11、签订《装修管理协议》、《消防责任书》 12、交纳装修保证金及管理费：

13、业主/使用人及装修施工企业需缴纳装修保证金及装修监督管理费，用以

保证施工期间不损坏物业及共用设施设备，按照已批核的图纸进行施工，并符合本管理规定及国家有关法规。具体收费标准详见《迈科国际大厦二次装修手册》。 14、领取装修施工许可证。

15、办理装修人员临时出入证向物业管理处交验：

1）身份证原件（复印留底）。

2） 1寸证件照两张。

16、装修过程中物业管理处填写工程验收书，工程人员及安防员随时进入施

工现场巡查。

17、装修完毕后，业主/使用人告知物业管理处，物业管理处对该物业装修是

否符合规定进行审核。 18、退还装修保证金。

I）装修过程中无违章行为发生，交还核发的装修许可证及临时出入证。装修工程经审核符合要求，退还装修保证金。

II）装修完毕，经物业管理处工程部对该物业装修检查合格，使用三个月无问题后方能无息退还装修保证金。

二、装修施工规范：

为确保物业和公共设施的安全，各业主/使用人及装修施工单位均须遵守以下规范。装修范围：

33、任何时候不得改变房屋的柱、梁、承重墙、屋面防水隔热层，上下水管道，电路等，如确有装修要求时，必须提出书面申请，经物业管理处工程师审定后方可施工。

34、未经物业管理处书面同意，业主/使用人不得在公共区域进行改建或加建任何招牌或装饰物。

35、未经物业管理处书面同意，业主/使用人均不可招贴、安装任何广告或装饰于外墙或单元前或任何公共地方。

36、如需安装其它电子防盗设施，必须向物业管理处申请，批准后方可实施；

37、不准擅自改变原有外门、窗的规格及外立面墙装饰。 38、不准凿除楼面、地面、墙面，装修时要防止破坏防水层结构。

39、室内各区域活荷载均有，在装修施工中堆放材料及铺、设装修装饰材料

均不得超过此标准，否则，由此造成的一切损失，均由施工企业及业主/使用人承担。

40、大厦工程整体交付使用后，装修时间必须安排在每天下午六时至次日上午六时,双休日、节假日为上午十时至下午八时，不得延长施工时间，以免影响他人工作及安全。

41、装修人员必须严格执行有关消防条例规定及其它法律、法规。 42、大厦内的消防设施，设备不允许擅自动用或变更。 43、不得使用未做阻燃处理的超量可燃材料。

44、施工现场禁止吸烟。不得使用电炉、煤气。装修公司在装修现场应备手提灭火器。

45、为确保大厦整体环境和安全，装修期间装修人员原则上不准在大厦及业主装修室内留宿；如需留宿，必须在物业公司登记备案。所有机器、工具、设备、包裹或材料等进入大厦时需事先申报备案，若需撤离时，必须持有物业管理处的出门条，安防员才可放行。

46、业主/使用人及装修人员的装修合同及工程款直接由双方商定，装修期间物业管理处有权对违章施工，工程进度。文明施工和维护公共设施执行监督管理责任。

47、装修施工企业要保证遵守装修规章，不得占用和损坏公共设施及公共场地。 48、装修材料搬运时只能经消防通道或物业管理处指定的临时货梯搬运。砂子、水泥和垃圾等必须用尼龙袋或麻包袋装袋运输，防止碰伤污染公共墙壁、楼梯及环境。如有污染环境的情况，装修公司要负责清理。

49、装修不得将混凝土、砂石瓦砾、油漆或其它杂物倒入厕所或下水道；施工过程中应采取适当的遮蔽措施，以防堵塞排水管。

50、应保证原供水、供电、供暖、电话线路、红外线防盗系统、燃气管道等相关设施的完好。未经物业管理处同意不得擅自更改上述设施管线及配套设施运行。

51、进入大厦运送装饰材料的车辆，必须遵守大厦行车及道路的管理规定，必须既停、即运、既卸、即走，不得阻塞交通要道，影响大厦环境。卸运水泥、砂石、调和水泥沙浆等地面应垫铁皮或厚胶合板，不得直接倒在路上。 52、装修公司对装修垃圾必须做到袋装化，并运至物业管理处指定地点，清运时间为每日下午六时三十分至八时三十分，不得将垃圾从高空抛下；不得将垃圾堆放在大厦其它地方，如果乱倒乱放被处罚后果自负。

53、为保护业主的权益，物业管理处对装修人员的合理制约规定，敬请业主/使用人予以充分配合。

54、所有装修工程只限在《装修施工许可证》指定的单元内进行，不得在走廊、通道或其它公共地方进行，更不得再接工程而不办手续。而且一切工具材料、砂石、水泥等也必须放在装修单元内，不得占用楼宇内公共地方或通道走廊，以保障其它业主/使用人的利益。

55、装修施工许可证需贴示于装修单元的门外，以便核查。

56、物业管理处工作人员有权检查、抽查装修人员的临时工作证及相关身份证等证明文件，不得拒绝。如发现证件过期，立即没收工作证并重新登记办理并按过期天数每天罚款50元。

57、物业管理处有权停止违章施工人员进行装修工作，如多次违章者，物业管理处有权采取有效措施阻止直至取消该装修企业今后进入大厦接受装修任务的资格。

58、施工后，施工队和业主向物业管理处申请验收后应交回进场《装修施工许可证》和《临时出入证》，如有丢失在装修保证金中扣除押金50元/证。 59、隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，物业管理处有权安排拆除隐蔽部分遮挡再进行验收，由此造成的损失有业主自己负责。

60、装修工程完毕半年内如发现因装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品或公共设施等仍由装修业主负责修复和赔偿。

61、装修发生违章行为，业主/使用人、装修公司均为第一责任者，均承担责任损失和接受处罚并限期复原。物业管理处有权采取一切必要措施（如暂停水、电等）予以阻止和处罚。

62、房屋装修前发现的问题由物业管理处负责联系处理。

63、装修之日起出现的一切问题（指行为造成的）均由装修公司负责。、审阅图则

在进行单元内部装修前，必须预先缴交设计图则给物业管理处，在得到物业管理处书面批准后，方可进行装修。希望业主/使用人和我们一起维护大厦的装修秩序。为创造安全和文明卫生的环境而共同努力。

第五部分停车管理

停车设施机动车

自行车

业主/使用人如长期使用自行车停车场，敬请与物业管理处联系办理有关手续。

车场有关费用敬请详见本手册《物业管理费及缴付事项》。停车场使用规定

为保证停车场的使用及满足业主/使用人的需求，所有使用车场之业主/使用人或雇员，须遵守并听从大厦管理员指挥，规定如下：

1）地下停车场及自行车存放处为24小时开放；

2）业主/使用人根据本手册《物业管理费及缴付事项》中要求，缴纳停车证的费用，并需于到期日前10天办理续租；

3）业主/使用人应遵守指示牌上规定的行车路线及停车场规则，其中包括停车线、限高、及出入口；停车场限速为5公里/小时；

4）不应在非停车区域停车；

5）停车场区域内严禁加油、修车、吸烟；

6）在停车场地，禁止存放危险品，如：汽油、柴油、油漆、纸张和纸箱等； 7）严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃易爆物品进入停车场；

8）业主/使用人应特别注意地下停车场的限高，货车不应进入停车场，停车场的限高为2.3米；

9）业主/使用人应将车辆停在所租用的固定停车位内，避免阻碍其它车辆停泊；

10）如因在停车场内行驶或停放过程中造成其它设备、设施的损坏，业主/使用人需根据物业管理处之规定照价赔偿；

11）如业主/使用人屡次违反停车场规定，物业管理处有权收回停车证、禁止其使用地下停车场。

12）业主/使用人应保管好个人物品，避免物品遗留在车内。如因此造成车辆之损坏，物业管理处不承担任何相应责任。

第六部分配套设施服务管理

电梯

业主/使用人在使用电梯的过程中遇到问题或异常故障，应立即将情况报告物业管理处，物业管理处将对电梯做必要的维修及处理。

电梯处于维修状态时，除工程维修人员外，业主/使用人不得使用，以防发生意外。

凡因违反上述要求，业主/使用人承担由此产生的责任和费用。空调服务

整幢大厦提供空调服务，空调系统由风机盘管和新风机组构成，空调供应时间为：

大厦自动系统

卫生间

大厦向业主/使用人提供卫生间设备、设施，并有专人负责清洁卫生间工作。

请勿在卫生间洗涤衣物或存放物品，并请保持其内部清洁。国际会议中心

以高科技的硬件，配备多功能的特点，如多媒体投影演示系统等，满足业主/使用人各种会务服务。业主/使用人如需租用，可与大厦物业管理部联系。

王子铂金饭店

提供一流的服务与一流的就餐环境，带来尊贵、豪华、舒适的用餐享受。

设备维修

为方便业主/使用人，物业管理处为业主/使用人单元内各种自用设备、设施提供维修服务，费用由用户承担，收费标准敬请详见《服务指南》。

邮递服务大厦通讯地址：

陕西省西安市高新技术开发区唐延路33号邮编：710065

邮递服务内容包括：快递服务及信件分拣服务，敬请业主/使用人每日于自用信箱内自取信件、报刊等。

保险

业主需为其自有房产进行保险，业主可自行办理或委托大厦物业管理处代其办理保险事宜，费用由业主承担。

业主/使用人可自行为其使用单元内的财产、物品进行保险，或委托物业管理处代其办理保险事宜，费用由业主/使用人承担。

为了方便业主/使用人及统一安排，建议业主/使用人委托物业管理处统一购买保险。

业主/使用人不应做出使大厦和单元的保险成为无效或令该等保险的保金提高的行为。如有前述事情发生，则该业主/使用人需对因此产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此而引起的额外或增加的保金对物业管理处和其他业主/使用人承担责任。如因该业主/使用人之行为而令大厦或其中任何一部

分遭受损失，而投保项下全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约之业主/使用人应立即将全部重建或修复损毁部分的费用支付与物业管理处。

清洁服务

大厦所有公共区域之清洁由物业管理处全权负责，所有有关此方面之意见和要求请随时提交给物业管理处，我们会及时给予高度的重视。

消灭害虫服务

大厦内所有区域内的消灭害虫服务将定期由指定防疫单位进行。办公室清洁服务

1）业主/使用人如需要对其单元内办公环境进行日常或特殊清洁服务，可与物业管理处联系进行安排。

2）为方便业主/使用人，由物业管理处安排的清洁服务时间一般在非工作时间进行，需用户提供必要的协助。

3）日常清洁服务包括：每日地毯吸尘、室内家具、桌面、台面的擦尘；及倾倒垃圾等。

4）特殊清洁服务包括：洗地毯、擦拭室内玻璃、空调风口、照明灯具清洁、硬地面打蜡、起蜡、清运单元内废弃物等。

服务费用敬请详见《服务指南》。

办理临时出入证

装修公司雇员需办理临时出入证手续，有效期为一周，如有特殊情况，可提出申请与装修期相同。

第七部分安防、消防管理

安防事项

1）为保证大厦全体业主/使用人安全，所有业主/使用人需将一套办公室的钥匙保留在物业管理处；

2）下班以后或办公室无人时，请锁好门窗； 3）请不要将贵重财物存放在单元内；

7）单元内物品运出大厦时，请到物业管理处办理物品出门手续；

8）禁止将武器、弹药、易燃易爆物品、化学品、毒品污染物或对社会具有不良影响的物品，带入或存放于大厦内；

10）禁止在单元内进行违法交易及损害社会公德的不良行为。

11）大厦业主/使用人应选派安全负责人，参加所有大厦有关安全工作会议，并负责执行其规定。

消防措施

大厦单元内、电梯厅、公共区域装有和喷洒头。楼道内设有背景音乐、公共广播、应急广播和消防警铃系统。

业主/使用人应熟悉大厦消防及自救程序，熟悉消防疏散图，物业管理处将定期举行消防培训，届时欢迎业主/使用人参加。

业主/使用人有责任为其单元购置必要消防设备。敬请业主/使用人注意以下事项：

3）避免电器超负荷运转，如有异常，应立刻关闭并及时通知物业管理处； 4）使用过程中业主/使用人需定期自行检查、维护电器设备，确保各种电器设备、线路及接口无松动及破损，如发现问题及时报修；

5）进行常规性检查自用单元内灭火器及其设备，确保其处于完好状态；

6）在人员离开办公室前，须关闭所有电器；

7）请不要在单元内存放大量纸盒、纸箱、纺织品等易燃物品； 8）不得在单元内存放易燃、易爆危险物品及液化气体等； 9）不得在单元内煮食；

10）业主应选派消防负责人，负责消防工作并组织参加大厦有关的消防培训课程。

消防系统

当发现烟雾、火情或闻到强烈的异味时，不要惊慌，请保持冷静： 1）请用距离最近的电话通知大厦消防中心，并告之：

（1）着火或异味的准确位置（哪一座，哪一层，哪一个单元或靠近哪个单元）。

（2）火势或烟势及可能知道的原因。（3）是否有人被困或受伤。（4）报告人身份。

2）根据火情的情况，如可以控制，利用距你最近的消防设施、设备及时进行灭火，灭火后通知管理部到场核查。

3）如果火势较大，不能控制，应马上按下最近的火警报警按钮，并按以下程序撤离现场；

在大厦任何单元内当听到火警报警铃声时：

1）请保持冷静，不要惊慌； 2）听从广播中发布的指令； 3）听从物业管理处工作人员的指挥；

4）切断所有电源，掐灭烟头。在时间允许的情况下，带好贵重物品； 5）关闭门窗；

6）沿最近消防通道、紧急出口和消防楼梯撤离，切勿靠近电梯间和使用电梯；

第八部分紧急事故处理

停电

大厦配供电系统由西工大开闭所引一路10千伏电缆专线供电，并备有1台400kw柴油机，以确保消防用电。

1）若发生停电事故，请立即向物业管理处报告故障地点； 2）保持镇定，避免使用明火照明；

3）业主/使用人认为必要时可准备手电、应急灯等物品放置于单元内，以备偶然停电时使用。

4）在断电时，如欲离开大厦，请勿使用电梯，请使用安置有紧急照明系统的消防楼梯。

5）大厦内备有应急发电机组，如遇大厦大范围停电，该机组则自动启用，保持临时照明。

发水

1）业主/使用人若发现发水情况，请立即向物业管理处报告事发位置以安排及时抢修。

2）如发水地点在相邻位置，应采取预防措施，不要触及电器设备；

3）业主/使用人如需疏散，请关闭门窗，并将重要物品及重要文件、电脑磁盘转移；

4）尽快离开发水区域。盗窃

1）如有盗窃案件发生，请使用最近的电话立即向物业管理处报告情况并保护现场；

2）如有可疑事件发生，请立即通知物业管理处；

3）如果发现盗贼，请立即通知管理部并扭送大厦物业管理处。

4）尽可能准确详细地记录事件，请告之物业管理处您的姓名及联系电话，向人员及保安人员详述事件发生或发现经过。

第九部分服务事项

日常服务

4、定期发布一些旅游信息、气象信息、滚动新闻、世界时间的服务 5、报刊、杂志订阅服务

6、于日间时间提供代订飞机票、火车票的服务 7、于日间时间代定餐位 8、代联系搬家业务服务

9、业主/使用人对本大厦的物业管理的咨询服务，(包括大厦管理公司的介绍、本大厦的物业服务内容、及与业主/使用人有关的物业服务工作流程)

10、大厦保安服务（正门、运货门等） 11、大厦内部公共区域的保安服务 12、大厦外围保安巡逻服务 13、停车场的保安、交通指挥服务 14、大厦消防系统监控、检查服务

15、对业主/使用人进行消防知识培训、讲座服务有偿服务

1、代联系物业房屋出租服务 4、提供纯净水服务

5、业主房屋内部的各项功能设施安装及维修服务 6、小型商务办公室的租用服务 7、户内的专业保洁服务 8、温馨小药箱服务

9、其他清洁卫生的特约服务项目

10、配合业主/使用人进行小型工程的装修改造 11、业主/使用人所需要的其他特约保安服务 12、文件、名片等印刷服务

13、提供多功能会议场地、设备及人员服务 15、长途电话、传真、电讯服务

16、客户外出期间保管、代转传真、信件等 17、成批发放商业信函服务 18、提供计时停车车位 19、室内装修监督管理服务

20、办理有线电视的开通（费用由客户自理）服务 21、代办电脑终端入网安装 22、其他有偿服务

以上服务项目将根据服务需求逐项开展，服务费用收取标准敬请详见《服务指南》。

第十部分物业管理费及缴费事项

缴费事项

业主/使用人进驻前需付款项：

一、业主/使用人使用单元所涉及的相关费用： 1）管理费：

物业管理费于每季度起始月5号收取（遇法定节假日顺延，下同），业主用人应及时支付管理费及其他应付款项。物业管理费为人民币9.93元/建筑平米/月。物业管理费主要用于以下开支：

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费。房屋共用部位、公共设施、设备维修养护费用。绿化管理费。清洁卫生费。公共部位安全防范费。物业管理处的办公费用。物业管理处固定资产折旧费用。法定税费。其它费用。

/使物业管理费于入伙时须预缴三个月物业管理费，自第四个月开始每三个月交纳一次，即预缴下季度物业管理费。 2）单元内部水、电费用：

水费：业主/使用人单元内的水费是根据每月水表读数及有关规定收取。

电费：业主/使用人单元内的电费是根据插卡预买式进行提前购买。 3）公共能源费：

逾期缴费处理办法：

物业管理处有权采取适当行动追讨业主/使用人所欠交的物业管理费，包括向该业主/使用人征收滞纳金或提出法律诉讼。租金管理费押金及预缴管理费：

业主/使用人必须在入驻之前缴付相当于一个月之物业管理费的押金作为业主/使用人应缴付款项的保证；业主/使用人不可用该笔押金支付其应缴的费用。此押金将按每年或租期的管理预算做出调整。

业主/装修施工企业装修相关费用：业主/装修施工企业装修前应付清以下费用：

3.1停车位租赁及管理服务费

4) 地下车场车位租赁费：300元/个/月 5) 地面车场车位租赁费：200元/个/月 6) 车位管理服务费：180元/个/月 3.2地上停车费根据有关规定执行。 1）自行车临时存放费用： 2）摩托车：25元/月 3）电动车：10元/月 3）自行车：8元/月 4、维修基金

4.1维修基金专项用于物业公用部位、公用设施、设备保修期满后的中修、大修、更新和改造。

4.2维修基金不敷使用时，按单元建筑面积向业主续筹。

4.3业主须在收到物业管理处通知之日起的三十日内依通知缴纳追加的维修基金。

4.4每年第一季度末向业主委员会公布上一年度维修基金的使用情况，提供财务报告，建立及保存收支凭证，以供业主委员会审查。

第十一部分业主须知

为了确保大厦和全体业主/使用人的安全及大厦的正常使用，我们诚恳地希望业主/使用人认真执行以下规定：

1）保持大厦内宁静的工作环境，不要在大厦内大声喧哗；不要高音播放或演奏音乐；不要制造影响其它业主/使用人的噪音；

2）业主/使用人不得将任何动物、禽类带入大厦；

3）业主/使用人不得在单元内进行各种形式的商品零售买卖、展示活动。如需进行商业推广活动请事先与物业管理处联系，获得批准后方可进行；

6）业主/使用人不得在单元内举办大型娱乐活动、宗教仪式、舞会、音乐会及类似活动；

7）大厦内严禁携入及存放武器、弹药、毒品、易燃易爆品以及任何有公害及污染环境的物品，严禁私设电台；

9）大厦所有区域内严禁吐痰、张贴、涂抹、随意排污及向楼外抛撒杂物。 10）如发现单元内或公共区域内大厦电器设备、管道或阀门出现问题，敬请

业主/使用人尽快和物业管理处联系，物业管理处将负责公共区域的维修并承担其费用；

11）禁止窃电，未经物业管理处准许不可私自增大负荷或架设电气线路，不可拆卸原有电气线路设备。

13）不得在天台、平台及单元窗外安装各种类型的天线。

17）业主/使用人不得直接惩戒物业管理处属下的职员，如对任何职员不满，应向物业管理处提出，由物业管理处采取必要的管理或处罚措施。

常用电话

11.1戴德梁行迈科国际物业管理处

11.2报警电话110 11.3火警电话119 11.4急救中心120

11.5市内电话号码查询114 11.6电话故障112

11.7中国移动查询10086 11.8国立仁和（川菜） 11.9阿林鲍鱼（粤菜） 11.10星巴克咖啡 11.11真爱娱乐广场 11.12志诚丽柏酒店 11.13戴斯酒店 11.14天天快递 11.15车辆租赁 11.16鲜花礼品店 11.17机票订购 11.18火车票订购文件名称文件编号归口部门《业主公约（合同）》 DTZ-MK-PD-11-S 物业管理部迈科国际大厦业主公约（合同）

甲方：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公司乙方：

楼号：

为加强迈科国际大厦写字楼(以下简称“本物业”)的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，明确大厦的管理、维修责任，保障大厦设施的正常运营和使用，保证大厦保值和升值，并为大厦创造一个安全、清洁、有序的办公与商务环境，根据国家有关物业管理的法规，制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。第一章定义

大厦：是座落于西安市高新技术产业开发区唐延路中段迈科国际大厦，其中包括地上、地下所有建筑物及附属配套设施及规划红线范围内的所有土地、绿化区、道路和设施。包括：

（A）地下一层划分为若干车位的车库；

（B）地上第六层至第二十四层的主体及一至五层酒店；

单元：是指大厦内可以租赁或使用的房产，即每一业主在大厦内所租赁的单元房产。

业主：是指根据相关的租赁合同拥有大厦全部或部分单元的房产使用权的一个或多个法人与自然人及开发商。

使用人：是指业主所承租单元的承租人、借用人、代理人（受托人）、雇员、访客及业主许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。

公共部位：是指大厦内不为某一业主单独享有使用权的地方，其中包括但不限于广场入口、入口大堂、公用车位、门窗、外墙、天台、楼道、楼梯、楼梯间、电梯间、行人道、行车道、绿化区、平台、垃圾房、卫生间、冷冻机房、管道井、电表房、后备发电机房、水泵房、消防系统泵房、仓库、消防控制中心、电话交换机房、热交换站、数据交换机房、天井、水箱间、货梯机房、电梯机房

及其它划归公共使用的部位。

公共设备：是指大厦内不为某一业主单独使用和维护而购置、安装或敷设的设备、装置，其中包括但不限于大厦空调系统、通风系统、防排烟系统、消防系统、保安系统、电梯设备、供电系统、照明设备、共用天线、智能办公信息系统、水泵、供排水系统、沟、渠污水处理系统等。

物业管理服务费：是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳，用于支付大厦正常运转及其因管理和日常维护大厦而花费的费用。

单元内部能源费用：是指各业主单元内实际发生的电力、空调、水等费用。本公约：是指对《迈科国际大厦业主公约》，并包括所有附属及相关文件等。不可抗力：是指地震、台风、水灾、火灾、战争以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的事故与事件。

第二章总则

1大厦各业主及其使用人同意由开发商全权选择并指定戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公司为大厦的物业管理公司。管理公司受开发商全权委托，负责大厦的物业管理。

2本公约一经各方签署，其所有条款与规定即对管理公司、开发商、业主及使用人具有同等法律约束力。

3物业管理区域内业主大会可根据实际需要对此业主公约进行修改，并与各业主就本公约未详尽规定的事项签订大厦业主补充公约，该补充公约与本公约具有同等法律效力。

4大厦业主有权召开业主大会，并有权选举产生业主委员会，维护全体业主的利益。业主委员会有权就大厦的管理事宜向管理公司提出建议，监督管理公司对大厦的管理工作，根据迈科国际大厦《迈科国际大厦物业管理服务协议》与管

理公司交涉、商讨管理公司对大厦的管理职责范围、合同期满后管理期限的延续等问题。

第三章物业服务与物业管理

管理公司根据本公约的规定，对大厦实行如下管理，并为大厦开发商、业主及使用人提供有关服务，其中包括（但不限于）：

1安排安防人员负责大厦及公共设备等的安全保卫，维持公共秩序，交通秩序，使大厦处于良好、安全的环境中，保障开发商、业主及广大使用人的安全。

2负责大厦的消防安全，对大厦消防系统进行不间断地维护、监控，使大厦内各项消防工作符合有关消防部门的要求，并全力配合消防部门的消防工作，保障开发商、业主及广大使用人的安全。

3负责大厦公共部位、公共设施的清洁卫生，包括环境绿化保养等，清除大厦垃圾、污物（单元内垃圾除外），为开发商、业主及使用人提供良好的工作、生活环境。

4负责大厦的安全保卫、公共秩序、清洁卫生及工程维修、环保绿化、消防、照明，并委派管理人员根据本公约规定管理大厦及所属区域，为大厦开发商、业主及使用人提供相关服务。

5采取一切必要的、有益的措施或步骤以使大厦的各项工作符合各项有关法律规定，代表业主及其他使用人与部门或法律机构等交涉有关大厦的设备、服务和管理等事宜。

6以管理公司名义签订与大厦管理相关的合约，聘用、雇佣及解聘律师、建筑师、专业顾问、承建商及管理公司工作人员。以管理公司名义提出或进行任何涉及大厦管理的法律诉讼程序。

7购买大厦的公众责任险、公共区域的财产险及管理公司认为必要的其它险

种，保额、保期及保险公司由管理公司决定，费用从物业管理服务费中支付。业主须为其自有单元房产进行保险，业主可自行办理或委托大厦物业管理公司代其办理保险事宜，费用由业主自付。

8维护大厦公共设备的正常运行，检查并修缮缺陷；酌情决定替换零件及必要物品，并可决定对公共设备进行增购、更换及保险等，所需费用从物业管理服务费中支付。

9因维修、消防、安全、清洁等原因，管理公司在合理的情况下，可进入业主单元内部；遇紧急事故，在未经通知的情况下，可由大厦安防人员陪同进入业主单元内部处理事故。如有因疏忽行为造成业主经济损失的情况，管理公司将酌情安排合理赔偿。

10保持大厦处于良好运行状态。如出现管理公司不能控制的情况或非管理公司原因，而使大厦内任何设备的正常运行中断，如水、电、空调的正常供应中断，则管理公司不对任何可能引起的损失承担赔偿责任，惟出现该情况时，管理公司必须尽全责，全力协助恢复至正常。同时，本公约的规定以及业主缴付物业管理服务费和其他费用的责任亦不因此而受到任何影响。

11防止出现或清除大厦内外及该土地上违反租赁合同及本公约及《迈科国际大厦业主手册》的规定而设置的任何结构、装置和其他物体，并责成有关业主或使用人对由于管理公司拆除上述物体而产生的损失做出赔偿。

12在业主书面委托或授权同意的情况下，代业主出租其单元，并协助制定出租费用。

13按本公约规定向业主收取维修基金、物业管理服务费用、能源费及相关押金及按法律和有关规定应由业主支付的其他费用。

14为开发商、业主及使用人提供《迈科国际大厦业主手册》上的各项服务。

15办理一切为维护及管理大厦而需合理进行的其他事项。第四章物业管理服务费与维修基金

管理大厦的支出分经常性支出与非经常性支出，费用分物业管理服务费与维修基金两部分，经常性支出以每月向业主或使用人定期收取物业管理服务费的方式支付，非经常性支出由管理公司安排从维修基金中支付。

各项费用以人民币计收，收费标准以业主手册中规定的并经物价局备案或审批的单价标准执行。

（一）物业管理服务费

1经常性支出以每月收取物业管理服务费的方式支付，管理大厦各部分的管理支出费用由业主或使用人按建筑面积比例分摊承担。业主或使用人应付的物业管理服务费需足以支付各项有关管理大厦所需的费用。单元内部的电费、水费根据读表数缴纳，由业主或使用人自付。

物业管理服务费将支付（包括但不限于）以下内容： …与大厦有关、规定的公共税费。

…与大厦有关的物业市场推广拓展、广告及公共关系费用。

…公共设备及水、电、气、电缆、通信电路、信息系统的日常维修、公共部位照明及公共排污费。

…公共部位、公共设备的日常维修保养（不包括大中修）、污水处理、卫生清洁、保安、照明、环保、绿化等费用。

…聘请管理、维修、会计、法律等专业顾问的费用。 …管理公司的行政经营费用。 …物业管理公司固定资产折旧。

…管理公司员工的工资、福利及劳保费用。

…节假日布置大厦等费用。 …管理公司酬金。 2物业管理服务费缴付办法

…单元交付业主之日前，业主需预缴三个月的物业管理费，自第四个月开始每三个月缴纳一次，即预缴下季度物业管理费，缴纳日期为起始月10号之前。

…上述物业管理服务费对纳入物业管理服务范围的已竣工但尚未出售，或因业主方原因未能按时交给物业使用人的物业（空置房），其费用由业主按实际发生额缴纳。从第七个月起按应缴费用的70%缴纳。

3物业管理服务费数额

业主或使用人于单元交付使用之前缴纳物业管理服务费标准：迈科国际大厦：人民币9.93元/平方米建筑面积/月。

4管理公司自入伙通知书规定的办理入住手续的最后日期之次日起，按月向业主/使用人收取物业管理服务费用和公共设施开支费用，以维持大厦管理的正常运行，而无论业主的单元是否空置、出租或自用。

5管理公司对逾期交费的业主或使用者有权追缴滞纳金。滞纳金标准按每天千分之三收取。逾期超过30天的，管理公司可采取停止服务的措施，直至缴清欠费（连同滞纳金）为止。

（二）维修基金：

1非经常性支出由维修基金中支付，包括大厦电梯、空调机组、锅炉房机组、消防系统及智能办公系统等大型公共设备的大中型维修、更换及部分更换、公共设施的增建与改建以及其他非经常性支出费用。

2维修基金在使用过程中不足以支付上述费用时，按国家颁布《物业管理条例》的规定，管理公司有权合理追加维修基金数额。由各单元的业主按建筑面积

比例继续续酬。

3业主须在收到管理公司通知之日起的三十日内依通知缴纳追加的维修基金。

4每年第一季度末向业主委员会公布上一年度维修基金的使用情况，提供财务报告，建立及保存收支凭证，以供业主委员会审查。

5上述维修基金无论单元是否闲置，业主仍须按本公约规定如数缴纳。第五章业主及使用人的权利与责任（一）业主及使用人的权利

业主及使用人在大厦内享有如下权利：

1单元交付使用后，在不违反有关规定、房屋租赁合同的有关规定以及本公约各项规定的前提下，业主可对此单元合法占有、使用、收益、合理处置和转让。

2业主及其使用人有权通过、进入公共部位，使用公共设备，但不得妨碍或容许他人妨碍其他业主及使用人对公共部位及公共设备的正当使用。

3当业主同时拥有大厦办公楼内某层的所有单元时，该业主有权暂时排他性地使用该层的公共部位（涉及消防安全的公共部位除外），直至该业主不再同时拥有该层的所有单元时止，该层公共部位自动转为该层所有业主及其使用人的公共部位。并在该业主不再同时拥有该层的所有单元时，保证还原该层公共部位的原始设计，并负担该公共部位的还原费用。

4享有对大厦各项管理制度的建议权。

5享有对管理人员及其他工作人员的监督权、投诉权。（二）业主及使用人的责任与义务：

1业主须为其自有单元房产进行保险，保险手续可自行办理或委托大厦物业

管理公司代为办理。若业主或使用人未及时对其单元房产购买保险，则由此引发的一切后果由该单元业主负责。

2业主所拥有的单元房产所有权发生转让时，业主及其受让人应于发生转让之日一个月之内书面通知管理公司。业主有义务支付在此项转让生效之前或书面通知之前或受让人正式与物业管理公司联系之前（以后者时间为准）的所有物业管理服务费及其他应缴纳的费用。

3业主在转让所拥有单元的房产所有权，业主保证受让人进入所受让的单元前与管理公司重新签订业主公约及其它与大厦管理相关的管理文件。该受让人有权利在所受让单元的房产所有权转让前明确知悉业主已付清所有物业管理服务费用及其他按本公约规定该业主应缴纳的费用。

4各业主及使用人不应做出与本公约相违背，而使大厦的保险成为无效或令该等保险的保金提高的行为。如有前述事情发生，则违约之业主及使用人需对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此而引起的额外或增加的保金对其他业主承担责任。如因该业主或使用人违约之行为而令大厦或其中任一部分遭受损毁，而投保项下全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约之业主及使用人应立即将全部重建或修复损毁部分的费用支付给管理公司或其他业主。

5各业主或使用人无论何种原因损害了大厦或其他业主及其使用人的人身或财产权益，则该业主或使用人须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任。

6各业主或使用人应对其单元的代理人、雇员、访客及其他使用人的行为、疏忽和错误向管理公司及其他业主或使用人负责，因该等人士的行为疏忽或错误而发生损害、损失时，该业主或使用人应支付所有因此而产生的费用或赔偿金。

7各业主及使用人不得在其单元内做出或容许或容忍其他人士做出对其他业

主及使用人构成损失或损害的行为或疏忽行为，并须负责修复或弥补由此而导致的任何损失、费用及支出。

8每单元设置电表，有关费用以抄计表数并按或有关部门规定计算收取。禁止窃电，禁止未经管理公司批准私自增大负荷或私自架设电气线路。非专业人员不得拆装电气线路和设备。否则，一经查出或造成事故均由业主或使用人承担相应责任和费用。

9业主及使用人不得直接惩戒管理公司属下的职员，各业主及使用人如对任何职员不满，应向管理公司提出投诉，由管理公司采取必要措施。

10业主或使用人无条件的承担其雇员、佣人、代理人、顾客及访客在大厦内的行为后果；业主或使用人及其雇员、佣人、代理人、顾客及访客不得做出损害社会公德、大厦的公共利益或其它业主及使用者的相应合法权益的行为；业主或使用人的任何雇员、佣人、代理人、顾客及访客违反本公约任何条文都被视作为该业主或使用人违反本公约。

11业主及使用人的其它责任和义务详见《迈科国际大厦业主手册》，并保证其雇员、代理人、访客及其它使用人遵守。

12本大厦只能作办公室用途，不得作住宅用途。

13各业主不得在公共地方或窗外或其他地方悬挂任何衣物或洗涤物或其他任何物件。

各单元的业主除须遵守以上各规定外，更须遵守大厦所属部分的有关规定，该等规定已详列于以下各段。

第六章禁止行为

在本物业范围内，不得有下列行为：

1擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外窗等部位的颜色、形状和规格)、设

计用途、功能和布局等。

2对房屋的内外墙、梁、柱、板进行违章凿、拆、搭、建，设备管线不得更改。

3占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公用设施及场地；

4损坏、拆除或改造供电、供水、空调、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；

5随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

6违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；

7践踏、占用绿化用地；损坏绿植；

8影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌； 9随意停放车辆；

10聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为； 11饲养宠物；

12法律、法规及规定禁止的其它行为。 13（可扩充条款） 14 15

第七章违约责任

（一）管理公司、业主及其使用人应遵守和履行本公约的各项规定，以及所有《迈科国际大厦业主手册》中列出的大厦的使用规定，由于业主的违约行为，导致管理公司或其他单元的业主及其使用人的权益受到损害，该业主除须立即停止

违反本公约规定的行为外，并须赔偿因此产生的损失，或在收到管理公司书面通知后十四天内，按通知要求执行本公约和《迈科国际大厦业主手册》规定的义务和责任并停止违反规定的行为，否则由发展商或业主委员会授权，管理公司有权自行代表该业主执行相关义务，因此产生的费用由该业主或使用人承担。

（二）业主或使用人应按照本公约的规定按期足额向管理公司缴付维修基金、物业管理服务费用及其它费用。如逾期交纳除另有规定外，管理公司将向业主或使用人加收滞纳金，每逾期一日加收应付金额的千分之三的滞纳金，逾期一个月或以上仍未缴纳者，管理公司将有权采取包括但不限于停电、停水、停通讯等措施，直到该业主或使用人缴齐所欠费用连同滞纳金为止。

（三）由于不可抗力致使直接影响履行或者不能按本公约规定的条件履行本公约时，遇有不可抗力事故或事件的一方可以免责。但其应在情况允许范围内尽快将事故或事件情况及不能履约情况书面通知另一方，并在十天内提供事故或事件的详情及不能履行、需要延期履行或部分履行本公约的或公证机构证明。

第八章公约有效期

本公约经管理公司及业主双方或业主授权人签字、盖章后即生效。除非管理公司以不少于两个月的事先书面通知终止及经业主大会修改补充本公约时，执行新公约，否则本公约的有效期限直至该大厦办公楼的使用年限终止之日止。

第九章适用法律及争议解决

（一）本公约任何一方未能行使或延迟行使本公约项下的任何权力将不意味其放弃该权力；部分行使该权力，也将不应排除进一步行使其他部分的权力。如果在任何时候本公约的条款规定在某些方面根据适用法律的规定是成为违法、无效或不能执行的，这将不影响或损害本公约其他条款的合法性、有效性和可执行性。

（二）本公约的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

（三）凡因执行本公约所发生的或因本公约有关的一切争议，由本公约各方协商解决。协商不能解决的，任何一方均可向西安市有管辖权的人民起诉。

第十章语言、通知及其它

（一）本公约一式两份，用中文写成。甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

（二）本公约中需要的所有通知都应是书面的。所有的单据、催付单及通知函件，凡注明地址后送至乙方所购单元所在的地址，或使用普通邮寄或挂号邮寄方式送至乙方以书面形式通知的其他通讯地址，均被视为送达乙方；致管理公司的通知，送至设在大厦内的物业管理处办公室即被视为送达；致业主/使用人的通知送至下列地址即被视为送达：

地址：电话：传真：

若业主/使用人的以上通讯方法变更，需变更前14日之内书面通知管理公司，否则由此导致管理公司使业主/使用人未能收到该通知亦视为已送达。甲方（或授权代表）：乙方（或授权代表）：

戴德梁行房地产咨询（上海）本业主及使用人同意执行此有限公司西安分公司公约的各项规定

（签章）（签章）日期：日期：

文件名称《服务协议》文件编号归口部门 DTZ-MK-PD-12-S 物业管理部迈科国际大厦物业管理服务协议

本协议当事人：

物业服务方（以下简称“甲方”）：戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司西安分公司

物业使用方（以下简称“乙方”）：

根据国家及西安市有关物业管理法律、法规的规定，及《『迈科国际大厦』物业管理委托服务合同》的约定，本协议甲、乙双方在自愿平等、诚信互利的基础上，对迈科国际大厦（单元）的物业管理事宜进行了充分协商达成一致，特订立本协议以期共同遵守。

第一章总则

第一条本协议甲方是『迈科国际大厦』开发建设单位委托的物业管理单位，与开发建设单位签署了《『迈科国际大厦』物业管理委托服务合同》，甲方是『迈科国际大厦』物业管理的惟一合法单位。

第二条本协议乙方是『迈科国际大厦』（单元）的使用者，乙方是迈科国际大厦（单元）的合法使用单位，也是其使用区域内的管理责任者。

第三条基本情况

一、坐落位置：西安市高新区唐延路中段二、物业名称：『迈科国际大厦』

三、使用区域：迈科国际大厦（单元），建筑面积㎡。（以上为暂定面积，以本大厦开发商提供的西安市测量局最终测量评定报告为准）

第四条甲方对『迈科国际大厦』的整体物业管理事务履行法定权利和义务；乙方对其使用区域履行法定权利和义务，并对其使用区域的内部管理、日常管理事务享受管理权利和承担管理义务。

第二章物业管理的服务内容

第五条甲方的物业管理服务内容

一、大厦公共部位的维修、养护和管理，包括：

1、主体承重结构部位，如基础、柱、梁、楼板、内外承重墙体、屋顶等； 2、户外墙面、塔楼大堂、及各楼层门厅、公共走廊通道、消防楼梯。 3、机电设备用房，如高低压配电房、备用发电机房、水泵房、天燃气减压站和表房、消防监控室、治安监控室、弱电机房、强弱电管线井。

二、服务区域内的公共设施设备的维修、养护、运行和管理，包括： 1、共用的上下水管道、落水管、蓄水池、水箱、加压水泵、排污泵、化粪池、污水沟渠、雨水沟、窨井、天线、避雷设施；

2、供配电系统、网络系统，非专用的（客、货）电梯、供电线路、照明、通讯线路、标识系统、空调系统、抽风排烟系统、消防及安全监控系统。

三、服务区域内的公共环境卫生的维护和管理，包括： 1、大厦公共部位、公共区域环境及环卫设施的清洁； 2、大厦公共区域的绿化维护。

四、服务区域内的公共秩序的维护和管理，包括： 1、大厦公共区域内的正常作业秩序维护； 2、配合乙方使用区域内发生突发事件的处理；

3、协助属地机关维持本大厦公共区域内的社会治安秩序； 4、协助属地机关对本大厦内紧急突发事件的处理。

五、服务区域内的交通秩序与车辆停放管理，包括：

1、对进入本大厦服务区域内的机动车辆和非机动车辆进行疏导和定点停放； 2、对进入本大厦地下停车场的机动车辆和非机动车进行有偿停车管理，并制定车辆进出、停放管理制度。

六、大厦的装饰装修管理，包括：

1、制定大厦装修装饰管理制度，并对装饰装修进行监督检查； 2、协助乙方办理物业管理处相关装修手续。七、大厦的消防安全管理，包括：

1、大厦消防系统的正常运行、维护与保养；

2、制定大厦消防应急预案及大厦消防设施设备运行、维护、管理制度； 3、监督乙方使用区域内的消防设备设施的运行、维护、使用和管理状况。八、空调运行管理，包括：

1、负责大厦空调的正常运行、维护与保养； 2、制定大厦空调的运行、维护、管理制度；

3、监督乙方使用区域内的空调分支系统的运行、维护、使用管理状况。九、其它

1、管理与大厦物业管理相关的工程技术图纸资料、业主/使用人档案； 2、根据市场原则，针对大厦业主/使用人的特殊要求，提供咨询、商务、家政、有偿停车等专项特约服务。

第六条乙方使用区域的管理内容

一、使用区域内的房屋维护与管理，包括：

1、内部地面、墙体、天花板装修装饰的维修、养护； 2、使用区域内设备间，如电话程控交换机、适配器等。

二、使用区域内的公共秩序管理，包括： 1、配合甲方管理区域内突发事件的处理；

2、协助属地机关对使用区域内紧急突发事件的处理。三、使用区域内消防安全管理，包括：

1、在遵守甲方制定的消防管理制度的前提下，与甲方签订《安全消防责任书》（见附件），并对由于乙方管理疏漏导致的消防安全事故承担最终责任；

2、确保消防系统无改动、无移位、无遮挡、无缺损，没有破坏与大厦消防系统的整体性和联动性，具有可随时启动运行的能力；

3、接受甲方及主管业务部门的消防业务指导与监督检查，对不符合要求事项，应按甲方或主管业务部门的要求进行整改直至达到相应要求；

4、制定使用区域内的消防应急预案，但不能与甲方制定的大厦消防应急预案相冲突。

第三章物业管理的服务质量

第七条甲方的物业管理服务质量

一、大厦公共部位、公共设施设备的维修、养护和管理 1、有计划、有步骤地开展公共部位、公共设施设备的维修保养； 2、公共设施设备实施专人管理，随时保证可正常运行的能力； 3、大厦外观保持完整无损、清洁卫生。二、公共环境卫生的维护和管理

1、服务区域内派人定时清扫，专人流动保洁； 2、垃圾定点堆放，定时清运；化粪池定期清掏无堵塞； 3、布局优美，无枯枝黄叶缺株死苗大面积裸土现象； 4、定期进行防虫除害工作，每次工作开展之前提前一周公示。

三、服务区域内公共秩序的维护和管理

1、人防技防相结合，闭路电视24小时监控和24小时值班巡逻； 2、无因管理责任导致的重大治安事件、刑事案件的发生。四、服务区域内交通秩序与车辆停放管理 1、专人管理、适时疏导，定点停放、停放有序； 2、无因管理责任导致的交通事故发生。

五、房屋装饰装修管理无乱搭乱建、乱凿乱砸、无施工扰民现象。六、消防安全管理

1、消防设施设备实施专人管理，随时保证可正常运行的能力； 2、消防监控室24小时无间断值守；

3、定期举行消防培训与演练，无因管理责任导致的消防事故发生。七、空调运行管理

1、设施设备实施专人管理，在供暖、供冷期内随时保证可正常运行的能力； 2、供暖期限：每年的11月15日至第二年的3月15日； 3、供冷期限：每年的5月15日至9月15日； 4、空调运行时间：8：00——18：00；

5、特殊情况：在正常供暖或供冷期内乙方要求延时运行空调时，应提前1天书面通知甲方；在非供暖或供冷期内乙方要求开启空调供暖或供冷时，应提前3天书面通知甲方，且单次最低开启时间不能低于4小时（低于4小时的按4小时计算）。乙方在特殊情况下要求运行空调的，应按甲方制定的非正常期间空调开启运行费用标准交纳空调费用。

6、确保按照设计标准及设备参数，从节约能源角度出发，甲方可根据室外气温变化，随时调整出水口温度，夏季控制空调主机的出水口温度为7-13度之间；

冬季控制空调主机的出水口温度为39-55度之间。非甲方原因导致的室内局部温度不适宜，甲方不承担责任。

7、从节约能源和保证供暖供冷效果的角度出发，甲方应提前于大厦标准服务时间30分钟开启空调主机，同时可提前于大厦标准服务结束时间30分钟关闭空调主机。

第四章甲乙双方的权利与义务

第甲方的权利与义务

一、根据有关法律法规及『迈科国际大厦』《业主公约》（见附件）的规定，制定有利于大厦管理的物业管理规章制度。

二、对乙方违反本大厦《业主公约》及相关物业管理制度的行为，可采取劝说、警告、制止、限期整改及经济处罚或上报部门等措施，以利于大厦的管理。

三、依据本协议向乙方收取物业管理费用及相关费用。

四、采取必要的有力措施以遵守对本大厦的管理要求，并有权要求乙方配合这些措施的实施，由此给乙方带来的不便或影响，甲方不承担责任。

五、有权要求乙方无条件的参与并积极配合甲方组织的消防演练、培训工作。

六、编制大厦共用部位、公共设施设备、附属建筑物、构筑物的年度维修保养计划和大、中修方案。对涉及乙方使用区内的维修保养计划，甲方应按月度计划提前通知乙方，并要求乙方按双方约定的维保时间和形式进行，乙方应给予配合。

七、在进入乙方使用区域内开展例行检查或查抄各类仪表读数或对设施设备进行维修保养或监督内部施工工程或对部分进行盘点固定附着物及装置时，应

事先与乙方约定工作的时间与方式，乙方应给予配合；但甲方应以不影响乙方正常工作为限，并接受乙方的管理。

八、当出现紧急维修、突发治安事件、安全事件、人员救护等紧急情况时，甲方有权在通知乙方而未获得乙方许可的前提下直接进入乙方使用区域开展相关工作，乙方应予以理解和配合。

九、当公共设施设备需要进行正常检修或当收到有关部门的通知，需停止供水、电、气或停止任何设施、设备及提供的服务时，甲方应提前4小时书面告知乙方。如因甲方怠于履行该项职责，而未通知乙方并给乙方造成损失时，甲方应承担赔偿责任。如因部门疏于通知或通知不力等非甲方原因导致的停供造成乙方损失的，甲方不承担责任。

十、由于乙方入驻后装修造成的空调室内温度波动、排水管道堵塞等造成乙方损失的，甲方不承担责任。

第九条乙方的权利与义务

一、在享有对使用区域的管理权期间，不得将其作为或局部作为非法或不道德用途，不得在使用区域内的自用部位或隶属大厦公共部位储存易燃、易爆、剧毒等危险品，或进行任何妨碍、侵扰其他业主/使用人的行为。同时，承担其雇员和访客违反大厦管理规定的连带责任。

二、有权使用本大厦的公共地方和公共设施设备，但须遵守本大厦的相关管理规定和履行相应的义务。

三、有权向甲方就大厦的物业管理和设备运行的有关问题提出意见建议；但不得以任何方式干涉甲方的正常物业管理活动。

四、有义务无条件的接受甲方或第三方的消防突击检查。

五、在广场开展的收费性商业经营项目或活动时，乙方应于该项活动开展之

前书面报送甲方，并根据双方的约定及时向甲方缴纳相关费用。否则，甲方有权核查并阻止该项活动的实施，并向乙方追索相应的费用。

六、遵守本大厦《业主公约》及甲方制定的物业管理规章制度，由于违反相关管理制度，由此对大厦或其它业主/使用人带来影响时，乙方应停止违规行为，并承担由此造成的一切损失。

七、按时足额向甲方缴纳物业管理服务费、能源费、能源分摊费用及其他费用。

八、有权对使用区域内部入驻后进行再次装修（统称二次装修），但使用区域内的整体装修方案应符合国家和省市有关规定并执行相关工程标准规范。乙方的二次装修及管理不得违背甲方制订的有关大厦装修的管理规定，同时应向甲方申报备案，并接受甲方的例行检查。乙方因另增设附属设施设备的，应向甲方备案，并按规定经有关部门批准后进行。乙方二次装饰装修应无违规，无乱搭乱建、乱凿乱砸、无施工扰民现象。乙方增设的附属设施设备属于乙方所有，其维修由乙方负责。

九、乙方不得占用、损坏、改变大厦公共设施设备的使用功能。不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分的水、电、气等供应及排水管道、喉管、电缆、固定装置等设施。因搬迁装修装饰等原因确需合理使用公共部分、公共设施设备的，应事先通知甲方并在约定的期限内恢复原状，造成破坏或损失的，需给予修复或赔偿。

十、不得在使用区域内安装任何可能产生超过有关环保法规规定标准的震动或噪声的设施设备，或超过与使用区域相关的设计荷载或使使用区域易于导致火灾或增加使用区域失火的危险，或改变此使用区域保险率的仪器、机器或设备，或安装任何其他对使用区域有危害或影响其安全的物品。

第五章相关费用标准及交纳方式

第十条收费项目及标准

一、物业管理服务费：按建筑面积每月每平方米RMB9.93元计收（收费标准由大业主方根据物业管理预算确认），收费面积㎡。

二、业主/使用人交纳之物业管理费用于大厦日常管理用途，由大厦物业管理处代表大业主方代收各项物业管理服务费用，大厦物业管理处按照酬金形式获得管理利润，物业管理服务各项支出以大业主方确认的成本预算为依据。三、物业管理费标准在大业主方确认后，可按本大厦实际管理的变化而进行调整。

四、物业管理处提供物业行业专用的正式票据。五、空调使用费：

1、每月按建筑面积进行空调能源费分摊，空调运行费用为人民币5.97元/平方米/月；

2、非正常期间空调开启运行费用标准每小时RMB748元。六、水电能源费：

1、冷水费：人民币5元/吨 2、热水费：人民币14.38元/吨 3、电费：人民币1.12元/度

4、公共能源费：人民币3.27元/平方米/月

以上能源费按相应供应部门提供的收费标准收取，并按承租面积分摊相应损耗。如遇相关部门进行调价，本价格亦同步调整。七、停车服务费：

1、乙方可有偿使用大厦地面及地下一层停车场，须遵守甲方制定的《迈科国

际大厦停车场管理规则》之相关规定，车辆停放须服从甲方管理。

2、地下车库车位使用人应按人民币300元/个/月的标准向甲方交纳车位租用费；地面车位按人民币200元/个/月的标准向甲方交纳车位租用费。临时停车按有关主管部门核定之标准执行。

3、车位使用人应按人民币180元/个/月的标准向甲方交纳停车管理服务费。八、特约服务费：甲方向乙方提供的特约服务，由乙方按甲方公布的收费标准交纳。

九、物业管理保证金：

1、本协议签署当日，乙方应向甲方交纳相当于乙方一个月物业管理服务费总额的物业管理保证金，以作为乙方在本协议履行期间遵守大厦物业管理规定的保证。乙方如有违反大厦物业管理规定经过劝告、制止无效时，甲方可按相关规定进行处罚与扣款；物业管理保证金不足以支付乙方应交的处罚扣款时，乙方应另行补足。

2、当本协议届满或终止时，甲方将无息退还乙方应有的物业管理保证金。第十一条费用交纳方式

一、物业管理服务费由乙方在签订物业管理服务协议时，预缴三个月物业管理费，自第四个月开始每三个月缴纳一次，即预缴下季度物业管理费，缴纳日期为起始月10日内向甲方足额交纳，适逢节假日顺延。

二、空调使用费及公共能源费由乙方在缴纳物业管理费时，一并同时缴纳，即同时预缴三个月空调使用费和公共能源费。

三、特约服务费由乙方按甲方要求的交费方式交纳。

四、上述费用乙方应按时向甲方交纳，如逾期时间在1-10天内，则从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三向甲方缴纳滞纳金；如逾期时间在11-20天内，

则从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金；如逾期时间在21-30天内，则从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金；以上费用将累计收取。如逾期时间超过一个月时，则甲方可采取诸如停止供应能源等措施进行催缴，乙方由此造成的损失，甲方不承担任何责任。

第六章约定事项

第十二条甲乙双方如发现有可疑人物或事件、隐患时，应及时向对方进行通知。

第十三条凡不属于乙方使用区域内使用的各类穿越（跨越）乙方使用区域的管道，均由甲方负责维护更新。

第十四条当属于乙方的客户投诉至甲方时，甲方应给予受理并及时通知乙方和本着“公平、合理”的原则协助乙方处理。

第十五条本大厦虽设有发电机以供大厦整体停电应急之需，但发电机所供应的仅是大厦内部公共区域的紧急照明、消防系统、安全监控系统及局部电梯用电所需，不供应乙方的经营照明和办公照明；由于大厦紧急停电给予乙方带来不便或损失的，甲方不承担责任。

第十六条自2007年6月1日起乙方应按本协议约定的物业管理服务费标准向甲方交纳。

第七章违约责任

第十七条甲乙双方任何一方无正当理由提前终止本协议的，应向守约方支付相当于贰个月的物业管理费总额作为违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予相应的赔偿。

第十各方存在违反本协议或有关法律法规的行为时，除立即停止违章违约行为，并在限期内排除危险、恢复原状或维修更换，或消除影响或恢复名

誉等责任外，还应赔偿由此给守约方造成的直接经济损失。如在限期违约方不采取或采取不利以排除危险、恢复原状或维修更换，或消除影响或恢复名誉的措施时，守约方可终止本协议，并要求违约除赔偿由此给守约方直接经济损失，还应双倍支付违约金。

第十九条因甲方疏于管理，导致本大厦的公共设施设备运行不良造成乙方或第三方的损失时，由甲方承担管理责任并赔偿相应损失。

第二十条甲方不履行或不完全履行本协议项下的义务给乙方造成经济损失时，甲方承担连带责任。因甲方拒绝或怠于履行物业管理义务的行为影响到乙方的正常工作，虽然乙方向甲方进行了书面催告在合理期限内甲方仍未答复或未给予处理的，乙方可自行修复或处理，有关修复或处理所产生的费用由乙方从应交物业管理费中进行扣除。

第二十一条如因乙方蓄意或故意或恶意妨碍、阻拦或不配合甲方的维修保养或例行检查等工作，给大厦或甲方或乙方或第三方造成经济损失的，由乙方承担。

第二十二条因乙方不履行或不完全履行本协议项下的义务或疏于管理，导致其使用区域内的设施设备运行不良给本大厦或相关公共设施设备或甲方或乙方或第三方的造成经济损失时，由乙方承担管理责任并赔偿相应损失。

第二十三条经部门认定为属不可抗力导致的双方或单方不能履行相应义务时，合同双方或单方均不承担违约责任。

第八章协议期限及变更、终止约定

第二十四条协议期限：自本协议生效之日起至本大厦业主/使用人选聘第三方物业管理公司正式接管本大厦之日止。

第二十五条本协议届满前，甲方不再接受委托管理『迈科国际大厦』时，应提前三个月书面通知乙方；或乙方的租赁行为终止时，乙方应提前三个月书面通

知甲方；本协议在双方结清相应费用后终止。

第二十六条本协议届满前，甲乙双方或本协议的某些条款因法规而受到影响或不能实施或不能全面实施时，甲乙双方可经协商对本协议进行变更或签署补充条款，以保证本协议的继续履行。

第九章附则

第二十七条本协议在履行过程中发生争议时，由双方协商解决；协商不成的，提交西安市仲裁委员会仲裁。

第二十本协议未尽事宜，可由双方约定后签订书面补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

第二十九条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生漏电、漏气、火灾、水管爆裂、救助人命、协助机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成甲方或乙方必要的财产损失时，双方可按有关法律规定处理。

第三十条因房屋质量、设施设备质量或安装技术等原因造成重大事故的，甲方不承担责任但应作善后处理。产生质量事故的原因和责任，以部门的鉴定为准。

第三十一条本协议所有附件均为本协议的有效组成部分，附件与本协议具有同等法律效力，附件与本协议不一致之处，以附件为准；附件之间不一致的条款，以后签署者为准。

第三十二条本协议一式贰份，双方各执壹份，具有同等法律效力。第三十三条本协议自双方签字之日起生效。本协议附件：附件一：《业主公约》

附件二：《业主手册》

附件三：《迈科国际大厦停车场管理规则》附件四：《迈科国际大厦安全消防协议书》附件五：《迈科国际大厦楼层单元界定图》

甲方：戴德梁行房地产咨询（上海）乙方：有限公司西安分公司

签章：签章：经办人：经办人：

日期：

文件名称文件编号归口部门《业主退租工作程序》 DTZ-MK-PD-12-S 物业管理部业主退租工作程序

1．适用范围

本工作指引适用于迈科国际大厦业主退租手续的办理程序。 2．工作指引

2.1业主/租户退租时，由业主提前15日以书面形式通知物业部，并出具委托函。

2.2业主/租户于迁出日前一周到物业部填写《业主迁出申请表》。

2.3由物业部、工程部、保安部人员共同陪租户前往该房间同承租人共同检查单

元状况。

2.3.1工程部检查迁出单元各种工程设施设备是否完好。 2.3.2保卫部检查迁出单各种消防安全设备是否完好。

2.3.3单元内设施情况检查完毕，如业主委托接管单元钥匙，与租户交接钥匙，并填写《钥匙签收表》，此钥匙交给保安部保管。

2.3.4由工程部人员抄写能源表底数，填写《能源计量表读数记录单》，检查完关闭该单元内水电能源。

2.4物业部根据各部门填写的《业主迁出申请表》，并确认各种费用已缴清。 2.5业主/租户退租后由物业部向相应部门发出《退租通知书》，各部门做好相应工作安排。

2.5.1《退租通知书》抄送保安部、工程部、财务部。 2.6所签署文件上交物业主管审阅无误后存档。 3．记录和保存 3.1物业部保存

3.2业主档案各相关表格—永久保存 4.附录

4.1《业主迁出申请表》 4.2《退租通知书》

4.3《能源计量表读数记录单》

文件名称文件编号归口部门《业主退租通知书》 DTZ-MK-PD-13-S 物业管理部业主退租通知书

迈科国际大厦单元租户（公司名称：）已于年月日退租，望各部门做好相关跟进工作。

物业部:

年月日

抄送：安管部

工程部财务部

文件名称文件编号归口部门《业主问卷调查工作程序》 DTZ-MK-PD-14-S 物业管理部业主问卷调查工作程序

1.适用范围：

本工作程序适用于迈科国际大厦业主问卷调查工作。 2.工作程序：

2.1根据物业管理服务工作需要，每年进行两次《物业管理服务调查问卷》调查。 2.2定期回收问卷并作统计汇总。

2.3整理《物业管理服务调查问卷》中所涉及的问题，从相关部门了解问题的具体情况，提前做好走访准备工作。

2.4根据调查问卷反映的问题，安排进行走访。

2.5上门走访，对客户提及的不明确的问题加以解释，如有管理服务方面的严重失误或失职责任，应及时向客户表示歉意，并做好记录请客户签字确认。

2.6汇总客户提及的问题，向相关部门转发处理，并汇总调查问卷及走访情况，转总经理办公室。

2.7相关问题得以解决，做好工作记录，防止类似问题的再次发生。 2.8对客户再次进行回访工作，告知客户整改结果。

2.9对客户仍旧不满意的项目进行再次整改，并适当征求客户意见。 3.保存： 3.1物业部存档

《物业管理服务调查问卷》—永久保存 4.附录：

4.1《物业管理服务调查问卷》

文件名称文件编号归口部门《客户走访处理工作程序》 DTZ-MK-PD-15-S 物业管理部客户走访处理工作程序

1.适用范围：

本工作程序适用于迈科国际大厦客户走访处理工作。 2.定义：

根据相关工作需要，对已经进场办公的客户进行走访调查，了解管理服务中的合格与不合格项。 3.工作程序：

3.1与客户公司主要负责人或物业联系人约定走访时间，适当整理走访资料。 3.2登门走访，征询客户对物业日常各项工作的意见和建议等，并同时做好相关记录（非管理范畴的要做好解释）。

3.3对不合格项目要进行整改，制定有效可行的整改措施。责任落实到人，有必要的要事先征询租户意见，做好相关整改记录。 3.4及时将整改进程或结果通报客户，征得客户的满意。 3.5客户仍有不满或达不到标准的，要再次进行整改。

3.6就走访中客户提出的需要整改问题的整改情况对客户进行回访，保证整改效果和客户的满意。

3.7整理走访记录，并汇总相关情况上报总经理办公室。就个别问题要制订合理的工作规范，实行有效的监控，纠正和预防同类事情再次发生。 4.保存： 4.1物业部存档

《走访客户记录表》《客户意见、建议征求表》—永久保存 5.附录：

5.1《走访客户记录表》5.2《客户意见、建议征求表》

文件名称文件编号归口部门《催缴通知书》 DTZ-MK-PD-16-S 物业管理部催缴通知书

致：

有关：管理费及其它费用事宜

呈报：戴德梁行迈科国际大厦物业管理处抄报：总物业经理敬启者：

此通知谨为提醒贵司，我处于年月日发给贵司的收费通知单中的管理费等费用尚未到帐。根据《业主公约》规定，上述费用如在年月日前未能到帐，过期将按规定收取滞纳金（每日利

率）。请贵司于限期前将上述款项交于我处。

若贵司已缴付上述款项，则无须理会本通知书。此致

戴德梁行迈科国际大厦物业管理处年月日

管理处地址：唐延路33号迈科国就大厦戴德梁行物业管理处6层邮政编码：710075 公司电话：88830281传真：88830281 文件名称文件编号归口部门 1.适用范围

《前台接待工作标准》 DTZ-MK-PD-17-S 物业管理部前台接待工作标准为保证大厦的良好形象，使前台工作能够按照相关的规定进行。 2.工作标准

2.1严格遵守物业部员工服务规范，热情、主动、周到为业主提供服务。 2.2维持前台接待台内的环境及秩序，督促相关部门员工做好本职工作，做到办公区照明等设施设备运转正常。

2.3每日对大厦内发生的各项事宜进行记录，如遇客户投诉应按投诉处理程序立即报物业部办公室。

2.4准确掌握客户单位名称及位置，做好客户查询工作。

2.5每日对办公区进行巡视，发现异常情况做好记录并报物业助理。

2.6熟知大厦周边环境，能够立即答出客户有关交通、餐饮、旅游、住宿等的相关咨询。

2.7熟知紧急事件处理程序，协调公司其他部门员工对大厦内的突发事件做临时

处理并及时通报相关领导。

2.8严格遵守公司各项规章制度及《员工手册》各项规定。 2.9严格遵守《岗位职责》。

文件名称文件编号归口部门《前台接待工作程序》 DTZ-MK-PD-18-S 物业管理部前台接待工作程序 1．适用范围

本工作程序适用于接听客户电话。 2．工作程序

2.1物业部前台接待人员在电话铃响三声内接起电话。

2.2物业部前台接待人员应语音清晰、甜美、柔和，并使用规范用语“您

好，戴德梁行迈科国际大厦，请问有什么需要帮助吗？”。

2.3如属客户投诉应详细记录，耐心解答，并立即将记录单转物业客户服务人员跟进处理。

2.4如属客户咨询，应认真解答，如无法解答，则找相关部门的负责人予以

接待。

2.5如被访者不在，应记录来访日期、时间、客户姓名及目的，并留言给被

访者。

2.6物业部前台不能出现与其岗位不相适应的其他行为。 3.记录和保存

3.1物业部保存

《电话记录表》—永久保存

4.附录

4.1《电话记录表》4.2《前台接待工作标准》文件名称文件编号《日常巡视工作程序》 DTZ-MK-PD-19-S 归口部门 1．适用范围

物业管理部日常巡视工作程序本工作程序适用于迈科国际大厦物业部日常工作检查事宜。 2．工作程序

2.1检查范围：大厦区内楼宇，外围及地下车库。 2.2检查时间：每天至少巡查二次。 2.3检查内容：

2.3.1检查楼宇内各类设施、设备能否正常运行，有问题及时派发工程维修

单。

2.3.2检查楼宇整体的清洁卫生状况是否良好，有无卫生死角及蚊蝇、鼠害

滋生，如发现问题应及时予以解决。

2.3.3检查楼宇有无治安、消防隐患，消防器材是否有效齐全，防火楼梯及

逃生出口等重要位置有无杂物堆放、堵塞，公共区域有无异味及异常情况发生，如有应立即安排清洁及上报保安部。

2.3.4检查楼宇内有无闲杂人员或可疑人员，如发现应有礼貌的劝其离开，

遇不听者及时报保安部。

2.3.5检查楼宇内二次装修的单元有无违规施工，有无吵邻、扰邻现象，一

经发现，应立即予以制止。

2.3.6检查过程中发现跑、漏水等异常情况，应立即查明原因，并上报物业

部及工程部。

2.3.7夜晚巡视中应注意检查各入口门是否关闭，楼宇内的设备、设施有无

被盗或被毁现象。

2.3.8检查楼宇及外围的绿色植物、草坪是否生长良好，发现问题应及时上

报物业部。

2.4检查人员行为规范：

2.4.1要求着装整齐、配戴胸卡、精神饱满。

2.4.2检查时使用文明用语，遇上级领导或客人应主动问好。 2.4.3熟知楼宇布局，牢记各防火楼梯及安全出口位置。

2.4.5检查中发现问题要冷静，处理要及时、准确，并及时上报，做好记

录。

2.4.6检查中发现的问题应及时通知相关部门，并予以跟进，下班时尚未完

成的工作，应与下一班交接清楚。

3．记录和保存 3.1物业部保存

《日常巡视检查表》—永久保存 4.附录

4.1《日常巡视检查表》文件名称文件编号归口部门《空置房巡查管理标准作业规程》 DTZ-MK-PD-20-S 物业管理部空置房巡查管理标准作业规程 1、目的

规范大厦日常巡查工作，保障大厦空置房各项设施设备的完成及正常运行使用。 2、适用范围

适用于物业管理部的空置房巡查工作。 3、职责

3.1物业管理部经理负责楼宇巡查的组织、管理工作。

3.2物业管理部物业管理员负责依照本规程实施空置房巡查工作。 4、程序要点

4.1物业管理部经理应于每月月底制定下月的巡查空置房工作方案，内容应包

括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。 4.2空置房巡查的内容：（1）治安隐患的巡查；

（2）公共设施设备安全完好状况的巡查；（3）清洁卫生状况的巡查；（4）装修违章的巡查；（5）消防违章的巡查；

（6）利用巡查机会与其他部门及时沟通相关问题。

4.3、空置房巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等：（1）“看”：通过观察来发现空置房管理服务中存在的问题；（2）“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障；（3）“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况；

（4）“调查了解”：向其他部门员工调查空置房及公共设施设备的使用状

况。

4.4、巡查的工作要领：

（1）检查门禁系统：进入时启动门禁系统，检查门禁系统是否完好，当发

现非正常现象时，应在《巡查记录表》中予以记录并及时报告物业管理

部经理后通知工程部进行维修，并进行跟进。

（2）配电系统：进入户内后应首先开启该户室内配电系统所有电源查看是

否正常供电，有无异常情况，当发现非正常现象时，应在《巡查记录表》中予以记录并及时报告物业管理部经理后通知工程部进行维修，并进行跟进。

（3）照明系统：开启室内所有照明灯具，检查是否全部完好，并对有问题

灯具进行记录，联系工程部进行维修及更换（包括室内卫生间内灯具）。（4）检查卫生间：对卫生间内排水系统、供水系统进行实际操作检查，例

如：水龙头是否漏水、面盆是否漏水、下水是否流畅有无漏水现象、坐便器是否下水良好等，当发现非正常现象时，应在《巡查记录表》中予以记录并及时报告物业管理部经理后通知工程部进行维修，并进行跟进。

（5）检查清洁卫生：检查室内卫生时注意地面、窗台、镜面是否干净、无

污渍及卫生间内整体清洁卫生。

（6）检查水电表：检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当

水表在无人使用的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故；当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡查记录表》中予以记录并及时报告物业管理部经理后通知工程部进行维修，并进行跟进。（7）巡查走廊、电梯间及公共卫生间：

a) 公共卫生间设施设备是否正常，对卫生间内排水系统，供水系统进行实际操作检查，例如：水龙头是否漏水、面盆是否漏水、下水是否流畅有无漏水现象、坐便器、小便器是否下水良好、镜面是否完好等，当发现

非正常现象时，应在《巡查记录表》中予以记录并及时报告物业管理部经理后通知工程部进行维修，并进行跟进；

b) 走廊、电梯间设施设备是否正常，消防通道门、电梯门是否处于完好状态；

c) 检查电梯间及安全通道墙身、天花吊顶是否出现剥落、脱漆，墙、地面石材是否完整无损、电磁门感应是否敏捷、电磁门条是否完整无损； d) 检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；防火门是否关闭；检查安全标识及消防安全疏散图是否完好；消防疏散通道是否堵塞、有无杂物堆积；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；

e) 检查卫生状况是否良好； f) 巡查电梯：

a、检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动； b、电梯按钮等配件是否完好；

c、检查照明灯及安全监控设施是否完好； d、检查卫生状况是否良好；

g) 巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知安全管理部进行检查。

4.5巡查违章装修：详见《装修管理条例》。 4.6对巡查中发现问题的处理要领

（1）物业管理员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在《巡查记录表》中，巡查回来后报告物业管理部经理解决并及时通报工程部。

（2）物业管理部经理视情况按下列情况处理：

a、属公共设施设备破损丢失的，按相关规定处理；

b、属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前住处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决；特殊情况需经管理处总经理同意后可适当延长； c、

属业主违章造成的问题，应按物业处相关管理规定处理。

（3）对巡查中发现的重大问题，物业管理部经理应及时向总物业经理汇报，由总物业经理处理。

（4）巡查中发现问题处理完毕后物业管理员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可。 5、记录《巡查记录表》《月巡查记录汇总表》

文件名称文件编号归口部门《客户投诉处理工作程序》 DTZ-MK-PD-21-S 物业管理部客户投诉处理工作程序

1．适用范围

本工作程序适用于业主/客户投诉工作处理。 2．工作程序

2.1物业部受理客户投诉（口头或书面形式）。

2.2物业部将投诉内容记录在《投诉记录表》、《客户投诉处理单》上。

2.3物业部提出整改意见，交相关责任部门处理。 2.4同时上报总经理办公室，监督处理过程。

2.5相关部门进行处理，并填写《客户投诉处理单》后返回物业部。 2.6物业部联系客户，跟进对处理结果的意见，填写《投诉跟进回访记录表》。

2.7物业部将投诉相关文件备案。

2.8物业部每月对投诉情况进行统计，并填写《投诉情况分析记录表》上报总

物业经理

3．记录和保存物业部保存

《客户投诉处理单》、《投诉记录表》、《投诉跟进回访记录表》—永久保存 4.附录

4.1《客户投诉处理单》 4.2《投诉记录表》 4.3《投诉跟进回访记录表》 4.4《业户投诉处理流程图》 4.5《投诉情况分析记录表》文件名称《报修处理工作程序》文件编号归口部门 DTZ-MK-PD-22-S 物业管理部报修处理工作程序 1．适用范围

本工作程序适用于业主/客户报修处理工作。 2．工作程序

2.1日常巡视发现问题或接客户报修电话。 2.2通知物业部记录。

2.2.1一般情况（正常流程报修）。

2.2.2紧急情况（通报上级并安排相关部门维修）。 2.2.3有偿服务（按有偿服务相关程序处理）。

2.3物业部填写《工程报修单》，工程部派相关专业人员取工单并维修。 2.4工程部人员维修时，如为客户区域内工作，需请客户签字确认；不能当时

处理的，应向客户解释，并跟进处理。

2.5工程部将维修结果通知物业部，物业助理联系客户，确认完成情况，确认

客户对维修结果是否满意。

2.6物业部每日下班前总结当日报修情况。

2.7对未完成的工单跟进并对已完工的工单进行复查。 3．记录和保存

3.1物业部保存

《工程维修单》、《工程单每日统计表》、《未完成工单统计》—永久保存 4.附录

4.1《工程维修单》4.2《工程单每日统计表》 4.3《未完成工单统计》4.4《工作单运作流程》

文件名称文件编号归口部门《宣传品摆放工作程序》 DTZ-MK-PD-23-S 物业管理部宣传品摆放工作程序

1．适用范围

本工作程序适用于各类宣传品摆放审批的程序。 2．工作指引

2.1任何单位及个人如需摆放宣传品，必须提前7天申请，填写《宣传品摆放登记表》并提供宣传样品，待批准后方可摆放。

2.2物业部经理对需摆放的各类宣传样品进行审查，并商讨付费价格，保证不与大厦整体运作相抵触。

2.3将物业部经理审核通过的宣传样品及《宣传品摆放登记表》转交其它部门收费及审核。

2.4将总物业经理审阅通过的宣传样品，摆放到指定位置。 2.5物业人员根据摆放期限撤换宣传品。 3．记录和保存 3.1物业部保存

《宣传品摆放登记表》—永久保存

4.附录

4.1《宣传品摆放登记表》

文件名称文件编号归口部门《制作水牌工作程序》 DTZ-MK-PD-24-S 物业管理部制作水牌工作程序

1.适用范围：

本工作程序适用于业主/客户办理水牌的工作程序。 2.工作程序：

2.1业主/客户到物业部填写《公司名牌制作/更改申请表》，并提交公司或营业

执照复印件。

2.2业主/客户执申请表至财务部缴纳制作费用￥100元。 2.3物业部复印已填写明晰的申请表留存。 2.4物业部把相关名称及制作要求转交制作单位。

2.5制作单位书面执行排版，经由业主/客户认可后进行制作。 2.6制作完成后之成品经物业部及业主/客户确认后安装到位。 2.7制作周期1周。 3.保存： 3.1物业部存档

《公司名牌制作/更改申请表》、《水牌制作登记表》—永久保存 4.附录：

4.1《公司名牌制作/更改申请表》 4.2《水牌制作登记表》

文件名称文件编号归口部门《公司水牌制作更改申请表》 DTZ-MK-PD-25-S 物业管理部公司水牌制作更改申请表

Co.Name(公司名称)：Level(楼层)：SuiteNo.(单元号)： TypeofApplication申请类型□NewAPPLICATION新申请

□ NoticeofAmendment更改通知

NewApplication新申请注意事项：

Youmayliketoincludeyourcompanyandsuiteno.attheofficedirectoriesatthemainlobby.Kindlyfillinyourcompany’sfullnameinbothEnglishandChinesebelow.

贵公司名牌会安排在写字楼大堂摆放。请将贵公司的中、英文名称用清晰字体填妥下表。

1、填妥此表后，连同贵公司的营业执照复印件一同交至物业部部。 Pleasesubmitacopyofyourcompany’sbusinesslicensetothe PropertyManagementDepartmenttogetherwiththisapplication. 2、贵公司申请的公司名称必须与租赁合同及营业执照中一致。

Thecompany’snameyousubmittedmustbeexactlysameasshownonboththeLeaseAgreementandyoubusinesslicense.

3、新申请或更改公司的名牌收费100元/条。

NewapplicantoramendmentwillbechangedatRMB100/nameplate.

更改通知/Amendmentnotice

Ifyouwishtochangeyourcompany’snameorsuiteno.,pleasecompletetheformbelowinbothChineseandEnglish.Relevantchargeswillbeappliedtothisamendment.ThetenantherebyagreetopaythechargesofRMB.

若贵公司希望更改公司的名牌，请用清晰的字体填妥下表。并且公司同意支付其

所发生的全部费用，人民币元。 CompanyName公司名称：（PleaseuseblocklettersforEnglish） (中文请用正楷填写) SuiteNo.单元号： Tenant’sSignature&CompanyChopDate 业主/租户签章日期

财务部经办人签字：物业经理审核：审核人签字：日期：年月日

文件名称文件编号《突发事件处理程序》 DTZ-MK-PD-26-S 归口部门物业管理部突发事件处理程序

1.适用范围：

本工作程序适用于迈科国际大厦突发事件的处理工作。 2.定义：

凡大厦内遇有突发性或非一般性事件（如火灾、盗窃、抢劫、停电、水管爆裂、天气突变等）须按照本制度的规定进行处理。 3.工作程序：

3.1物业处接到报告后，及时通知物业部人员要在规定时间内赶赴事故现场，

并同时通知相关责任部门。

3.2物业部人员与相关责任部门人员携带照相机到达现场，了解事发经过，安抚业主，协助、配合相关部门作好事故现场的疏导及处理工作，对现场情况及损坏物品进行拍照、记录。

3.3发生治安事件时要保护好现场，发生事故或灾害时要做好疏导、救灾抢险和现场清理工作。

3.4突发事件记录表要写清发生时间、地点、事由、处理结果，当事人及相关

责任部门负责人应确认并签字，并抄送相关责任部门。

3.5经核查如是我方责任，涉及索赔事宜，请业主在规定时间内向大厦物业部

提供相关物品损失证明，以便向保险公司提出索赔申请。 3.6事后将事故报告交总经办，经总物业经理签字后统一存档。 4.保存： 4.1物业部存档

《突发事件/事故处理报告》、《突发事件相关照片》、《突变气候应急处理单》 —永久保存 5.附录：

5.1《突发事件/事故处理报告》

5.2《突发事件相关照片》 5.3《突变气候应急处理单》 5.4《突发事件记录表》

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