金科股份
商业招商、运营管理办法
（修订版）
第一章 总则 第一条 目的
为加强集团商业物业招商工作的内部管控，规范商业的招商和运营管理,使招商、运营工作更符合集团的经营现状，根据集团相关工作会议要求，特修订《金科股份商业招商、运营管理办法》（修订版）。
第二条 适用范围
本办法适用于集团总部商业地产部、所属各公司商业地产部（或地区商业管理公司）商业物业之招商及运营。
第二章 分则
第三条 商业系统职能划分 一、商业招商管理职能 (一） 集团商业地产部
1、招商总任务、阶段性招商任务、特定招商任务的分解和下达；
2、招商方案、租赁的审核批准；
3、招商进度、执行过程、任务达成率、费用控制率的指导、管理和考核；
4、视情况参与或直接开展招商执行工作.
(二） 各公司商业地产部(区域商业管理公司）
1、项目定位阶段对周边项目商业进行市场调研,分析周边楼盘的商业形态与租金水平，形成可行性报告；
2、拟订商业项目的招商方案、租赁;
3、进行各项目的商业招商工作，签订商业租赁合同； 4、根据项目销售情况进行补位招商； 5、商家关系的维护协调。 二、商业运营管理职能 （一） 集团商业地产部
1、年度租金总收入、年度新增租金收入、季度租金收
入的分解和下达；
2、租金收取率的督导、考核; 3、运营方案的审核批准;
4、按季度定期检查各项目运营情况。 （二） 各公司商业地产部
1、收取租金、保证金、定金，对拖欠金额进行催收； 2、租赁文件存档,包括：《权利义务转让协议》、《放弃优先购买权声明》等；
3、定期对进驻商家进行回访，了解商家经营状况，及时处理纠纷；
4、建立月度租金收取报表,并按季报集团商业地产部备案。
（三) 商业管理公司
1、统一运营，根据运作进度和供求市场影响,不定期举办各种类型的促销活动,统一折扣优惠或部分商品折现等,既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传;
2、协调职能，协调解决开发商与租赁户之间的矛盾,搭建两者间的桥梁，及时沟通、反馈各方信息；
3、关注租赁商家的经营情况,针对经营不善的个别商家，及时运用调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理,更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。
第三章 细则
第四条 商业形态划分 商业类型 面积 万㎡ 主题商业街 社区商业 2万㎡至6万㎡ 根据地块临街面排布 定位 为一体的商业中心 有主题特色的商业街 社区底商 辐射范围 整个市区或单个片区 周边5.8公里以内 本小区及周边2公里内居民 是否销售 以持有为主 以销售为主 销售 购物中心 6万㎡至10集购物、餐饮、娱乐
第五条 商业招商原则 一、 购物中心
（一）在项目拿地前了解主力店的进驻意向，取得主力店的物业设计标准，为项目商业设计提供支持；
（二)在项目开盘前满足销售宣传要求，以合同、确认函、意向协议等形式取得主力商家的初步确认；
（三)编制招商方案时重点写明主力店的业态、面积、在整个商业中的位置并用图形示意，其他非主力店的招商在招商方案中不用体现；
（四）租赁合同中须用加粗字体注明：“租赁期内，甲方有权将该商铺抵押、转让,甲方抵押、转让该商铺时不再另行通知乙方，乙方自愿同意放弃该商铺的优先购买权\"；
（五）主力店招商执行标准 业态 超市 百货 品牌快餐 普通餐饮 零售 影院 面积 5000㎡至10000㎡ 10000㎡至20000㎡ 300㎡至600㎡ 300㎡至800㎡ 100㎡至500㎡ 4000㎡至7000㎡ 楼层 负一层或顶层 价值最低楼层 一层、二层 四层及以上 四层以下 负一层或顶层 年限 ≦12年 ≦20年 ≦15年 ≦6年 ≦5年 ≦15年 二、 主题商业街
（一）招商面积不超过商业总体量的30%（含超市）； （二）在项目开盘前满足销售宣传要求,以合同、确认函、意向协议等形式取得主力商家的初步确认；
（三)主题商业街只对主力店进行招商，编制招商方案时列明主力店的招商计划、面积、位置,根据后期销售的需要再对非主力店进行补位招商;
（四）超市、百货、电影院等大中型主力店原则上以清水房形式进行交付,我司不提供空调、电梯、扶梯等专用设施设备；
（五）租赁合同中须用加粗字体注明:“租赁期内，甲方有权将该商铺抵押、转让,甲方抵押、转让该商铺时不再
另行通知乙方,乙方自愿同意放弃该商铺的优先购买权”；
（六)主力店招商执行标准 业态 超市 品牌快餐 影院 娱乐 面积 3000㎡至8000㎡ 300㎡至600㎡ 2500㎡至4000㎡ 1000㎡至2000㎡ 楼层 负一层 一、二层 顶层 负一层及顶层 租赁年限 ≦15年 ≦15年 ≦15年 ≦12年 三、 社区商业
原则上社区商业不进行招商，根据后期销售需要进行招商，但招商面积不超过商业体量的5%.
第六条 商业运营管理原则 一、租售并举商业
（一) 租售并举的商业是指在商铺销售之前已经签订了租赁合同(即先租后售的商业），当商铺销售时应签订《三方权利义务转让协议》；
(二）租售并举商业的运营主要是租金收取，各公司商业地产部（区域商业管理公司）于每月5日前将上月的租金收取情况上报至集团；
(三)租赁商家发生欠租行为时,应按照以下原则处理:
预警机制 预警时间 介入部门 商业地产部 处理方式 电话提醒 上门催收 黄色预警 拖欠30日以上拒不缴纳 商业地产部，法务部 律师函送达 红色预警 拖欠40日以上拒不缴纳 商业地产部，法务部 律师介入，进入司法程序
绿色预警 缴纳日的前五日 蓝色预警 拖欠15日以上拒不缴纳 商业地产部 二、 持有型商业
(一）持有型商业是指商业物业只租赁不销售，通过收取租金获益，主要体现为购物中心，由项目所在公司成立商业管理公司负责运营管理;
（二)商业管理公司全权负责持有型商业项目的运营，
以及对物业服务过程中所涉及到的服务事项（含商业、仓库、车位等相关配套物业)进行统一管理和收费;
(三）持有型商业项目的物业服务工作人员的由商业管理公司统一管理，劳动关系挂靠项目物业管理公司，相关人员的薪酬由商业管理公司负责发放。
第四章 附则
第七条 本管理办法以2011年发布的《金科集团商业招商、运营管理办法（试行）》为蓝本,并结合集团商业发展的现状进行的修订，本修订办法解释权归集团商业地产部
金科地产集团股份有限公司 二○一二年四月二十七日
