解析大连万达商业地产的开发模式

2008-07-11 10:55:00 来源: 中国商业地产网 跟贴0条

核心提示：商业地产，是地产行业中难度较高的类别。我在负责国美第一城和明天第一城这两个项目时，应该说商业的面积只占项目的20~30%，但耗费的精力和时间却占到了70~80%，完全符合“二八定律”。 像综合体 商业地产，是地产行业中难度较高的类别。我在负责国美第一城和明天第一城这两个项目时，应该说商业的面积只占项目的20~30%，但耗费的精力和时间却占到了70~80%，完全符合“二八定律”。

屈指算来，我是从2004年10月底开始接手百人行的童渊，整体负责国美第一城的营销的，又从2005年7月从头负责明天第一城的定位及营销，预计要到今年10月，两个项目才会全面收尾结束，历时长达4年。回想起来，为国美第一城近14万平米的商业和明天第一城近8万平方米的商业，熬白了头，操碎了心！

时至今日，我把两个项目的招商工作，当成了7项收尾工作中最大最难的一项，排在首位。这几个月，我与商业业主频繁正面接触，深深感受到5个方面很重要：1、商业地产的营销模式的确定；2、商业产品的前期规划定位； 3、招商队伍的组建；4、招商的先行；5、商业后期的运营管理。 这5个方面是多么的重要，一着不慎，弥补的代价会很大；管理人员走一步错误的策略，对开发商本身、对业主、对商家，会造成极大的伤害。商业地产，真是太考验人的责任心、专业能力、统筹能力了。做商业地产，坚决不能用门外汉，更不能用急功近利之人，否则，付出的代价太大了。 上周，我受邀去参加了大连万达北京石景山店的招商大会，受到极大的震动。

一、 大连万达商业地产人才济济。

上周我出差山西，碰见了明天第一城第一任总经理程绍华，他现在是大连万达太原地区的总经理，穆文彬是策划经理，曾任国美第一城销售部、商业部经理的娄洪生，现在是大连万达北京总部招商部的副总；被我誉为神仙派最懂商业地产的杨泽轩，现在是大连万达总部研究院的副总。 据程绍华讲，万达这几年借用猎头公司等多种手段，大量储备高级人才，人才战略已然成为其发展的重要手段。程总半开玩笑的说：“有一次王健林第二次见到他，还客气的寒暄：“初次见面——”，这也难怪，据说副总以上的万达高管已达300多位，王老板哪里记得清呦！曾任国美电器北京区的总经理王辉文和天津成长起来，后任无锡国美总经理的刑凤翔，也在万达供职，大连万达可谓人才济济。

二、 大连万达商业地产开发已瞄准模式。

大连万达搞商业地产，也经历了商业体，混合体，综合体三大阶段，而且在体阶段也曾在“租与售”上走过弯路，为了回收现金流而将部分物业出售，给万达日后经营埋下了隐患。

但聪明勇敢的万达人马上总结了经验，将“只租不售”做为了其至今不变的策略。今天，万达在21个城市商业地产，年租金超过了60亿元，万达扛过了最困难的起步期。

万达的第三代产品，就是现在的“综合体”。“综合体”的主要特点是将住宅、写字楼、酒店、商业一同开发，利用这种模式，万达拿地“所向披靡”，原因很简单：所有的、区长、都喜欢业绩，大连万达开商场，建五星级酒店，建高档写字楼，这些太让们喜欢了。万达还有自己的策略，在与谈判时，附带着要几块住宅用地，否则我不来，这可是“肥瘦搭配”，打着 “招商引资”的旗子，一块几百万平米的项目很快拿下。 因为有了住宅用地，每个项目可以先卖住宅，获得项目所需要的现金流；而住宅，又因为处在好地段，且有商业，高级写字楼、星级酒店的支撑而获得支撑与升值，卖起来也有竞争力。

至于产品，我还不清楚是什么样子，杨泽轩进去就是去研究这个课题了。

三、 大连万达的扩张速度极快。

看了其发展轨迹，让我想起了国美，二者很像，都是高速成长的模式。在北京，二、三年的时间，万达已然发展很快，在长安街的东西二端，万达的二个项目像长安街上挑水的一个扁担上的二个“杆铃”，很重，很重。这种发展，很快会在所有中国的一级城市上演。我预计过，万达上市是早晚的事，它凭借现有规模和速度，足以令王健林稳居中国首富，商业地产，真正会成为一代人创富的机器。

四、 大连万达的商业运作模式渐趋成熟。

在招商大会上，像国美这样的商家，连同家乐福、吉野家、影院、运动100等各类品牌，已然形成了战略联盟。原来是商家扩展的很快，现在商业地产赶了上来，商业与地产开始真正结合为商业地产，将二个中国发展最快的行业捆绑起来，形成了一种新的发展模式。

像综合体这样的模式，又是只租不售，人才济济，这样的发展模式日趋成熟，我预计3年后，大连万达必然居于中国10大规模企业之列，刮起商业地产大旋风。